Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-08-26
Diarienummer: 21-1615
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

God fastighetsmäklarsed, kundkännedom, kundkännedom - dokumentation och bevarande, överlåtelsehandlingar

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen vid utförandet av ett begränsat uppdrag (så kallat skrivuppdrag). Prövningen avser om mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot säljaren vid upprättandet och genomgången av köpekontraktet, om han har underlåtit att upprätta korrekta överlåtelsehandlingar samt huruvida han har fört in ett friskrivningsvillkor i strid med gällande lagstiftning. Vidare en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning och dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Slutligen har det prövats om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna samt att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I flera anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget/mäklarkedjan]). Anmälarna har gett in ett köpekontrakt samt ett brev från köparens ombud till säljaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett avtal avseende ett begränsat uppdrag och utdrag om två fastigheters inskrivningsförhållanden.

Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ inhämtat underlag som visar att köparen vid tidpunkten för skrivuppdraget var riksdagsledamot och ordförande för ett politiskt parti. Mot bakgrund av att mäklaren har uppgett att han har haft vetskap om att köparen klassas som en person i politiskt utsatt ställning enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism har inspektionen valt att utvidga den aktuella granskningen till att omfatta efterlevnaden av regelverket avseende penningtvätt. Mäklaren har förelagts att ange vilka åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna och att ge in den allmänna riskbedömningen, dokumenterade rutiner och riktlinjer på mäklarbyrån för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över vidtagna kundkännedomsåtgärder. NN har med anledning av detta gett in ett dokument benämnt ” [Mäklarföretagets namn] – rutiner kring penningtvätt och finansiering av terrorism”.

Av utredningen i ärendet framgår det att förvärvet rör två separata fastigheter, som samtaxeras. Anmälarna har uppfattat det som att överlåtelsen avser en fastighet. Inspektionen har i återgivelsen av anmälningarna nedan genomgående ändrat anmälarnas angivelse av ”fastigheten” till ”fastigheterna”.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Köparen till fastigheterna är god vän med NN. På uppdrag av köparen har mäklaren överlämnat ett köpekontrakt till henne, som sedan har överlämnats av köparen till säljaren för underskrift. Köpekontraktet är märkt med logotypen för det mäklarföretag där NN bedriver sin verksamhet. Det hänvisas i kontraktet på flera punkter till ansvarig mäklare. Mäklarens namn förekommer dock inte någonstans i överlåtelsehandlingarna och han har i avtalet friskrivit sig från allt ansvar. I korrespondens från köparens ombud hänvisas det dock till ”mäklaren” och kopia av brevet anges ha skickats till NN. När en fastighetsmäklare är delaktig i en affärsuppgörelse bör det rimligen vara en kvalitetsstämpel och inte ett ansvar som kan avtalas bort.

Mäklaren har inte haft någon kontakt med säljaren och har inte försäkrat sig om att denne var införstådd med avtalets innebörd. Säljaren är en äldre man, med nedsatt syn och som har diagnostiserats med en lindrig kognitiv nedsättning. Bostadens inre skick skulle ha fått en ansvarstagande mäklare att inse att säljaren skulle ha behövt en ingående genomgång av köpekontraktet, för att förstå avtalets innebörd och dess definitiva karaktär. Säljaren av de aktuella fastigheterna har vilseletts att tro att en opartisk mäklare har tillgodosett hans intressen. Säljaren har invaggats i tron att affären inte var definitiv förrän efter det att ett planerat möte skulle ha hållits på banken i närvaro av köparen och mäklaren. Säljaren trodde även att mäklaren hade gjort en värdering av fastigheterna. Det bifogades aldrig något besiktningsprotokoll eller lantmäteriutdrag till köpekontraktet, trots att dessa handlingar finns upptagna som bilagor. Det står vidare i kontraktet att fastigheterna är försäkrade, vilket inte stämmer.

Enligt köpekontraktet ska det finnas ett upprättat depositionsavtal. Handpenningen betalades dock direkt från köparen till säljaren, utan mäklarens medverkan. Efter det att säljaren visade upp köpekontraktet för en vän insåg han avtalets innebörd, ångrade sin underskrift och önskade återbetala handpenningen till köparen. Köparen svarade aldrig när han försökte nå henne per telefon. Banken kontaktade NN för att få en uppgift om till vilket kontonummer handpenningen skulle återbetalas. Mäklaren lovade att återkomma med besked om detta till banken, men underlät att höra av sig. Mäklaren kontaktades även av säljarens ombud, som önskade få återbetala handpenningen till mäklarens klientmedelskonto tills tvisten hade lösts, men detta nekades, om inte parterna ingick ett nytt depositionsavtal. Handpenningen deponerades senare hos Länsstyrelsen.

Det planerade mötet på banken ställdes in, eftersom säljaren hade ångrat överlåtelsen av fastigheterna. Såväl han som hans vän trodde att det fanns en ångerrätt och önskade därför återbetala handpenningen samt en skälig ersättning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Köparen kontaktade honom den 16 augusti 2020 och uppgav att hon hade träffat en överenskommelse med säljaren om att förvärva de aktuella fastigheterna. Han anlitades av köparen för att utföra ett begränsat uppdrag som innebar att upprätta köpekontraktet, bistå vid tillträdet samt att ombesörja lagfartsansökan.

Vid upprättandet av köpekontraktet använde han som utgångspunkt den mall som mäklarföretaget tillhandahåller. Innan det att avtalet upprättades hade han kontakt per telefon med båda parter för att stämma av innehållet i parternas överenskommelse. Under telefonsamtalen gjorde han en genomgång av köpekontraktet med såväl säljaren som köparen. Vid samtalet med säljaren framkom inga omständigheter som fick honom att misstänka att säljaren inte hade full insikt i försäljningen och de villkor som framgår av avtalet. Han efterhörde noga med säljaren om det fanns några oklarheter. Innan upprättandet av köpekontraktet uppfyllde han även sin kontrollskyldighet genom att inhämta uppgifter om inskrivningsförhållandena från Lantmäteriet. Han har tillvaratagit båda parters intressen vid utförandet av uppdraget.

Han har tydliggjort i köpekontraktet att hans uppdrag var begränsat till att upprätta köpehandlingarna och att ansvaret var begränsat i förhållande till ett sedvanligt förmedlingsuppdrag. Parterna har haft full kännedom om vem som har upprättat köpekontraktet och har även fått muntlig information om att hans uppdrag var begränsat. Det framgår inte heller normalt av köpekontrakt vid sedvanliga förmedlingsuppdrag vem som är ansvarig mäklare. Att det anges i avtalet att ”ansvarig mäklare” för kännedom ska få en kopia av skriftliga meddelanden beror på att han skulle bistå vid tillträdet och då fann det lämpligt att känna till eventuell korrespondens mellan parterna.

Bestämmelsen om upprättande av ett depositionsavtal finns av förbiseende med i köpekontraktet. Parterna var dock överens om att handpenningen skulle betalas direkt till säljarens konto. Av tidigare praxis följer att dylika förbiseenden utan egentlig betydelse inte ska föranleda någon påföljd. Utifrån uppgifterna från säljaren uppfattade han det som att fastigheterna var fullvärdesförsäkrade. Han har saknat skyldighet att kontrollera informationen.

Hans uppdrag omfattade inte att närvara vid kontraktsskrivningen. Enligt köparen har säljaren tillhandahållits bilagorna till köpekontraktet.

En tid efter ingåendet av köpekontraktet kontaktades han av en person som uppgav sig företräda säljaren. Det uppgivna ombudet informerade om att säljaren önskade att köpet skulle återgå, att han ville återbetala handpenningen och hon efterfrågade köparens kontonummer. Han hade dock inte kännedom om köparens kontonummer. Han klargjorde att han önskade bevis för att det uppgivna ombudet företrädde säljaren för att han skulle kunna diskutera överlåtelsen med henne. Han bad henne att be säljaren kontakta honom och försökte även nå säljaren utan att lyckas. Han kontaktade även köparen och redogjorde för samtalet med säljarens uppgivna ombud. Han blev därpå kontaktad av en jurist som också uppgav sig företräda säljaren. Även juristen önskade få köparens kontonummer, men han kände inte till detta och köparen ville inte lämna ut kontonumret. Ytterligare någon dag senare hörde köparen av sig och uppgav att hon haft ett möte med säljaren och att de vid mötet kommit överens om att köpet skulle fullföljas. Han försökte då på nytt få kontakt med säljaren för att få köparens uppgifter bekräftade. Han har i förhållande till köparen förklarat sig kunna medverka vid ett möte mellan parterna i syfte att nå en lösning på tvisten. Han har vid upprepade tillfällen även sökt kontakt med säljaren för att framföra motsvarande. Båda parterna har företrätts av egna ombud kort efter det att tvisten uppstod.

När det gäller den allmänna riskbedömningen avser mäklarföretagets verksamhet förmedling av fastigheter i skärgården och kustnära fastigheter i tre län. Företagets kunder är till övervägande del svenska medborgare bosatta i Sverige och i ett fåtal fall svenska medborgare bosatta utomlands. Företaget medverkar inte till hantering av kontanter. Såväl den allmänna riskbedömningen som företagets riktlinjer och rutiner på penningtvättsområdet tar även ledning i ett informationsmaterial från Polismyndigheten riktat till fastighetsmäklare.

Han har bedömt risken avseende båda parter som låg. Bedömningen har gjorts utifrån de kriterier för riskbedömning som uppställs i penningtvättslagen, den allmänna riskbedömningen och mot bakgrund av att transaktionen avsåg en pensionerad privatpersons försäljning av sin bostad till en offentlig person.

Han har kontrollerat båda parters namn och adressuppgifter. Köparens identitet var känd för honom vid tidpunkten för att hon lämnade skrivuppdraget till honom. Han tog en kopia av köparens identitetshandling. Han fick kännedom om säljaren genom sökningar i fastighetsregistret. Där framgick det att säljaren varit lagfaren ägare av fastigheterna sedan 2017 och att fastigheterna även dessförinnan varit i släktens ägo. Han fick aldrig någon kopia av säljarens identitetshandling, trots att han bad om detta. Han hade därför tänkt att ta en kopia i samband med tillträdet, som dock inte blev av.

Han har inhämtat information om transaktionens syfte och art, vilket var att säljaren skulle sälja sitt familjehem till köparen, som skulle nyttja det som privatbostad. Han har vidare varit informerad om att köparen avsåg att finansiera huvuddelen av köpeskillingen genom banklån. Han har även haft kännedom om att köparen är en person i politiskt utsatt ställning.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 20 augusti 2020. Det framgår att försäljningen avser två fastigheter.

I köpekontraktet anges bland annat följande.

[…] Handpenningen inbetalas genom insättning på säljarens konto nr [bankkontonummer], [bankens namn].

Särskilt uppdragsavtal om deposition av handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto ska träffas med anledning av i detta avtal intaget villkor.

Parterna är medvetna om att mäklaren ej har något mäklaransvar i denna affär då mäklaren endast varit behjälplig med framtagandet av köpehandlingar enligt parternas önskemål.

I kontraktet anges vidare att säljaren garanterar att fastigheterna på tillträdesdagen inte är pantsatta för andra lån än de som köparen ska överta betalningsansvaret för enligt kontraktets 1 §. I sagda paragraf finns dock inga lån omnämnda.

Det anges vidare att säljaren garanterar att fastigheterna endast belastas av följande servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar och att säljaren garanterar att fastigheterna har del i följande samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar. På de efterföljande raderna finns dock inga sådana rättigheter eller belastningar angivna.

Det framgår att ett besiktningsprotokoll samt ett lantmäteriutdrag utgör bilagor till köpekontraktet.

Brevet från köparens ombud till säljaren

Köparens ombud har tillhandahållit säljaren ett brev, som är daterat den 18 september 2020. I brevet anges att säljaren inte har inställt sig till det avtalade mötet om fastighetens tillträde på banken den 16 september 2020. Det uppges att vare sig köparen eller mäklaren har lyckats få kontakt med säljaren. Det framhålls att köpekontraktet är bindande och att köparen kräver fullgörelse av köpet. Säljaren ombeds att omgående kontakta köparens ombud eller mäklaren för att kunna boka in ett nytt möte för att genomföra tillträdet. Säljaren informeras vidare om att köparen överväger att väcka talan om bättre rätt till fastigheterna i domstol om inte köpet fullgörs på frivillig väg. Säljaren uppmanas att vid behov ta kontakt med ett eget juridiskt ombud som kan företräda honom i saken. Längst ner i skrivelsen anges att en kopia av brevet har tillställts mäklaren NN.

Handlingar avseende penningtvätt och finansiering av terrorism

Mäklaren har gett in en A4-sida med text, benämnd ” [Mäklarföretagets namn] – rutiner kring penningtvätt och finansiering av terrorism”. Dokumentet saknar datumangivelse.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva redan har fått kontakt med varandra. Mäklarens uppdrag i förevarande ärende var inte ett traditionellt förmedlingsuppdrag, utan ett så kallat skrivuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för mäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon ändring i den delen.

Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att det inte är något som hindrar att en mäklare åtar sig ett uppdrag att utforma köpehandlingar till en fastighetsaffär som en säljare eller köpare hoppas få till stånd och att dessa handlingar baseras på uppgifter från uppdragsgivaren i ett skrivuppdrag. Mäklaren har även vid utförandet av ett skrivuppdrag en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid upprättandet av köpekontrakt och liknande handlingar. Mäklaren måste även iaktta kravet på opartiskhet. De handlingar som mäklaren upprättar får därför inte baseras på till exempel fakta som mäklaren vet är osanna. Mäklaren får inte heller medverka till att villkor eller övrigt innehåll i handlingarna på ett otillbörligt sätt tillgodoser enbart uppdragsgivarens intressen (se beslutet 2004-11-17:4 i årsboken för 2004).

Överlåtelsehandlingarna

Tillkomsten av köpekontraktet

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i 8 § och 21 § fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se beslutet med dnr 2014–2177 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–0440, 2014–2177 samt 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Mäklaren bör också rensa bort inadekvata formuleringar från standardavtal som han har till sitt förfogande, även om de inte skulle medföra några tolkningsproblem eller fara för rättsförlust i det enskilda fallet (se Melin, Fastighetsmäklarlagen (version 5, 2022-01-31, JUNO), kommentaren till 3 kapitlet 20 § (motsvarande 21 § i 2011 års lag). Det åligger fastighetsmäklaren att gå igenom köpekontraktet tillsammans med parterna och att klargöra köpevillkorens innebörd.

En fastighetsmäklare ska enligt 17 § fastighetsmäklarlagen kontrollera förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden. När det gäller övriga av parterna lämnade uppgifter som omfattas av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet anses mäklaren normalt kunna förlita sig på informationen, om inte omständigheterna ger anledning att misstänka att uppgiften inte är korrekt.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

NN har uppgett att han har stämt av innehållet i köpekontraktet med säljaren. Han har vidare angett att han inte har haft i uppdrag att närvara vid kontraktsskrivningen, men att han har gått igenom köpekontraktet med parterna över telefon. Mäklaren har angett att det inte fanns någon omständighet som fick honom att misstänka att säljaren inte var införstådd med innebörden av överlåtelsen och att han inte heller har haft anledning att ifrågasätta de uppgifter som lämnats till honom och som utgjort grund för avtalet. Han har vidare uppgett att han fått besked från köparen om att de handlingar som utgjort bilagor till köpekontraktet har överlämnats till säljaren före avtalets undertecknande.

Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa mäklarens uppgifter. Det kan genom utredningen i ärendet inte heller anses styrkt att mäklaren har haft anledning att ifrågasätta de lämnade uppgifterna eller att misstänka att säljaren inte skulle vara införstådd med innebörden av överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte skäl att meddela mäklaren någon påföljd i detta avseende.

Standardiserade avtalsvillkor

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna.

I köpekontraktet anges att ett särskilt uppdragsavtal om deposition av handpenningen på mäklarens klientmedelskonto ska träffas med anledning av i köpekontraktet intaget villkor. Det kan dock konstateras att ett annat villkor i kontraktet stadgar att handpenningen ska betalas direkt från köparen till säljaren, utan deponering hos mäklaren. Vidare står det i avtalet att säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen inte är pantsatt för andra lån än de som köparen ska överta betalningsansvaret för enligt 1 §. I 1 § paragrafen finns dock inga lån nämnda.

Vidare anges i köpekontraktet att säljaren garanterar att fastigheten endast belastas av följande servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar och att fastigheten har del i följande samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar. Några sådana rättigheter eller belastningar finns dock inte angivna. Det anges även att vid köparens kontraktsbrott ska ersättningen till säljaren innefatta säljarens kostnad för mäklarprovision i samband med försäljningen av fastigheten, detta trots att ingen mäklarprovision har betalats av säljaren i den aktuella affären.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har använt standardformuleringar som i flera fall inte har varit anpassade till de verkliga förhållandena. Enligt inspektionen kan det framstå som förvillande att skriva in villkor när de inte har någon funktion och att införa villkor som motsäger varandra. Det aktuella köpekontraktet uppfyller inte de krav på tydlighet som kan ställas på en mäklare. Förseelsen motiverar en erinran.

Friskrivningsvillkoret

Av 4 § fastighetsmäklarlagen framgår att bestämmelser som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen.

En mäklare som har anlitats för ett skrivuppdrag har inte rätt att ta in villkor som begränsar mäklarens ansvar i förhållande till vad som gäller enligt fastighetsmäklarlagen (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2004-08-25:3 och 2004-08-25:4 i årsboken för 2004). Mäklarna meddelades i de båda nämnda fallen en varning för att i strid med gällande lagstiftning ha föreslagit villkor om ansvarsbefrielse.

I köpekontraktet anges det att parterna är medvetna om att mäklaren inte har något mäklaransvar avseende den aktuella affären, då mäklaren endast varit behjälplig med framtagandet av köpehandlingar.

Det är viktigt att en mäklare tydliggör för parterna huruvida hen har ett förmedlingsuppdrag eller endast ett begränsat uppdrag. NN har uppgett att han såväl muntligen som skriftligen i köpekontraktet har informerat om detta. Mäklaren har dock i det aktuella villkoret friskrivit sig från mäklaransvar med anledning av att han endast har haft ett skrivuppdrag. I linje med tidigare praxis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har infört ett villkor i köpekontraktet som i strid med gällande lagstiftning begränsar hans ansvar enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Tillämpligheten av penningtvättslagstiftningen

Vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande ansågs en enskild fastighetsmäklare med fullständig registrering utgöra en verksamhetsutövare enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Detta framgår av 1 kapitlet 8 § punkten 8 samt 1 kapitlet 2 § punkten 13 i dess dåvarande lydelse.

Allmän riskbedömning av verksamheten

Enligt 2 kapitlet 1–2 §§ penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Av 2 kapitlet 16 § samma lag framgår det att om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person ska bland annat kravet på att göra en allmän riskbedömning gälla den juridiska personen. Av dåvarande 2 kapitlet 16 § andra stycket penningtvättslagen framgick det dock att för fastighetsmäklare gällde kravet på att göra en allmän riskbedömning även den fysiska personen.

Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer. Hänsyn ska också tas till myndigheters information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och till de uppgifter som kommer fram vid verksamhetsutövarens rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till verksamhetens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Vid tidpunkten för utförandet av skrivuppdraget gällde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1). Av 4 § framgår det att fastighetsmäklaren skulle utvärdera den allmänna riskbedömningen regelbundet, minst en gång per år och uppdatera den vid behov. Datumet för utvärderingen skulle dokumenteras. Av dokumentationen skulle det även framgå när riskbedömningen senast uppdaterades.

Det finns inga lagstadgade formkrav för hur den allmänna riskbedömningen ska se ut. Inspektionen finner det dock lämpligt att det av benämningen i dokumentationen framgår att det rör sig om en allmän riskbedömning av den egna verksamheten.

Den aktuella riskbedömningen, som framgår av mäklarens ingivna dokumentation, är ytterst kortfattad. Det har inte identifierats och analyserats om, och i så fall på vilka sätt, som de tillhandahållna tjänsterna i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det har inte heller identifierats tydligt vilka tjänster som tillhandahålls. Exempelvis kan det framhållas att endast förmedlingsuppdrag omnämns, medan aktuellt uppdrag består av ett skrivuppdrag. Det finns ingen närmare kartläggning av vilka objektstyper som förekommer i verksamheten. Det saknas en närmare analys av företagets kunder, exempelvis om det främst rör sig om privatpersoner eller om även juridiska personer omfattas.

Internationellt pekas fastighetsbranschen ut som ett område där penningtvätt förekommer frekvent. Även i Sverige är bedömningen att branschen utnyttjas i upplägg för penningtvätt (Information till fastighetsmäklare om Penningtvätt och finansiering av terrorism, Polismyndigheten, dnr. A131. 707/2019, version maj 2019). Fastighetsförsäljningar genererar årligen stora belopp och en fastighetsmäklare anlitas vid en stor andel av genomförda överlåtelser. I den nationella riskbedömningen för år 2013 identifierades särskilt fastighetsmarknaden som ett område där lite var känt, men där omfattande risker mycket väl kunde dölja sig (Penningtvätt – en nationell riskbedömning, 2013, s. 3 ff.) I den ingivna riskbedömningen har verksamhetsrisken angetts som låg. Inspektionen bedömer dock att det inte på ett tydligt sätt har redogjorts för vilka skäl som ligger till grund för denna allmänna riskbedömning.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte har gjorts någon tillfredsställande bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker. Den bedömda risknivån har inte underbyggts på ett godtagbart sätt. Inspektionen anser att den aktuella riskbedömningen är undermålig och inte utgör en tillfredsställande grund för mäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Det kan vidare konstateras att dokumentet saknar angivelse av när innehållet senast utvärderades och uppdaterades. Den allmänna riskbedömningen uppfyller därmed inte de krav som framgår av penningtvättslagen samt Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Förseelsen utgör grund för en varning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kapitlet 8 § penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av 2 kapitlet 16 § penningtvättslagen framgår det att om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person ska bland annat kravet på att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer gälla den juridiska personen. Av dåvarande 2 kapitlet 16 § andra stycket samma lag framgick det dock att för fastighetsmäklare gällde kravet på att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer även den fysiska personen.

Av 7 § KAMFS 2019:1 framgår det att fastighetsmäklare därutöver skulle ha rutiner om åtgärder för kundkännedom enligt 9–18 §§ i föreskrifterna samt rutiner för bevarande av handlingar och uppgifter enligt 20–21 §§ i föreskrifterna. Enligt 8 § i föreskrifterna skulle rutinerna utvärderas regelbundet, minst en gång per år, och uppdateras vid behov. Fastighetsmäklaren skulle dokumentera datumet för utvärderingen av rutinerna och det skulle framgå av dokumentationen när de senast uppdaterades.

I förarbetena till penningtvättslagen anges det att vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är verksamhetsutövarens rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter. Dessa ramar måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer (se prop. 2016/17:173, s. 212).

Det framgår vidare att riktlinjerna bland annat kan avse id-kontroller, frågeformulär för situationer som kräver skärpta kundkännedomsåtgärder och rutiner för hur avvikelser ska uppmärksammas, analyseras och vid behov rapporteras till Polismyndigheten. Verksamhetsutövare och anställda ska ha klart för sig vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer (se prop. 2016/17:173, s. 212–213).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att de dokumenterade rutiner som har getts in av NN inte kan anses ge en tydlig beskrivning av vilka åtgärder som ska vidtas i olika situationer. I många fall ger rutinerna ingen ytterligare vägledning än den övergripande information som framgår av penningtvättslagen. Det finns exempelvis ingen närmare och tydliggörande beskrivning av på vilket sätt id-kontroll ska ske i olika situationer och vilka åtgärder som bör vidtas om en kunds riskklassificering i motsats till den allmänna riskbedömningen anses vara normal alternativt hög. Det framgår inte vilken information om affärsförbindelsens syfte och art som ska inhämtas. Det saknas rutiner avseende undersökning om kunden är en familjemedlem eller känd medarbetare till en person i politiskt utsatt ställning. Det finns inte heller några rutiner beträffande hur avvikelser ska analyseras och rapporteras till Polismyndigheten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att de ingivna rutinerna inte ger en tillfredsställande vägledning avseende vilka åtgärder som ska vidtas av verksamhetsutövare och anställda i olika situationer. Det kan vidare konstateras att dokumentet saknar angivelse av när innehållet senast utvärderades och uppdaterades. Rutinerna uppfyller därmed inte de krav som framgår av penningtvättslagen samt Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter. Förseelsen utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kapitlet 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil. Utifrån den enskilda riskbedömningen av parterna ska fastighetsmäklaren därpå vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kapitlet 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med part, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Av 3 kapitlet 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera köparen och säljaren genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om parterna har en verklig huvudman och bedöma om någon av parterna, eller i förekommande fall en verklig huvudman, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om någon av parterna har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av parternas och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Fastighetsmäklaren ska även inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Detta följer av 3 kapitlet 7, 8, 9, 10, 12 och 19 §§ penningtvättslagen.

Vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande framgick det av 10 § KAMFS 2020:1 (Föreskrifter om ändring i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd [KAMFS 2019:1] om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism) hur mäklaren skulle kontrollera identiteten av en part som befinner sig på distans. En sådan kontroll skulle ske genom tillförlitlig elektronisk legitimation eller genom kontroll av personens namn och personnummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling.

I 1 kapitlet 8 § penningtvättslagen definieras en person i politiskt utsatt ställning som en fysisk person som har eller har haft en viktig offentlig funktion i en stat eller i en internationell organisation.

Av 1 kapitlet 9 § penningtvättslagen framgår det att med viktig offentlig funktion i en stat avses bland annat funktion som parlamentsledamot eller ledamot i styrelsen för ett politiskt parti.

Det framgår av 3 kapitlet 19 § penningtvättslagen att skärpta åtgärder för kundkännedom ska vidtas om kunden är en person i politiskt utsatt ställning. Fastighetsmäklaren ska då bland annat vidta lämpliga åtgärder för att ta reda på varifrån de tillgångar som hanteras inom ramen för affärsförbindelsen eller den enstaka transaktionen kommer och tillämpa skärpt fortlöpande uppföljning av affärsförbindelsen och övervaka aktiviteter och transaktioner i förhöjd omfattning.

Av utredningen framgår det att NN aldrig har sammanträffat med säljaren och att han inte har kontrollerat säljarens identitet genom en tillförlitlig elektronisk legitimation eller genom att ha inhämtat en vidimerad kopia av säljarens identitetshandling. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren därmed har brustit i sin identitetskontroll avseende säljaren (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 19–0586 och 2016–0175).

NN har uppgett att han har vidtagit en identitetskontroll avseende köparen och att han har känt till att köparen är en person i politiskt utsatt ställning. Mäklaren har uppgett att han var informerad om att köparen skulle finansiera huvuddelen av köpeskillingen genom banklån. Han har dock inte redogjort för att han skulle ha efterforskat medlens ursprung närmare eller gett in någon dokumentation i detta avseende. Han har inte heller visat att han i övrigt har vidtagit några skärpta kundkännedomsåtgärder mot bakgrund av att köparen är en person i politiskt utsatt ställning. Att det rör sig om ett skrivuppdrag och att köparen är en person i politiskt utsatt ställning utgör sådana omständigheter som, enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, borde ha fått mäklaren att vidta fördjupade kundkännedomsåtgärder avseende köparen.

Att ingå affärsförbindelser eller medverka till transaktioner om 15 000 euro eller mer utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom är varningsgrundande (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 19–1355 samt dnr 20–0109). Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sina åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna på ett sätt som motiverar en varning.

Bevarande av dokumentation

Fastighetsmäklarens dokumentation av vidtagna kontrollåtgärder ska i normalfallet bevaras i fem år enligt 5 kapitlet 3 § penningtvättslagen samt 21 § i Föreskrifter om ändring i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2019:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2020:1). Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

NN har inte gett in någon dokumentation avseende de åtgärder för att uppnå kundkännedom som han uppger sig ha vidtagit. Han har därmed åsidosatt sitt ansvar för att dokumentera och bevara information om vidtagna åtgärder. Agerandet står i strid med penningtvättslagen och inspektionens föreskrifter. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljden

NN meddelas en varning för att han har infört ett villkor i köpekontraktet som i strid med gällande lagstiftning begränsar hans ansvar enligt fastighetsmäklarlagen, för att han inte har haft en dokumenterad allmän riskbedömning av verksamheten som uppfyller penningtvättslagens krav, för att han inte har haft dokumenterade rutiner och riktlinjer för verksamheten som uppfyller penningtvättslagens krav, för att han inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om parterna samt för att han inte har bevarat någon dokumentation av sina åtgärder för att uppnå kundkännedom. I denna varning ingår en erinran för att ha underlåtit att upprätta ett korrekt köpekontrakt.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.