Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial har varit vilseledande avseende en uppgift om kräftfiske samt fastighetens läge i förhållande till stranden. Även en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende ett utedass, som delvis är beläget på granntomten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in skärmbilder som visar delar av marknadsföringen av fastigheten på internet samt ett e-postmeddelande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har i marknadsföringen av den aktuella fastigheten angett att det ingår en kräftfiskerätt. Han har kontaktat mäklaren för att påtala att uppgiften är felaktig, då han själv äger fiskerätten för området. Mäklaren har även tillhandahållits underlag som styrker detta. NN ändrade då texten i annonsen till ”Här kan man fiska kräftor från tomten”, vilket inte heller är acceptabelt. Dels är det inte lagligt, dels har fastigheten inte någon strandtomt. Den näraliggande stranden är privat och tillhör grannen, som inte har bebyggt tomten för tillfället, men har planer på att göra det.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in skärmbilder som återger en del av mäklarens marknadsföring av fastigheten på internet. På en bild i marknadsföringen syns en gräsmatta som sluttar ner mot ett vattendrag, omgivande skog samt ena ändan av en båt som ligger uppdragen på land. På en annan skärmbild med information om fastigheten anges det bland annat följande.

Underbart strandläge […] Här kan man fiska kräftor från tomten! Välkommen kontakta oss för visning!

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges det bland annat följande.

Underbart strandläge […]. Här kan man fiska kräftor från tomten!

Även i objektsbeskrivningen finns den bild med som visar en gräsmatta som sluttar ner mot ett vattendrag med omgivande skog.

E-postmeddelandet från anmälaren

Anmälaren har gett in en skärmbild föreställande ett e-postmeddelande som uppges ha skickats till mäklaren. Det framgår inte av meddelandet vilken e-postadress det har sänts till. Av e-postmeddelandet framgår det följande.

Hej igen,

Jag vet inte om jag var otydlig på telefon senast men vi är inte nöjda med ändringen i annonsen.

Fiskerätten ägs till 95 % av mig och 5 % av min mammas kusin. Vi kommer inte tillåta något som helst kräftfiske för ny köpare på [förmedlingsobjektets adress]. Vidare kommer vi även kräva flytt/rivning av det som inte befinner sig inom tomtgränsen, exempelvis utedasset, då vi planerar bebygga tomten den inkräktar på.

[…]

Fastighetskarta

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat kartuppgifter från Lantmäteriet. Av kartan framgår det att den aktuella fastigheten inte sträcker sig ner till vattengränsen, utan att en markremsa längs med vattenbrynet tillhör en annan fastighet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har inte uppgett i marknadsföringen att fastigheten har en strandtomt. Han har däremot angett att fastigheten har ett underbart strandläge, vilket är korrekt.

För säljaren har det funnits en rätt att fiska kräftor. När anmälaren kontaktade honom tog han dock omedelbart bort uppgiften om att kräftfiskerätt ingår från marknadsföringen. Annonsen hann vara publicerad något dygn innan han ändrade uppgiften. Han tog därefter kontakt med byaåldermannen i området, vilken bekräftade att det säljs fiskekort för kräftor på orten. Eftersom man har tillgång till vattnet genom allemansrätten är det därmed möjligt att fiska kräftor. Det framgår tydligt var tomtgränsen går.

Den enda byggnation som befinner sig på anmälarens mark är halva utedasset, vilket är i dåligt skick. Han har informerat samtliga spekulanter om att dasset ligger på anmälarens mark och att det måste rivas eller flyttas. Han känner inte till att några ytterligare byggnader skulle ligga utanför fastigheten. Förmedlingsuppdraget ledde aldrig till att fastigheten överläts.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kapitlet 1 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på att följa god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kapitlet 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) varnades en mäklare för att ha angivit en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen om fastighetens avgränsning mot en sjö. Nämnden ansåg att en uppgift huruvida en fastighet gränsar till ett vattenområde är av stor betydelse för spekulanters intresse för en fastighet (se beslut med dnr 4-460-09).

Av utredningen framgår det att objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen initialt har innehållit en felaktig uppgift om att det medföljde en kräftfiskerätt vid överlåtelsen av fastigheten. Denna uppgift har enligt mäklaren funnits publicerad under något dygn. Mäklaren har därefter angett i marknadsföringen att det går att fiska kräftor från tomten.

Som huvudregel måste man vara licensierad yrkesfiskare, fiskerättsägare eller ha fått fiskerättsägarens tillstånd för att fiska kräftor. Undantag gäller för Vättern, där det är tillåtet för allmänheten att fiska kräftor på allmänt vatten utan tillstånd under tre helger i augusti.

Mäklaren har angett att han via kontakt med byaåldermannen i området har fått bekräftelse på att det säljs fiskekort för kräftor på orten. Anmälarens uppgift om att han och hans mammas kusin äger kräftfiskerätten för området och inte kommer att tillåta den nya ägaren av förmedlingsobjektet att fiska kräftor där motsäger dock att den nya ägaren, genom köp av ett kräftfiskekort, skulle kunna fiska kräftor i närheten av fastigheten. Baserat på underlaget i ärendet finner dock Fastighetsmäklarinspektionen att det inte säkert går att fastställa vad som gäller i frågan. Det kan dock konstateras att NN har uppgett att det är möjligt att fiska kräftor från tomten. Av såväl anmälarens uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionens inhämtade underlag om förmedlingsobjektets gränser framgår det dock att fastigheten inte sträcker sig ner till vattenbrynet, utan att marken närmast vattnet tillhör en annan fastighet. Även om allemansrätten innebär att ägaren till förmedlingsobjektet skulle kunna ha möjlighet att exempelvis tillfälligt bada, fiska eller förtöja vid någon annans strand bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det är vilseledande att ange att kräftfiske kan ske direkt från förmedlingsobjektets tomt.

NN har inte angett uttryckligen i marknadsföringen att fastigheten har en strandtomt. Det anges dock att fastigheten har ett underbart strandläge och att man kan fiska kräftor från tomten. Dessa uppgifter, i kombination med den bild som visar vattendraget med intilliggande mark, förmedlar intrycket att den marknadsförda fastigheten gränsar till vattendraget. NN har i sitt yttrande uppgett att det tydligt framgår var tomtgränsen går. Mäklaren har dock inte gett in något underlag till inspektionen som styrker att tilltänkta köpare genom en karta eller annan handling har informerats om fastighetens gränser.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har använt sig av vilseledande marknadsföring avseende möjligheten till kräftfiske samt fastighetens läge i förhållande till vattendraget. Marknadsföringen är att anse som otillbörlig då uppgifterna är av sådan art att de påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Förseelsen motiverar en varning.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kapitlet 12 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av utredningen i ärendet framgår det att grannfastighetens ägare har informerat mäklaren om att han kommer att kräva flytt/rivning av ”det som inte befinner sig inom tomtgränsen, exempelvis utedasset […]”. Mäklaren har uppgett att han har informerat samtliga spekulanter om att utedasset kommer att behöva rivas eller flyttas. Han har vidare uppgett att han inte känner till att några ytterligare byggnader skulle ligga utanför förmedlingsobjektets fastighetsgräns. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att ärendet kan avskrivas i denna del.