Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-05-11
Diarienummer: 21-1283
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar när foton, som har tagits i samband med en tidigare försäljning av en bostadsrätt, har återanvänts i marknadsföringen när bostadsrätten har bjudits ut till försäljning på nytt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har de tidigare säljarna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[kedjan]) med anledning av de foton som har använts i marknadsföringen av bostadsrätten när den på nytt bjöds ut till försäljning. Anmälaren har gett in skärmbilder av foton som användes när de överlät den aktuella bostadsrätten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, foton av bostadsrätten utvändigt från den första respektive den andra förmedlingen av objektet samt ett sms respektive ett mejl från två spekulanter.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har vid marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten använt foton som togs i samband med att de sålde den drygt två år innan anmälan gjordes. De har inte kontaktats angående det och har således inte fått frågan från mäklaren om tillåtelse att använda fotona i marknadsföringen. De anser att det förtjänar kritik eftersom de betalade en betydande summa för styling av bostadsrätten i samband med att de överlät den, något som säljarna gynnas av vid den aktuella förmedlingen. De anser att mäklaren har agerat felaktigt genom att återanvända fotona utan deras tillåtelse. De anser också att marknadsföringen är vilseledande då bostaden nu inte alls är möblerad på samma sätt invändigt som den var då fotona togs.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

När han träffade säljarna av den aktuella bostadsrätten initialt frågade de om det var möjligt att använda fotona från den tidigare förmedlingen då det vid tillfället bodde en hyresgäst i bostaden. Han svarade att det skulle vara möjligt under förutsättning att den tidigare säljaren accepterade det och gav säljarna uppdraget att kontrollera det med dem. När marknadsföringen skulle publiceras skickade han ett utkast av annonsen till säljarna för granskning och för att säkerställa att de hade stämt av med de tidigare säljarna om de invändiga fotona fick användas.

Lördagen den 21 augusti 2021 publicerades marknadsföringen med information om att möbleringen på fotona enbart är ett exempel på hur bostaden kan inredas. På förmiddagen dagen efter blev han uppringd av en av de tidigare säljarna och förstod då att de inte hade kontaktats med en förfrågan om återanvändning av de foton som tagits invändigt. Han erbjöd sig att direkt plocka bort de foton som tagits invändigt eftersom nya foton ändå hade tagits utvändigt under torsdagen den 19 augusti. Han fick då svaret muntligt av henne att det inte var nödvändigt utan att de kunde vara kvar. På måndagen den 23 augusti hade hon dock ändrat sig och meddelade att hon önskade att han skulle ta bort samtliga foton som hade tagits vid den tidigare förmedlingen. Detta eftersom de inte ville att de nuvarande säljarna skulle dra nytta av den styling de hade betalat för. Han plockade omedelbart bort de aktuella fotona och lät endast de nytagna fotona vara kvar i marknadsföringen.

Han har gett in objektsbeskrivningen och de nytagna foton som tagits i den aktuella förmedlingen, vilket är det material som han har tillhandahållit tilltänkta köpare vid visningen. Han har även gett in exempel på sms och mejl där spekulanter har efterfrågat flera foton invändigt till följd av det fåtal foton som fanns i marknadsföringen och som enbart visade objektet utifrån.

Han anser sammantaget att han har agerat korrekt eftersom han bad säljarna kontrollera om de tidigare fotona fick återanvändas och när han väl fick kännedom om att så inte hade skett erbjöd säljarna att ta bort de aktuella fotona. När säljarna väl bad honom göra det tog han också direkt bort dem. Han anser inte heller att marknadsföringen har varit vilseledande då det i den första annonsen lämnades information om att det var exempelbilder och genom att objektsbeskrivningen som delades ut på visning av bostadsrätten inte heller innehöll fotona från den tidigare försäljningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 5 december 2020.

Objektsbeskrivningen och foton av bostadsrätten

Den objektsbeskrivning och de foton som mäklaren har gett in avseende den aktuella förmedlingen visar bostadsrätten utvändigt. Mäklaren har också gett in foton av bostadsrätten utvändigt från den första förmedlingen.

Skärmbilder av marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet

Av de totalt sex stycken skärmbilder som anmälaren har gett in visar fem av dem bostadsrätten invändigt medan det sjätte visar objektet utvändigt vid tidpunkten för den aktuella förmedlingen.

Sms- och mejlkonversationerna

I ett sms till mäklaren den 3 september 2021 och i ett mejl till mäklaren den 7 september 2021 efterfrågar två olika spekulanter fler foton av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att foton från ett tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål 4806–18). I avgörandet av vilken påföljd som skulle meddelas mäklaren lade kammarrätten vikt vid att återanvändandet skett medvetet. Vikt lades också vid att fotona visade interiören i fastigheten och att den inkluderade foton av privat karaktär. Vidare konstaterade domstolen att förhållandet att mäklaren hade tagit bort fotona från marknadsföringen på internet efter påpekande inte innebar att agerandet var mindre klandervärt till den grad att en erinran var en tillräcklig åtgärd. Domstolen konstaterade att det under de omständigheterna fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

I ärendet är det utrett att NN medvetet har återanvänt foton i marknadsföringen av en bostadsrätt från ett tidigare förmedlingsuppdrag. Han har gjort detta utan att inhämta de tidigare uppdragsgivarnas samtycke. Han uppger att han har bett säljarna att inhämta samtycke från de tidigare uppdragsgivarna men förstod först när han kontaktades av dem att så inte hade skett. Att som fastighetsmäklare lägga över det ansvaret på uppdragsgivaren är enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning anmärkningsvärt och under inga omständigheter godtagbart. Även om NN i upphovsrättsligt avseende har haft rätt att använda fotona, skulle han ha inhämtat ett sådant samtycke. Det har han inte gjort. NN har därför handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen är av uppfattningen att det visserligen kan ses som förmildrande att NN omedelbart vid påpekandet från de tidigare säljarna har tagit bort fotona från marknadsföringen på internet och att fotona inte tycks innehålla objekt av privat karaktär. Med avseende på den ekonomiska vinning återanvändandet av fotona genom det aktuella förfarandet medför för mäklaren men också för säljarna som drar nytta av de tidigare säljarnas iordningställande anser dock inspektionen att det inte medför att agerandet är mindre klandervärt till den grad att en erinran är tillräcklig. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.