Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen och marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in bostadsrättens planritning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och en objektsbeskrivning från ett annat mäklarföretag samt en skärmbild av marknadsföringen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför en bostad som sex rum och kök. I själva verket är bostaden inte mer än ett rum med dagsljus. Bostaden bör enligt Lantmäteriets definition av rum för lägenhetsregistret säljas som ett rum och kök.

De rum som benämns sovrum är inte lämpade som sovrum eller andra vistelserum, varken ur hälsosynpunkt eller i lagens mening.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden är inte lik någon annan bostadsrätt som han tidigare har sålt utan den påminner mer om en SoFo lägenhet. Detta eftersom den är en ombyggd industrilokal, med flyttbara väggar och med så kallade modulrum. De andra sovutrymmena i bostaden, har fönster inifrån dessa rum mot andra rum i själva lägenheten. Sovrummens fönster ligger alltså inte ut mot utsidan av fastigheten utan invändigt. Det går många ventilationstrummor och lägenheten har god ventilation. Lägenheten upplevs som ljus samt luftig, bland annat för den öppna planlösningen och den höga takhöjden.

Innehavarna som är en stor familj har nyttjat lägenhetens alla fyra till fem sovrum. När säljaren anlitade mig, meddelade säljaren mig att dom köpte lägenheten av mäklarfirman Bjurfors som en sexa och vad han förstår så hade den tidigare innehavaren i sin tur också köpt den som en sexa. Det är väldigt svårt att förstå hur man kan ha en lägenhet om 143 kvm utan rum. Så vitt han vet så har ingen av spekulanterna missförstått marknadsföringen.

En av orsakerna till hans eventuella felaktiga marknadsföring, var att han försökte på ett enkelt och korrekt sätt informera och redogöra för alla spekulanter, hur denna så kallade industrilägenhet var beskaffad och planerad.

Han försökte även få rumsantalet rätt i mäklarsystemprogrammen, men det var svårt för honom att göra rätt. Han försökte att få det att bli så tydligt för alla spekulanter som möjligt. Våra mäklarsystemprogram är inte programmerade för en så här speciell industrilokallägenhet. Han hade problem i dataprogrammet att namnge lägenheten som en etta i systemet men att samtligt förklara och lägga in att det finns fyra till fem sovutrymmen i lägenheten. En etta kan inte enligt ett dataprogram ha exempelvis fyra sovrum, för då är det väl ingen etta tycker dataprogrammet. Han försökte ändå hitta en bra och tydlig lösning på problemet så att det skulle bli extra tydligt för alla spekulanterna.

Av objektsbeskrivning föreligger faktiskt information om att lägenheten är att anse som en etta och att det framgår att det fanns fyra sovutrymmen tillgängliga för en ny köpare. Med andra ord så har han i vart fall i den löpande texten sökt på ett korrekt sätt klarlägga lägenhetens omfattning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I rubriken till den inledande allmänna delen av objektsbeskrivningen anges följande.

1:a [namnet på området] med Sjöutsikt !

I den inledande allmänna delen av objektsbeskrivningen anges följande.

Arkitektritad lägenhet om 143 kvm i fint skick. Bostaden har delvis öppen planlösning, 4-5 sovrum, dubbla wc-rum, en praktisk walk-in-closet, genomgående trägolv och generösa sällskapsytor samt högt insynsfritt läge med sjöutsikt över [namn] sjö!

Därefter följer information gällande bland annat storlek. Där anges följande.

Rum 6

[…]

Antal rum 6

Antal sovrum 4

Max antal sovrum 1

Sedan följer en beskrivning av bostaden och specifika rum. Där anges följande.

[…] Vill du ha en cool 1:a i öppen planlösning eller en 6:a på 143 kvm?

[…]

[…] Rummet kan användas både som en del i en öppenplanslösning mot vardagsrummet eller som ett eget rum med stängda skjutdörrar.

[…]

Idag har lägenheten 4 st. sovutrymmen med bl.a. glasfönster. mot hallen.

Marknadsföringen på internet

I marknadsföringen på internet anges bland annat följande.

Antal rum: 1 rum

Bild på bostadsrättens planritning

En bild på marknadsföringsmaterialet visar planritningen. Enligt ritningen har bostadsrätten endast två fönster mot utsidan. Dessa sitter bredvid varandra vid vardagsrummet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14-15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04). Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. 

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Enligt 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister anges att:

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Med stöd av den definition anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om att det finns sex rum. Enligt planritningen är det endast vardagsrummet som får direkt dagsljus.

I ärendet är det utrett att objektsbeskrivningen anger att bostadsrätten består av sex rum, men att NN har känt till att lägenheten egentligen definieras som ett rum. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det har förekommit felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen såsom ”4-5 sovrum”, ”Rum 6”, ”Antal rum 6” och ”Antal sovrum 4” samt ”Max antal sovrum 1” då lägenheten bestod av ett rum. Informationen om antalet rum ger inte en rättvisande och korrekt bild av objektet. Marknadsföringen är således vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning (se bland annat Kammarrätten i Göteborgs dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795-20). Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, texter och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i flera beslut meddelat mäklaren en erinran (se besluten med dnr. 20-0206, 21-0172 och 21-0153).

Utredningen visar att mäklaren marknadsfört bostadsrätten både som en etta och som en sexa. Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen är otydlig på så sätt att den blir tvetydig. Marknadsföringen får det att framstå som att köparen kan välja att köpa en etta eller en sexa via formuleringar som ”Vill du ha en cool 1:a i öppen planlösning eller en 6:a på 143 kvm”. Inspektionen beaktar dock att bostadsrättens utformning varit relativt unik och något mer invecklad att beskriva, tillskillnad från andra bostadsrätter.

I det aktuella ärendet har uppgifterna om att lägenheten består av sex rum inte varit reservationslösa. Genom förtydligande formuleringar om att lägenheten har ”4 st. sovutrymmen med bl.a. glasfönster mot hallen” är det sannolikt att tilltänkta köpare har kunnat förstå att lägenheten endast består av ett rum, varav fyra till fem möjliga sovutrymmen. Mottagarens fortsatta åtgärder efter att ha tagit del av objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring har sannolikt inte påverkats av den felaktiga uppgiften om antalet rum. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan anses tämligen liten.

Den vilseledande marknadsföringen kan dock vid en sökning på internet efter relevanta bostäder ha påverkat ett flertal bostadsletande personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen. I aktuellt fall finns det däremot ingen tvekan om att lägenheten består av ett rum och därmed borde ha marknadsförts som en etta, med tillkommande utrymmen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att användandet av den vilseledande marknadsföringen motiverar en erinran.