Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-05-11
Diarienummer: 21-2337
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagets namn]). Anmälaren har gett in en skärmbild från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet samt mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har marknadsfört en bostadsrätt med felaktigt antal rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har inför förmedlingen okulärt besiktigat lägenheten och tagit del av relevant information om lägenheten av både säljaren samt den aktuella bostadsrättsföreningen. Med uppgifter från säljaren och sin okulära besiktning noterade han att lägenheten disponeras som en lägenhet med två rum och kök och att den var registrerad hos bostadsrättsföreningen som en lägenhet med ett rum och kök. Eftersom det tillskapade rummet i lägenheten bedömdes vara sju kvm samt att det hade tillgång till dagsljus så angavs lägenheten som en lägenhet med två rum och kök. I marknadsföringen på internet samt i objektsbeskrivningen har han informerat att lägenheten är registrerad som en lägenhet med ett rum och kök i bostadsrättsföreningens register.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmdump från marknadsföringen

En planlösning över den aktuella lägenheten finns med på skärmdumpen som anmälaren har skickat in. Där kan det konstateras att rummet som benämns sovrum inte har något ytterfönster. Från skärmdumpen kan man även utläsa ”Antal rum 2 rum.”

Objektsbeskrivningen

Från sida 1 kan man utläsa följande beskrivning två gånger:

”Antal rum 2”

På sida 2 under rubriken övrigt står följande:

”Lägenheten är registrerad som en 1:a men disponeras för tillfället som en 2:a.”

Mäklarbilden

Från mäklarbilden kan man utläsa följande:

”Antal rum 1 rok”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat mäklare en erinran (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21–2477 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Fastighetsmäklaren har trots detta angett att lägenheten består av två rum och kök i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring. Den del av lägenheten som beskrivs som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus via ytterfönster och därmed uppfylls inte Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Objektsbeskrivningen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares beslutsfattande. Det föreligger en uppenbar risk att mottagarens beslutsfattande har påverkats. Objektsbeskrivningen som har tillhandhållits tilltänkta köpare i det aktuella ärendet har däremot innehållit information om att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens register.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det är vilseledande marknadsföring avseende antalet rum men att då det finns ett förtydligande i objektsbeskrivningen om hur bostadsrätten är registrerad i bostadsrättsförenings register anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen meddelar därmed NN en erinran.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.