Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i samband med förmedlingen av en bostadsrätt har redovisat månadsavgiften i objektsbeskrivningen korrekt. Även prövning av om fastighetsmäklaren använt sig av vilseledande uppgifter i marknadsföringen gällande garderober, bredband och TV.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in två uppdragsavtal och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I prospektet så står det att månadsavgiften är på 4 950 kronor inklusive värme, VA, kabel TV och internet. Men enligt bostadsförvaltaren är avgiften sedan januari 2021, på 5 062 kronor i månaden och enligt bostadsrättsföreningens hemsida är bredband på 100 kronor och TV på 30 kronor i månaden utöver månadsavgiften.

I prospektet så står det att sovrum 1 har fem garderober och att det i sovrum 2 finns två garderober. Mäklaren marknadsförde bostadsrätten som att sju garderober skulle ingå. Men vad han som köpare kan se i lägenheten finns det endast en garderob.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han övertog försäljningen från sin kollega i samband med att kollegan avslutade sin anställning hos mäklarföretaget. Uppgifterna i objektsbeskrivningen kommer från säljaren och den mäklarbild som togs fram i samband med att lägenheten lades ut till försäljning. Han övertog försäljningen strax innan lägenheten såldes.

Efter tillträdet då det uppdagades att månadsavgiften höjts med strax över 100 kronor så kontaktade han både bostadsförvaltaren samt säljaren. Det visade sig att säljaren känt till att månadsavgiften hade höjts, men undvikit att meddela mäklaren då han tyckte höjningen var försumbar, samtidigt som han godkänt objektbeskrivningen. Självklart hade han ändrat i beskrivningen om han informerats om avgiftshöjningen.

Säljaren har hävdat att beskrivningen bara redogör för hur interiören ser ut och att man får plats med garderober. Garderoberna är lösa och ej fastmonterade i väggen. Säljaren har alltid haft för avsikt att ta med dem.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet mellan säljaren och tidigare mäklare

Uppdragsavtalet mellan säljaren och NNs kollega ingicks den 11 juni 2020.

Uppdragsavtalet mellan säljaren och mäklaren

Uppdragsavtalet mellan säljaren och NN ingicks den 2 juli 2021.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har gett in den objektsbeskrivning som har överlämnats till köparen vid kontraktsskrivningen.

I objektsbeskrivningen under rubriken ”Allmänt” står bland annat följande.

Månadsavgift: 4 950 kr inkl. Värme, VA, Kabel-TV & Internet

I beskrivningen under rubriken ”Förening” vid texten ”TV och bredband” står bland annat följande.

I BRF [bostadsrättsföreningens namn] har finns en gemensam gruppanslutning till [internetleverantörens namn] som ger varje hushåll 1000Mbit/s både upp- och ned. […]

[Bredbandsleverantörens namn] levererar ett grundutbud med analog- och digital TV samt radio. […]

I objektsbeskrivningen under rubriken ”Interiör” beskrivs rummens utseende. Där står bland annat följande.

Hall: Rymlig hall med gott om plats för avhängning av kläder. Hallen är utrustad med säkerhetsdörr och vitmålade väggar.

[…]

Förråd/klädkammare: Lägenhetens förråd är belägen i lägenheten och rymmer det mesta. Här finns väggmonterade hyllor

Kök: Fräscht kök med vita luckor och lådor med mjukstängnings ljusa vitvaror så som diskmaskin och kyl/frys.

Vardagsrum: Stort och luftigt vardagsrum med gavelfönster som skänker ett rikligt ljus till vardagsrum, kök och hall. Här ligger parkett och vitmålade väggar.

[…]

Sovrum 1: Master bedroom med fyra stora fönsterpartier och 5 garderober. […]

Sovrum 2: Perfekt barnrum med plats för enkelsäng. Här finns 2 vita garderober, parkett och vitmålade väggar.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beskrivningen ska bland annat innehålla uppgifter om årsavgift och beslutade ändringar av denna. Månadsavgiften och beslutade ändringar av denna är därav obligatoriska uppgift som ska finnas med i objektsbeskrivningen.

Det är utrett att den i objektsbeskrivningen angivna månadsavgiften på 4 950 kronor (inklusive värme, VA, kabel-TV och internet) inte är den avgift som gällde sedan första januari 2021. Enligt anmälan är avgiften på 5 062 kronor i månaden. Mäklaren medger i sitt yttrande att avgiften varit felaktig.

Enligt mäklarens yttrande kommer uppgifterna från säljaren och mäklarbilden som togs fram i samband med att lägenheten lades ut till försäljning. Mäklaren framför vidare att säljaren godkänt objektsbeskrivningen. Det är dock oklart när och om detta skedde under 2021. Det framkommer inte att någon ytterligare kontroll skett, av NN efter att han övertagit förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det av god fastighetsmäklarsed följer att vid uppdragsavtalets ingående kontrollera samtliga uppgifter då mäklaren är personligt ansvarig för förmedlingsuppdraget (jmf Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar (2022 version 5, JUNO), Överlåtelse av uppdraget). En mäklare som övertar ett förmedlingsuppdrag från en annan mäklare kan inte förlita sig på att den tidigare uppdragstagaren utfört uppdraget korrekt, utan den nya uppdragstagaren måste kontrollera samtliga uppgifter i enlighet med förmedlingsuppdraget.

Det är fastställt i praxis (se exempelvis Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 16 oktober 2013 i mål nr 26552–12) att årsavgiften för en bostadsrätt är en mycket viktig faktor och att det därför är av avgörande betydelse att korrekt information om avgiften lämnas i marknadsföringen av sådana objekt. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2012-02-22:12 i årsbok 2012) uttalat att årsavgiftens storlek är av stor betydelse för köparen av en bostadsrätt.

Mäklare ska inom sitt uppdrag upprätta en objektsbeskrivning. De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen hämtas bland annat från Lantmäteriets fastighetsregister och från bostadsrättsföreningens styrelse. Vissa uppgifter kommer också från säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är tillräckligt att en säljare endast ger ett generellt godkännande av en befintlig objektsbeskrivning. NN borde ha kontrollerat den befintliga objektsbeskrivningen eftersom den upprättades året innan han tog över förmedlingsuppdraget. Han borde mer kritiskt ha kontrollerat om årsavgiften och beslutade ändringar av denna uppdaterats.

I tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen har mäklare tilldelats en varning när de felaktigt angivit årsavgiften i objektsbeskrivningen (se beslut med dnr. 20-1358 och dnr. 2018–0530 samt dnr. 2018–1811).

Skyldigheten att lämna korrekta uppgifter när det gäller årskostnaden för en bostadsrätt är av central betydelse, eftersom den kan antas inverka på köparens beslut i fråga om objektet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning, i enlighet med 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

I enlighet med Köplagen (1990:931) räknas en bostadsrätt som lös egendom, det är därmed överlåtelseavtalet som styr vad som ska ingå i köpet. Vid köp av bostadsrätt ingår viss fast inredning, så kallade byggnadstillbehör. Är det inte i avtalet reglerat vad som ingår bör ledning tas från jordabalkens regler rörande byggnadstillbehör (se 2 kap. 2 § Jordabalken (1970:994)). Om utrustning kan klassas som byggnadstillbehör ska utrustningen lämnas kvar av säljaren (se Aldmo, Fel i bostadsrätt (2017 JUNO), under rubriken 7.6 Tvist om fast och lös egendom).

I objektsbeskrivningen under rubriken ”Interiör” framkommer, utöver garderoberna, endast fast inredning. Att garderoberna därmed inte utgjort byggnadstillbehör och inte ingått i bostadsrätten framstår som vilseledande. Detta eftersom garderober de facto kunnat utgöra fast inredning (se Aldmo, Fel i bostadsrätt (2017 JUNO), under rubriken 7.6 Tvist om fast och lös egendom). I beskrivningen framkommer inga förtydligande uppgifter eller förmildrande omständigheter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att objektsbeskrivningen därmed har formulerats såsom att garderoberna de facto ingår. En närmare bedömning utifrån om just dessa sju garderober utgör fast inredning, i enlighet med Jordabalken, behöver därmed inte ske.

Det har utöver garderoberna framkommit att bredbandet och den digitala samt analoga tv-tjänsten inte har ingått vid medlemskapet i bostadsrättsföreningen. Mäklaren har inte i sitt yttrande bestridit detta.

Vilseledande information i marknadsföringen som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning (se beslut med dnr. 20-0937 och dnr. 19-0438).

NNs utformning av uppgifterna i marknadsföringsmaterialet är att anse som vilseledande och även otillbörlig då dem kan anses ha påverkat eller sannolikt påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Han har därmed agerat i strid med god marknadsföringssed och god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren en varning för att ha brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning samt en varning för vilseledande marknadsföring. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.