Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åberopat ett villkor som inte tagits med i uppdragsavtalet avseende den provision han tagit ut från uppdragsgivaren.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företag, mäklarfirma]). Anmälaren har gett in en kopia på uppdragsavtalet och en transaktionsbild av handpenningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon känner sig lurad av mäklaren och att han skulle erhålla 15 % i provision för den del som överstiger 3 500 000 kronor var inget de kom överens om. Avtalet är upprättat efter överenskommelse att 1,9 % provision skulle utgå vid försäljning. Detta har NN även fyllt i och förberett i avtalet. Han kan inte hävda att punkten som inte är ikryssad ska vara giltig. Lagen är även tydligen med att han som mäklare inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i avtalet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och säljaren hade ett möte den 4 juni 2021 då hon ville sälja sin bostadsrätt. Under mötet bestämdes utgångspris till 3 500 000 kronor och det priset skrevs in i uppdragsavtalet. Han förklarade tydlig för säljaren att provisionen för hans uppdrag utgick med 1,9 % av blivande köpeskilling och att det därutöver skulle utgå 15 % provision på den del av köpeskillingen som översteg utgångspriset. Han hade även innan mötet fyllt i procentsatsen på 15 % maskinellt i förmedlingsuppdraget.

För att säljaren skulle förstå innebörden av detta så räknade de på olika exempel på slutpris. Säljaren godtog förslaget eftersom en försäljning även på utgångspris skulle innebära en rekordnotering i föreningen. Han och säljaren fyllde gemensamt i summan 3 500 000 kronor på raden för den extra provisionen i förmedlingsuppdraget.

Det är för honom orimligt hur anmälaren inte var införstådd med hur provisionen för uppdraget skulle utgå. Det är olyckligt att rutan bredvid den extra provisionen inte har bockats i men saknar betydelse enligt honom då säljaren bekräftade överenskommelsen genom att sätta sina initialer på sidan. Påståendet att han åberopat ett avtalsvillkor som inte tagits in i förmedlingsuppdraget stämmer därför inte.

Han hade en förhandsvisning åt en spekulant som valde att lägga bud på 3 700 000 kronor. Innan kontraktsskrivning frågade säljaren vad den totala provisionen skulle bli. De kom överens om att träffas på hans kontor en timme innan kontraktsskrivningen så att de kunde gå igenom det tillsammans. Han förklarade att provisionen skulle bli 100 300 kronor vilket säljaren godtog och kort därefter undertecknades överlåtelseavtalet.

Säljaren tar därefter kontakt med honom efter att han betalat ut handpenning minus hans arvode och hävdar att han tagit för mycket betalt. Detta trots att han förklarat för säljaren flera gånger hur provisionen för hans uppdrag skulle utgå, senast precis innan kontraktsskrivningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Raderna som avser provision i uppdragsavtalet är utformat som fyra kryssalternativ. Rutan som gör gällande att provision ska utgå med 1,9 % av köpeskillingen är ikryssad. Den sista rutan som gör gällande att ytterligare 15 % provision ska utgå på den del av köpeskillingen som överstiger 3 500 000 kronor är inte ikryssad.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Provision och annan ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provision för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan däremot pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

Uppdragsavtalet

Enligt 9 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt avtalats skriftligen. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Skriftlighetskravet är av särskilt stort värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en fastighetsmäklare är en speciell avtalstyp som privatpersoner sällan kommer i kontakt med. Skriftlighetskravet är generellt och inskränker sig inte till vissa avtalsvillkor. Ur konsumentskyddssynpunkt är det lämpligt att mäklaren men inte uppdragsgivaren blir bunden av det som endast avtalats muntligt. Mäklaren ska inte kunna åberopa ett muntligt avtal eller ett muntligt avtalsvillkor. Mäklaren ansvarar därmed för att alla uppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftliga avtalet (se prop. 1994/95:14 s. 38f).

Det är ostridigt i ärendet att uppdragsavtalet är utformat som att provisionen till mäklaren ska utgå med 1,9 % av blivande köpeskilling. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att uppdragsavtalet skiljer sig åt mellan den kopia som uppdragsgivaren gett in och den kopia som NN gett in. Det saknar dock betydelse för inspektionens bedömning av sakfrågan då rutan avseende ytterligare provision om 15 % vid försäljning överstigande 3 500 000 kronor inte är ikryssad i någon av de ingivna uppdragsavtalen.

Av utredningen i ärendet framgår det att bostadsrätten har sålts för mer än 3 500 000 kronor och att NN tagit ut en provision överstigande de avtalade 1,9 %. NN har i sitt yttrande uppgett att de varit överens om provisionen men att han missat att kryssa i rutan gällande provision vid en köpeskilling överstigande 3 500 000 kronor. Anmälaren menar att överenskommelsen endast avsåg provision på 1,9 %. Ord står mot ord i frågan och Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det finns omständigheter som talar till NNs fördel, som att avtalet innehåller en maskinellt inskriven procentsats och den köpeskilling som skulle aktivera den högre procentsatsen är inskriven för hand. NN har dock varit ansvarig för att upprätta avtalet och den skriftliga lydelsen av uppdragsavtalet ger inte stöd för något annat än att ersättningen till mäklaren ska vara 1,9 % av den totala köpeskillingen.

Mot bakgrund av hur det skriftliga avtalet utformats så bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt avtalats skriftligen då han tagit ut provision överstigande 1,9 %. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.