Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt har åsidosatt sin upplysningsskyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagsnamn]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtal, överlåtelseavtal, journal, objektsbeskrivning och mejlkonversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Inför budgivning och inför kontraktsskrivning tillfrågades mäklaren två gånger om huruvida avgiftshöjningar eller någon form av renovering/åtgärd på föreningsnivå var aktuell. I båda fallen nekade mäklaren bestämt till detta. Inget fanns heller i de dokument anmälaren fått ta del av. I efterhand har anmälaren fått notis om att en avgiftshöjning varit planerad i drygt ett år, sedan föreningen bestämt sig för att göra en relining.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon förnekar att hon agerat felaktigt gällande mäklarens råd- och upplysningsplikt” avseende den aktuella affären.

Vad gäller information från föreningen om relining eller avgiftsförändringar så informerade föreningen henne om att det inte fanns något beslut om varken den renoveringen eller att avgiftsförändring kommer ske. Detta var det hon informerade köparen om, det vill säga att det inte fanns något beslut om att höja avgiften eller att en relining kommer göras.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mejlkonversation

Av en mejlkonversation som NN kommit in med framgår att bostadsrättsföreningens ordförande anfört följande om den aktuella bostadsrätten.

”En större renovering har diskuterats, men ej beslutats, och avser renovering av lägenhetsfönster, för minskning av buller. Fönstren i lägenheten har hittills bytts och efterkontroll visade att vi kommer under [Stad] bullerkrav för erhållande av bullerbidrag, dvs om vi beslutar att renovera samtliga fönster så är vi berättigade till bullerbidrag. Oklart i dagsläget vad beslut om en sådan renovering skulle innebära för avgiften, men vi håller på att se över olika alternativ hur detta skulle kunna hanteras. Eventuellt kommer vi fatta beslut att byta ut eller relina:a avloppsrör i källaren.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 16 § 1 st. 1 men. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Av förarbetena till 16 § 3 st. fastighetsmäklarlagen framgår att tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 st. och 2 § 1 st. fastighetsmäklarlagen.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53).

När det gäller information om en bostadsrättsförenings årsavgift i objektsbeskrivningen ska den aktuella årsavgiften och eventuella beslutade ändringar av denna anges. Om mäklaren därutöver känner till en planerad, men ännu inte beslutad, ändring av årsavgiften, anses mäklaren normalt skyldig att upplysa om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. En sådan upplysning kan tas in i objektsbeskrivningen, men kan också lämnas på annat sätt.

En fastighetsmäklare bör upplysa om samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till. Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt. Det är ostridigt i ärendet att NN har känt till att bostadsrättsföreningen diskuterat en större renovering, relining av avloppsrör i källaren och att det är oklart vad ett beslut om renovering skulle komma att innebära för avgiften. I det aktuella fallet har bostadsrättsföreningen i sin kommunikation med mäklaren valt att särskilt påtala renoveringen och det framstår som att det är möjligt att det skulle kunna innebära framtida avgiftshöjningar. Uppgifterna utgör sådan information som kan antas vara av betydelse för en köpare och som, om möjligt, bör vidarebefordras i god tid innan kontraktsskrivningen om mäklaren på något sätt har fått kännedom om uppgifterna. Det bör sedan överlåtas till köparen att ta ställning till huruvida informationen påverkar dennes affärsbeslut eller ej.

Med beaktande härav finner Fastighetsmäklarinspektionen att det ålegat NN att vidarebefordra samtlig information hon fått från bostadsrättsföreningen till anmälaren. Genom att inte vidarebefordra informationen har NN brustit i sin upplysningsskyldighet samt den allmänna omsorgsplikten. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.