Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren vid marknadsföringen av en fastighet har lämnat information om energideklarationen på ett sätt som gör marknadsföringen vilseledande och därmed har handlat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företaget]). Anmälaren har gett in en film från en digital visning av den aktuella fastigheten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen och köpekontraktet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har genom vilseledande påståenden i marknadsföringen av den aktuella fastigheten riskerat att bidra till att säljaren gör sig skyldig till lagbrott. Detta genom att hon på en digital visning av fastigheten uttalade att skyldigheten att upprätta en energideklaration kommer att avtalas bort av säljaren. Det sprider missinformation i förhållande till vad som följer av lagen om energideklarationer vars syfte är att medvetandegöra köparen om fastighetens avtryck såväl ur ekonomisk som miljömässig aspekt samt eventuella förändringsbehov av de samma. Enligt information på Boverkets webbplats är det inte möjligt att avtala bort säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon har såväl vid den digitala visningen som i den upprättade objektsbeskrivningen informerat tilltänkta köpare om att säljaren avsåg att avtala bort skyldigheten att upprätta en energideklaration. Hon anser att hon inom ramen för upplysningsskyldigheten är förpliktad att informera spekulanterna om säljarens avsikt och önskemål avseende överlåtelsen. Hon har varit i kontakt med Boverket för att stämma av att det går bra att avtala bort skyldigheten att upprätta en energideklaration i köpekontraktet om båda parter är överens. Hon anser därför inte att hon har brustit i sin upplysningsskyldighet eftersom hon inte har uttryckt att upprättandet av energideklarationen ska avtalas bort utan informerat om att säljaren avsåg att avtala bort den skyldigheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet och köpekontraktet

Uppdragsavtalet och köpekontraktet har undertecknats av parterna den 12 juli 2021 respektive den 29 augusti 2021.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

ENERGIDEKLARATION
Energideklaration saknas
[…]
Energideklaration avses avtalas bort.

Filmen från den digitala visningen av fastigheten

På filmen som har upptagits vid en digital visning och har funnits i marknadsföringen av fastigheten på mäklarens webbplats inleder mäklaren med att berätta följande.

Hej och välkommen till den digitala visningen av [fastighetens namn] […]

 02 minuter och 30 sekunder in i filmen säger mäklaren följande.

Fastigheten säljs med friskrivning, vilket innebär att man inte kan reklamera några dolda fel i framtiden, eh, och energideklarationen avses också avtalas bort.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning.

Uppgifterna om energideklarationen i marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga

påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om

näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Detta gäller enligt 10 § 10 särskilt framställningar som rör konsumentens rättigheter enligt lag eller annan författning. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Av 6 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader följer vidare att den som äger en byggnad ska se till att det finns en upprättad energideklaration för byggnaden innan den säljs. Enligt 14 § samma lag får en köpare, om säljaren inte på köparens begäran har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en energideklaration, senast sex månader efter tillträdet låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad.

Boverket lämnar följande information avseende energideklarationen på sin webbplats (https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av-boverket/fragor--svar/energideklaration/6/).

Om köparen inte utnyttjar sin rätt att få en energideklaration upprättad inom den [i lagen angivna] tiden, har köparen förverkat sin rätt gentemot säljaren och måste i sin tur upprätta en energideklaration för byggnaden vid en eventuell senare försäljning eller upplåtelse med nyttjanderätt. Som köpare är det naturligtvis viktigt att känna till att om man inte kräver sin rätt att få en energideklaration vid försäljningen så kan köparen, i ett senare skede, om denne i sin tur skulle sälja eller hyra ut byggnaden, själv tvingas att bekosta en energideklaration.

En energideklaration är alltid giltig i tio år efter att den upprättats och kan under den tiden användas för att fullgöra de skyldigheter som kommer med reglerna om energideklaration. Köparen riskerar alltså att sätta sig i en situation där denne själv får bekosta en energideklaration som egentligen den ursprunglige säljaren skulle ha stått för.

Lagen om energideklaration för byggnader är tvingande, vilket innebär att den inte ger parterna någon möjlighet att avtala bort säljarens skyldighet att upprätta en energideklaration. Fastighetsmäklarinspektionen anser till följd av det, såsom har fastslagits i ett tidigare beslut, att mäklaren inte bör medverka till skrivningar som anger att säljaren inte ansvarar för att upprätta en energideklaration (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 2 mars 2022 med dnr 21–0852). Mäklaren bör vid behov informera köparen om dennes lagliga rätt att låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad om säljaren inte på begäran av köparen uppfyller sin skyldighet att upprätta en energideklaration. Mäklaren har också en skyldighet att verka för att förfarandet vid behov regleras i överlåtelsehandlingarna (se bland annat Fastighetsmäklarnämndens beslut 2010-01-27:1 i årsbok 2010). För det fall att så sker har mäklaren vidare ett ansvar för att överenskommelsen grundas i att båda parter har fått komplett och korrekt information och därför känner till sina rättigheter och skyldigheter enligt lagen.

Informationen som lämnas om energideklarationen i marknadsföringen av den aktuella fastigheten är inkomplett och bristfällig. Den är också formulerad på sådant sätt att den riskerar att vilseleda en tilltänkt köpare om sin rättighet enligt lagen. Det följer av god fastighetsmäklarsed att uppgifter som har förts in i objektsbeskrivningen, och i annan marknadsföring ska vara korrekta. Det är också ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom uppgifterna i marknadsföringen har använt sig av vilseledande marknadsföring. Marknadsföringen är att anse som otillbörlig då uppgiften är av sådan art att den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. NN har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.