Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för upprättande av korrekta överlåtelsehandlingar avseende uppgift om datum och plats för parternas underskrifter samt uppgift om bevittning av handlingarna. Det har även prövats om mäklaren har agerat i strid med sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed vid hanteringen av köpebrevet och likvidavräkningen, när handlingarna har undertecknats av säljarna på förhand och lämnats ut till köparen innan tillträdet. Vidare prövning av om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter gällande förberedelserna inför, samt genomförandet av, tillträdet. Slutligen prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, köpebrevet, likvidavräkningen, avräkningarna för säljare och köpare, en objektsbeskrivning, ett fastighetsutdrag, två utländska civilståndsintyg för säljarna, ett tulldokument samt ett e-postmeddelande.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Under 2020 blev hon intresserad av en fastighet som ägdes av ett utländskt par. Mäklaren tog med henne på en visning av fastigheten. Efter kontakt med banken köpte hon under sommaren fastigheten och säljarna mottog köpeskillingen. Under vecka 40 hörde dock banken av sig och meddelade att den inte hade mottagit något köpekontrakt. Uppgiften chockerade henne, då hon fått uppfattningen att mäklaren skulle skicka avtalet till banken. När hon tog kontakt med NN var han inledningsvis ovetande om detta, men kunde efter en kontroll konstatera att uppgiften stämde. Bristen har medfört problem avseende hennes lånemöjligheter hos banken. Vidare saknas ett skriftligt pantbrev som säljarna har haft på fastigheten och som aldrig har överlämnats till henne.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Till följd av corona och därav stängda gränser gentemot säljarnas hemland kunde kontraktsskrivningen inte genomföras med samtliga parter närvarande. Han översände samtliga handlingar utomlands för säljarnas undertecknande den 12 juni 2020. Dokumenten återsändes den 21 juni 2020 och anlände till honom någon dag senare. Några dagar innan tillträdet kom köparen in till mäklarkontoret och undertecknade köpekontraktet, köpebrevet och likvidavräkningen.

Tillträdet ägde rum den 1 juli 2020 med hjälp av en bank på köparens hemort, då det är cirka 35 mil mellan denna ort och den ort där mäklarföretaget är verksamt. Banken ville hantera lagfartsansökan. Eftersom det skulle ha tagit längre tid med ordinarie postgång skickade han med köparen samtliga handlingar för lagfartsansökan. Han tydliggjorde för köparen att handlingarna skulle tillhandahållas banken.

Samtliga summor har betalats ut enligt likvidavräkningen. Banken hörde dock av sig och efterfrågade ett civilståndsintyg för respektive säljare, vilket behövdes för att få köparens ansökan om lagfart beviljad. Han vidarebefordrade önskemålet till säljarna så snart som möjligt, men det hela drog ut ordentligt på tiden. Efter ett stort antal telefonsamtal med säljarna och banken kom de efterfrågade handlingarna. Han översände dokumenten till banken för att lagfartsansökan skulle kunna kompletteras. Han känner tyvärr inte till varför säljarna inte skickade dokumenten tidigare, trots hans påtryckningar och information om att köparen inte kunde få sin lagfartsansökan beviljad.

Han har informerat om inteckningen på 204 000 kronor i objektsbeskrivningen och i köpekontraktet. Det finns ett skriftligt pantbrev motsvarande denna summa. Säljarna uppgav att de lämnade samtliga till fastigheten hörande dokument i en mapp i bostaden.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet anges vara undertecknat av säljarna samt mäklaren den 12 juni 2019.

Köpekontraktet

Samtliga parters undertecknanden av köpekontraktet anges ha skett den 17 juni 2020 i samma svenska stad. Mäklaren samt ytterligare en person anges ha bevittnat säljarnas namnteckningar. Även vittnenas underskrifter är daterade den 17 juni.

Köpebrevet

Samtliga parters undertecknanden av köpebrevet anges ha skett den 1 juli 2020 i samma svenska stad. Mäklaren samt ytterligare en person anges ha bevittnat säljarnas namnteckningar.

Likvidavräkningen samt respektive parts avräkningar

I likvidavräkningen anges det att säljarna godkänner avräkningen och kvitterar mottagen kontant betalning samt att köparen godkänner avräkningen. Handlingen anges vara underskriven av samtliga parter den 1 juli 2020 i samma svenska stad. Även de separata avräkningarna för köparen och säljarna anges ha undertecknats den 1 juli 2020 på samma plats.

Registerutdrag avseende säljarna från utländsk myndighet

De registerutdrag från en utländsk myndighet som visar säljarnas civilstånd är daterade i oktober 2021.

Fastighetsutdraget

Av utdraget från fastighetsregistret framgår det att det finns ett skriftligt pantbrev på 204 000 kronor.

Information från Lantmäteriets webbplats

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat information från Lantmäteriets webbplats. Av informationen framgår det vad som gäller om en utländsk medborgare ska sälja sin fastighet i Sverige. Det anges att köparen vid ansökan om lagfart då behöver ge in en handling motsvarande svenskt personbevis från hemlandet som visar säljarens civilstånd.

Journalen

Det anges i journalen att förmedlingsuppdraget är ingånget den 29 maj 2019. Det finns vidare noterat att köpekontraktet har undertecknats den 17 juni 2020, att likvidavräkningen är upprättad den 17 juni 2020, att köpebrevet är undertecknat den 17 juni 2020 och att tillträdet är genomfört samma datum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta. 

Det anges i köpekontraktet att säljarna har undertecknat handlingen på plats i Sverige, trots att utredningen visar att säljarnas undertecknande ägde rum utomlands. Mäklaren har uppgett att avtalet sändes till säljarna, undertecknades av dem och därefter returnerades till honom per post. Det kan konstateras att mäklaren inte kan ha bevittnat säljarnas namnteckningar på det sätt som anges i avtalet. Det kan vidare konstateras att dateringen av köparens underskrift är felaktig. Mäklaren har uppgett att köpekontraktet returnerades från säljarna den 21 juni 2020 och att köparen först några dagar innan tillträdet den 1 juli undertecknade handlingen. Dateringen av köparens underskrift till den 17 juni överensstämmer därmed inte med verkliga förhållanden.

Det framgår av utredningen att säljarnas och köparens underskrifter på köpebrevet och likvidavräkningen inte skedde den 1 juli 2020, såsom har angivits i handlingarna. Det anges att säljarna har undertecknat handlingarna på plats i Sverige, medan utredningen visar att deras undertecknande skedde utomlands. Det kan konstateras att mäklarens angivna bevittning av säljarnas namnteckningar i köpebrevet inte kan ha ägt rum på det sätt som anges i handlingen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttryckt att det normalt utgör en varningsgrundande förseelse att upprätta felaktigt daterade överlåtelsehandlingar (jfr beslut med dnr 2013–0806). I tidigare beslut där parterna befunnit sig på annan ort och det endast skilt några dagar mellan det i köpekontraktet noterade datumet och det datum då handlingen faktiskt undertecknades har Fastighetsmäklarinspektionen funnit att påföljden kunnat stanna vid en erinran (se till exempel ärende 2015–0895 och 2018–1696).

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har upprättat överlåtelsehandlingar med uppgifter avseende parternas underskrifter som inte överensstämmer med de verkliga förhållandena. Med beaktande av att det inte rör en enstaka uppgift och då även uppgifterna om mäklarens egen bevittning av säljarnas underskrifter på köpekontraktet och köpebrevet inte kan ha skett på sätt som där har angivits anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i god fastighetsmäklarsed på sätt som ska medföra en varning.

Hanteringen av köpebrevet och likvidavräkningen

Situationen att en säljare på förhand undertecknar ett köpebrev som sedan lämnas ut av mäklaren när köpeskillingen har betalats vid tillträdet har bedömts i bland annat Kammarrätten i Stockholms dom i mål nr 2901–09. Domstolen ansåg vid en samlad bedömning av omständigheterna i målet att mäklaren inte kunde anses ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Av senare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen framgår dock att säljaren av mäklaren ska erbjudas något alternativt tillvägagångssätt till att underteckna köpebrevet på förhand (se besluten 19–1475 och 2016–1724).

Bruket att använda dubbla handlingar (köpekontrakt och köpebrev) fyller väsentligen det syftet att säljaren genom möjligheten att innehålla köpebrevet kan förhindra att köparen erhåller lagfart och fritt får förfoga över fastigheten innan denne har betalat köpeskillingen eller fullgjort andra åtaganden enligt köpekontraktet. Det finns således väsentliga rättsverkningar som kan vara knutna till utfärdande av köpebrev utöver att vara ett kvitto på erlagd betalning (se domen med mål nr 14193–08 från Länsrätten i Stockholms län).

Det framgår inte av underlaget i ärendet på vems initiativ säljarna undertecknade köpebrevet och likvidavräkningen på förhand eller om de erbjöds något alternativt tillvägagångssätt. Det kan dock konstateras att såväl säljarna som köparen undertecknade köpebrevet och likvidavräkningen innan tillträdesdatumet och att mäklaren har uppgett att samtliga handlingar inför tillträdet skickades med köparen till banken där tillträdet ägde rum. Inspektionen kan därmed konstatera att det av säljarna undertecknade köpebrevet samt likvidavräkningen har utlämnats till köparen innan det att köpeskillingen hade erlagts. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom sitt agerande har åsidosatt sin omsorgsplikt och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed på ett sådant sätt att någon annan påföljd än varning inte kan komma i fråga.

Tillträdet

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att fastighetsmäklaren i princip bör närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen för att kunna medverka till att säljaren och köparen kommer överens i frågor som behöver lösas. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Vid den bedömningen ska man utgå från säljarens och köparens behov. Hänsyn kan inte tas till omständigheter som är hänförliga till mäklaren (se beslutet 2005-05-18:5 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005). Förutsättningen för att någon annan än den ansvariga mäklaren ska kunna medverka vid tillträdet, som även anses vara en central del i förmedlingsuppdraget, är dock att det inte finns några kvarstående frågor för parterna att lösa eller risk för att sådana ska uppkomma (se t.ex. Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2010-09-29:6 och 2008-09-24:10 i årsböckerna 2010 och 2008).

NN har uppgett att anledningen till att säljarna inte närvarade vid tillträdet var coronarestriktionerna. Orsaken till att han själv inte närvarade var det långa avståndet mellan hans verksamhetsort och köparens hemort. Mäklaren har inte uppgett att han övervakade tillträdet på något sätt genom att delta digitalt eller via telefon. Samtliga handlingar, inklusive det redan undertecknade köpebrevet och likvidavräkningen, utlämnades på förhand till köparen, som själv fick i uppdrag att ta med handlingarna till banken. Även om banken skulle skicka in ansökan om lagfart kan det konstateras att NN inte har sett till att samtliga relevanta handlingar för överlåtelsen och lagfartsansökan har funnits på plats vid tillträdet. Det kan även konstateras att det finns ett skriftligt pantbrev i säljarnas ägo, som borde ha överlämnats vid tillträdet. Mäklaren har dock nöjt sig med säljarnas uppgift om att pantbrevet hade lämnats i den köpta bostaden. Det kan konstateras att såväl situationen med de nödvändiga civilståndsintygen från säljarna som det saknade pantbrevet har resulterat i olägenheter för köparen. Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat slarvigt och brustit i sin omsorgsplikt avseende förberedelserna inför och genomförandet av tillträdet. Agerandet utgör grund för en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Skyldigheten omfattar enligt förarbetena till lagen bland annat uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (prop. 2010/11:15 s. 61).

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Det kan konstateras att journalen innehåller en felaktig notering om vilket datum uppdragsavtalet ingicks. Noteringen om att köpekontraktet undertecknades den 17 juni 2020 är inte heller korrekt, då mäklaren uppgett att avtalet sändes från utlandet till honom den 21 juni och att köparen skrev under handlingen några dagar innan tillträdet den 1 juli. Det anges att likvidavräkningen och köpebrevet är påskrivna den 17 juni och att tillträdet har genomförts samma datum, trots att tillträdet ägde rum den 1 juli och handlingarna skrevs under av köparen samtidigt som köpekontraktet. Det är vidare anmärkningsvärt att det saknas notering om huruvida en anbudsförteckning och journal har överlämnats till parterna och notering om när förmedlingsuppdraget slutfördes.

Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN på flera punkter har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (jfr besluten med dnr 20–0351, 20–0524 och 2016–0927) följer att liknande typer av brister motiverar en erinran. Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Påföljd

Av 29 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt förevarande lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart.

I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande om påföljdsbedömningen (se prop. 1994/1995:14 s. 69 f).

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. (…) Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan, s. 69, samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering ska ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Fastighetsmäklarinspektionen har i förevarande ärende funnit att NN ska meddelas tre varningar samt en erinran för att ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. NN har i två tidigare ärenden meddelats varning av Fastighetsmäklarinspektionen. I beslutet med dnr 19–1519 meddelades en varning, då mäklarens redbarhet och lämplighet prövades utifrån att han dömts för bokföringsbrott. I beslutet med dnr 2017–2213 meddelades han en varning för att ha agerat i strid med sin allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN upprepade gånger har visat nonchalans för det regelverk han har att följa och att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Det är med viss tvekan som inspektionen låter påföljden stanna vid de ovan konstaterade varningarna samt erinran.

NN meddelas en varning för att han har underlåtit att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar avseende uppgift om tid och plats för parternas undertecknanden samt bevittningen av namnteckningarna, för att han har agerat i strid med sina skyldigheter genom att ha lämnat ut det av säljarna på förhand undertecknade köpebrevet och den undertecknade likvidavräkningen till köparen innan det att köpeskillingen hade erlagts samt för att han har brustit i sin omsorgsplikt gällande förberedelserna inför, och genomförandet av, tillträdet. Förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig.

I denna varning ingår en erinran för att ha underlåtit att upprätta en korrekt journal.