Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-06-15
Diarienummer: 21-1336
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Likvidavräkning

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt likvidavräkning när mäklaren redan hade tillgodogjort sig provisionen ur handpenningen, men det i specifikationen av likvidavräkningen för säljaren anges att mäklarens provision ska dras av från det belopp säljaren ska erhålla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren (verksam vid [företaget]/[kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder av specifikationen av likvidavräkningen för säljaren, en faktura avseende provisionen, den gemensamma likvidavräkningen för både säljaren och köparen samt en kvittens av den mottagna provisionen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, en fullmakt, depositionsavtalet, likvidavräkningen, specifikationerna till likvidavräkningen för säljaren och köparen, journalen samt två leverantörsfakturor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN hade i uppdrag att förmedla hans bostadsrätt och tillgodogjorde sig provisionen dubbelt. Mäklaren skulle enligt vad som hade överenskommits i uppdragsavtalet få 74 000 kronor i provision för förmedlingen av hans lägenhet som överläts för 3 650 000 kronor. Mäklaren drog dock av provisionen såväl från handpenningen som från slutlikviden. Totalt ett belopp om 148 000 kronor. Han har till och med redovisat provisionen dubbelt, både i handlingen likvidavräkning för säljaren och i en specifikation benämnd ”faktura” där det redovisas att provisionen har dragits av från handpenningen. Först i efterhand, när pengarna hade förts över till hans konto och han kontrollräknade upptäckte han att provisionen hade dragits två gånger. Först då förde NN över resterande summa till hans konto. När han frågade mäklaren vad orsaken till det var fick han först muntligen svaret att köparen inte hade fört över rätt belopp. Han fick därefter via mejl svaret att det hade skett till följd av ett misstag orsakat av den mänskliga faktorn. Mäklaren intygade dock att han känner till att provisionen i det läget inte skulle ha avräknats från slutlikviden.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Likvidavräkningen sammanställs automatiskt i mäklarsystemet utifrån de uppgifter som förts in. I den aktuella förmedlingen lades handpenningen ut till betalning den 17 augusti men betalades inte ut förrän på tillträdesdagen dagen efter, det vill säga den 18 augusti. Olyckligtvis uppdaterades dock inte regleringen av handpenningen i tid i systemet inför tillträdet vilket medförde att köparens bank överförde ett för lågt belopp till säljaren på tillträdesdagen. Skrivfelet upptäckes vare sig av honom eller av köparens bank. Efter att en kontrollräkning gjordes direkt efter tillträdet upptäcktes det dock. Köparens bank kontaktades och överförde omgående det belopp som saknades till säljaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av säljaren den 28 april och av NN den 20 april 2021. Av avtalet framgår att parterna har avtalat om att fastighetsmäklarens provision utgörs av en grundprovision om 44 000 kronor samt ytterligare tio procent av den del av köpeskillingen som överstiger 3 350 000 kronor. 

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet som har undertecknats av köparen den 29 juli och av säljaren den 2 augusti 2021 anges bland annat att överlåtelsen sker mot en köpeskilling om 3 650 000 kronor och att en handpenning om 365 000 kronor ska erläggas senast den 5 augusti 2021 genom insättning till fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Resterande del om 3 285 000 kronor betalas av köparen på tillträdesdagen den 31 augusti 2021 eller annat datum enligt överenskommelse.

Depositionsavtalet

Av depositionsavtalet framgår det att medlen ska deponeras med anledning av att köpets fullbordan gjorts beroende av ett eller flera villkor.

Likvidavräkningen

I säljarens och köparens specifikationer till likvidavräkningen, som har undertecknats av köparen och säljaren den 18 augusti 2021, anges bland annat att handpenningen om 365 000 kronor har erlagts av köparen den 5 augusti 2021 samt att köparen erlägger resterande 3 285 000 kronor kontant.

Specifikationen av likvidavräkningen för säljaren

I likvidavräkningen för säljaren med avräkningsdatumet den 18 augusti 2021 anges bland annat köpeskillingen om 3 650 000, att handpenningen om 365 000 kronor har deponerats hos fastighetsmäklaren, att handpenningen om 365 000 kronor det vill säga handpenningen i sin helhet enligt kvittens är utbetalad till säljaren den 18 augusti 2021 samt att provisionen om 74 000 kronor ska dras av från beloppet som säljaren ska erhålla.  

Fakturan

På en faktura daterad den 29 juli 2021 anges bland annat att provisionen om 74 000 kronor har dragits av från handpenningen om 365 000 kronor. Förfallodatumet är angivet till den 17 augusti 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Likvidavräkningen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta det handlingar som behövs för överlåtelsen.

I mäklarens skyldigheter ingår att upprätta en korrekt likvidavräkning. Av utredningen i ärendet och NNs egna uppgifter framgår det att den likvidavräkning han upprättade var felaktig eftersom hans provision hade avräknats i samband med utbetalningen av handpenningen. I specifikationen av likvidavräkningen för säljaren angavs dock att handpenningen hade betalats ut till säljaren i sin helhet och att NNs provision istället skulle avräknas från det belopp som säljaren skulle erhålla från köparen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den förseelse som NN har gjort sig skyldig till vid upprättandet av likvidavräkningen är allvarlig. Felaktigheten är av sådant slag att den kan vara svår för parterna att upptäcka när flera lån ska lösas och hanteringen normalt sköts av fastighetsmäklaren tillsammans med de inblandade bankerna. Trots att felet i likvidavräkningen upptäcktes och kunde rättas till på så sätt att pengarna överfördes till säljarens konto kort efter tillträdet anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är av sådan art att den föranleder en varning (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2020 i ärende med dnr 20–0673).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.