Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt och sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Mäklaren har underlåtit att informera köparna av en fastighet om att en annan budgivare lät utföra en egen besiktning, att en lukt noterades vid besiktningen samt att resultatet av besiktningen i vart fall var en av orsakerna till att anbudsgivaren återkallade sina bud.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid mäklarföretaget /mäklarkedjan). Anmälaren har gett in ett beslut från mäklarens ansvarsförsäkringsbolag samt ett svar på innehållet i beslutet från anmälaren till försäkringsbolaget.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, anbudsförteckningen samt ett besiktningsprotokoll.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att kritiken mot mäklaren framgår av det ingivna beslutet från ansvarsförsäkringsbolaget samt av anmälarens svar på innehållet i beslutet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Beslutet från ansvarsförsäkringsbolaget

Anmälaren har gett in ett beslut från mäklarens ansvarsförsäkringsbolag, daterat den 25 oktober 2021. Av beslutet framgår det att anmälaren och hans partner har uppgett bland annat följande.

De undertecknade köpekontraktet för fastigheten den 1 april 2021. I samband med inflyttningen i juli 2021 upptäckte de en främmande lukt i bostaden. Eftersom lukten inte försvann tog de kontakt med den besiktningsman som hade utfört överlåtelsebesiktningen i augusti 2020. Besiktningsmannen kunde dock inte lämna några tillfredsställande svar i frågan. De anlitade därför en egen besiktningsman som i augusti 2021 bedömde att syllen sannolikt var angripen av fukt. Mot denna bakgrund kontaktade de två andra budgivare som hade återkallat sina bud.

Mäklaren hade uppgett till dem att den ena budgivaren drog sig ur på grund av personliga skäl och den andra budgivaren på grund av att hen hade förlorat sitt arbete. Vid kontakt med budgivarna framkom det dock att den ena budgivaren hade återkallat sitt bud efter det att hen hade låtit utföra en ny besiktning som visade att syllen troligen behövde bytas. Den andra budgivaren hade återkallat sitt bud eftersom kostnaderna blev för höga och då den ena personen i paret inte hade körkort.

Deras egen besiktning visade på höga fuktvärden i syllen och att syllen behövde bytas. Vid kontakt med mäklarens chef uppgav denne att mäklaren hade erkänt för honom att hon undanhållit informationen om besiktningen från dem.

Mäklaren har till ansvarsförsäkringsbolaget anfört bland annat följande.

Hon kände till att den ena budgivaren lät utföra en besiktning, men hon närvarade inte vid besiktningen och tog inte del av besiktningsprotokollet. Hon trodde inte att fuktvärden uppmättes under besiktningen. Hon kände till att besiktningsmannen noterade en lukt som han inte trodde var farlig, men att lukten borde utredas närmare. De orsaker hon uppgett till återkallelsen av buden stämmer, men hon berättade inte för köparna att även besiktningen var ett av skälen till att den ena budgivaren valde att återkalla sitt bud.

Försäkringsbolaget anförde bland annat följande i sitt beslut.

Av överlåtelsebesiktningen framkom det att fuktkvoten i syllen uppmättes till 15 procent. Det angavs även att det kritiska gränsvärdet för mikrobiell tillväxt brukar anges till cirka 15 till 17 procent. Vidare noterades det att en stickprovsmässig undersökning hade genomförts, men att en mer omfattande undersökning krävdes för att fastställa konstruktionens kondition och fuktstatus. Köparna kände till innehållet i protokollet från överlåtelsebesiktningen. Det kunde inte anses styrkt att mäklaren kände till att syllen var i sämre skick än vad som framkom av protokollet.

Mäklaren borde ha informerat köparna om att en av anbudsgivarna lät utföra en egen besiktning och därefter återkallade sitt bud. Detta särskilt då köparna uttryckligen frågade mäklaren om orsaken till att buden återkallades. Mot denna bakgrund konstaterades mäklaren ha agerat oaktsamt.

Bolaget konstaterade dock att mäklarens oaktsamhet inte hade föranlett någon ekonomisk skada för köparna i skadeståndsrättslig mening. Detta bland annat mot bakgrund av rättspraxis avseende begreppet ekonomisk skada samt då köparna redan genom protokollet från överlåtelsebesiktningen fått information om riskerna med syllkonstruktionen, att syllen uppnådde gränsvärdet för mikrobiell tillväxt och att en utökad undersökning krävdes för att bedöma konstruktionens skick. Någon ersättning betalades därmed inte ut till köparna från mäklarens ansvarsförsäkring.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den besiktning som utfördes på säljarnas initiativ har samtliga spekulanter fått ta del av. Vid den besiktningen uppmättes inga förhöjda fuktvärden.

Hon närvarade inte vid den besiktning som genomfördes på uppdrag av en av anbudsgivarna. Hon tog inte heller del av besiktningsprotokollet. Anbudsgivaren pratade bland annat om en lukt och att denne inte ville fullfölja köpet.

Hon upplyste köparna om de återkallade buden. Hon informerade dock inte om den besiktning som utförts på uppdrag av anbudsgivaren, utan angav endast att denne drog sig ur av personliga skäl. Säljarna gick med på att gå ner 50 000 kronor i pris på grund av de återkallade buden.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 56 f.) anges följande.

Det händer också att mäklare på annat sätt känner till något om fastighetens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare, t.ex. genom att det framgår av ett besiktningsprotokoll eller för att säljaren informerat om det. Inte heller i en sådan situation får mäklaren förtiga informationen eller vänta på att en köpare eventuellt ställer frågor som rör de förhållandena, utan köparen måste få upplysningarna av mäklaren. […] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den.

Informationen från säljaren och annan om fastighetens skick kan både begränsa och utöka köparens undersökningsplikt. Uppgifterna har därmed betydelse för säljarens så kallade felansvar enligt jordabalken (1970:994). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att förekomsten av ett besiktningsprotokoll och innehållet i detta normalt utgör mycket viktig information för spekulanter och köpare. Utgångspunkten är därför att mäklaren ska lämna information om huruvida en besiktning har genomförts och i vissa fall även resultatet av denna – under förutsättning att mäklaren har fått ta del av protokollet eller på annat sätt har fått sådan information (se beslutet 2012-02-22:2 i årsboken för 2012). Om fastighetsmäklaren har fått tillgång till ett besiktningsprotokoll anser inspektionen att mäklaren utifrån sin omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet ska ta del av handlingen (se beslutet med dnr 21–1087 [ej lagakraftvunnet beslut]).

Det kan inte anses styrkt genom utredningen i ärendet att mäklaren i detalj har känt till vad som framkom genom den besiktning som initierades av en av anbudsgivarna eller att hon har haft tillgång till besiktningsprotokollet. Av ansvarsförsäkringsbolagets beslut framgår det dock att mäklaren till försäkringsbolaget har uppgett att hon kände till att besiktningsmannen noterade en lukt som han inte trodde var farlig, men att lukten borde utredas närmare. Även till inspektionen har mäklaren uppgett att anbudsgivaren bland annat berättade om en lukt och att denne inte ville fullfölja köpet. Det kan konstateras att mäklaren på köparnas uttryckliga fråga om varför anbudsgivarens bud återkallades har underlåtit att upplysa om den av anbudsgivaren beställda besiktningen, om den lukt som då noterades samt att resultatet av besiktningen i vart fall var en av orsakerna till att anbudsgivaren återkallade sina bud. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN därigenom har åsidosatt sin omsorgsplikt och sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet gentemot köparna. Förseelsen utgör grund för en varning.