Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företag, mäklarfirma]). Anmälaren har gett in mejl- och smskorrespondens med mäklaren samt ett utdrag från marknadsföringen av fastigheten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen, ansökan om lagfart och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande (Fastighetsmäklarinspektionen har översatt anmälan från engelska).

NN besvarade inte relevanta frågor han hade angående fritidsfastigheten. Mäklaren ignorerande hans mejl och påminnelser att svara under en hel månad. Mäklaren ringde inte tillbaka på hans telefonsamtal. Informationen han faktiskt fick var så minimal att den inte var användbar och inte tillräcklig för att basera ett köp på. Han fick intrycket att säljaren redan på förhand hade bestämt vem den skulle sälja till. Om mäklaren hade uppfattat honom som en seriös köpare hade han lagt mer kraft på att förse honom med information. Hade han vetat detta från början hade han inte deltagit i budgivningen alls.

Budgivningsprocessen var helt klart manipulerad. Mäklaren drev upp priset genom att låta honom delta, trots att han visste att säljaren inte var intresserad av att låta honom köpa fastigheten. Han kan inte bevisa detta men genom hela processen kände han att något var fel. Mäklaren ändrade reglerna för budgivningen mitt i processen genom att kräva att bud skulle höjas med minst 25 000 kronor. Det var inte ett problem i sig men han fick känslan av att det var för att avskräcka honom för att lägga ytterligare bud. Mäklaren bad om slutgiltiga bud och budgivningen fortsatte med alla tre budgivare. Vid bud på 1 500 000 kronor så avslutade mäklaren budgivningen och budgivare nummer två fick köpa fastigheten. Hans bud på 1 750 000 kronor ignorerades helt. Mäklare ringde inte upp honom för att fråga om han ville fortsätta lägga bud och budgivningen avslutades plötsligt. Resultatet av mäklarens hantering av budgivningen blev att köparen fick betala för mycket och han samt den andra budgivaren användes främst för att driva upp priset. Han bad mäklaren om en förklarning via mejl, vilket ignorerades.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten lades ut på marknaden under sommaren 2021. Tre spekulanter deltog i budgivningen, alla budgivarna fick möjlighet att träffa säljarna. Budgivningen inleddes och anmälaren valde att lägga sitt första bud 100 kronor högre än det hittills högsta budet. Självklart står det en intressent fritt att höja bud med valfritt belopp, men i det här fallet blev det en handling som irriterade säljarna och även övriga spekulanter. En av de andra budgivarna valde då att höja med 1 krona och anmälaren valde i sin tur att också höja med en krona. Han blev då kontaktad av säljarna och de övriga budgivarna och undrade om detta var seriöst. I det läget hade budgivningen pågått i sex dagar. Han tog kontakt med säljarna och de kände båda en stark oro för affären och budgivningen. Priset har gått upp mer än vad säljarna förväntat sig och de vill avsluta budgivningen så fort som möjligt. Säljarna beslutar därmed att lägsta höjning ska vara på 25 000 kronor. Han anser att det kan ha varit ett felaktigt förfarande från hans sida att sätta en miniminivå på 25 000 kronor men i stunden kändes det nödvändigt då budgivningen mer liknade en cirkus än en seriös fastighetsaffär.

Att budgivningsprocessen skulle vara manipulerad stämmer inte. Att anmälaren, efter hans meddelande om miniminivå, väljer att höja sitt bud fyra gånger är anmälarens beslut. Det fanns all möjlighet för anmälaren och övriga budgivare att avsluta när som helst. Efter budet från budgivare två på 1 500 000 kronor kände säljarna att det var tillräckligt och ville avsluta. Då de träffat samtliga budgivare och fått bäst intryck av budgivare två valde de att det paret skulle få köpa fastigheten. Efter att säljarna bestämt sig valde anmälaren att höja budet med 250 000 kronor. Detta kommunicerades men säljarna var inte intresserade. Fastigheten hade ett stort emotionellt värde för säljarna och de kände att det skulle tas bäst om hand av de budgivarna som de valde att sälja till.

Att han inte skulle kontaktat anmälaren för att fråga om han ville fortsätta budgivningen stämmer inte. Samtliga intressenter kontaktades via sms med den informationen, vilket går att utläsa av sms-historiken som anmälaren skickat in. Att anmälaren inte skulle fått tillräckligt med information för att kunna göra ett köp låter märkligt då han valde att lägga bud om 1 750 000 kronor. Så gör enligt hans erfarenhet inte en spekulant som saknar information om objektet.

Självfallet är det mycket ledsamt att en spekulant känner sig förfördelad under processen, men någon liknande budgivning har han inte varit med om under 17 år som mäklare. Som anmälaren själv skriver var det hans första budgivning i Sverige och möjligtvis har den upplevts som främmande. På grund av alla språkförbristningar har han till det yttersta verkat för att säljare och samtliga utländska spekulanter skulle få träffas för att säljarna framför allt skulle ge information på det språk som merparten av budgivarna talar, det vill säga nederländska.

Alla intressenter har behandlats lika från start till mål. Alla har träffat säljarna och anmälaren har fått möjlighet att ställa frågor på sitt modersmål, vistats på fastigheten och fått samma information. Då han ska vara opartisk finns ingen möjlighet för honom att bestämma hur säljarna ska agera när det kommer till val av köpare. Det står dem fritt på samma sätt som det står en spekulant fritt att delta i eller avsluta en budgivning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Av den sms-konversation som anmälaren gett in framgår följande (Fastighetsmäklarinspektionen har översatt texten från engelska).

För att få ordning på budgivningen har jag pratat med säljarna och vi har bestämt att minsta bud ska vara minst 25 000 SEK över förgående budgivare.
[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen och omsorgsplikt

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Av praxis framgår att fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna korrekt och fullständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och att se till att informationen inte är vilseledande (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2013 med mål nr 8181–12).

Det finns inget krav som måste vara uppfyllt för att en spekulant ska få vara med i en budgivning. Information om sådana krav från en mäklare innebär en begränsning för en spekulant och medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud (jämför Kammarrättens dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07 och den 7 mars 2013 i mål nummer 2593–12). Skyldigheten att vidarebefordra inkomna bud kan inte brytas genom instruktioner från säljaren (se Kammarrättens i Stockholms dom den 9 september 2008 i mål nummer 7165–07).

Förvaltningsrätten i Stockholm har i dom den 15 maj 2015 (mål nummer 28437–14) uttalat att en mäklare även vad gäller upplysningar i exempelvis budgivningsförfarandet måste iaktta god fastighetsmäklarsed. En mäklare bör därför inte formulera en upplysning så att den kan uppfattas som ett uppställande av krav på att ett anbud måste uppfylla vissa krav. Domstolen konstaterade vidare att ett sådant uttalande måste anses utgöra ett särskilt klandervärt agerande som utgör grund för att meddelas en varning.

Förvaltningsrätten i Karlstad har i dom den 28 maj 2021 (mål nummer 6962–20) ansett att Fastighetsmäklarinspektionen har haft fog att meddela mäklaren en varning för att ha informerat spekulanter att det förelåg begränsningar i deras möjligheter att delta i budgivningen.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN på uppdrag av säljarna kommunicerat ett villkor under budgivningen att fortsatta bud ska vara som lägst på 25 000 kronor över föregående bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det medför en uppenbar risk för att spekulanter avstår från att lämna bud. NNs agerande har inneburit att spekulanter fått intryck av att det föreligger begränsningar i deras möjlighet att lämna bud till säljarna. Genom sin hantering av budgivningen har NN brustit i sin omsorgsplikt på ett sätt som utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.