Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med omsorgsplikten när han tagit emot och registrerat ett bud från en av säljarna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagsnamn]). Anmälaren har gett in mejlkonversationer mellan anmälaren och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtal, budgivningslista, journal, dokument avseende uppsägning av uppdragsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I början av uppdraget skickades mejl från mäklaren där båda ägarna till fastigheten blev informerade om vad som hände. Under förmedlingsuppdragets gång blev informationen ensidig till den ena säljaren enbart. Anmälaren bad mäklaren att inte namnge spekulanterna till den andre säljaren, eftersom den andre säljaren tog kontakt med spekulanterna och pratade med dem. Mäklaren skrev den 24 juni 2021 att "Då gör vi så!". Trots detta fortsatte mäklaren att namnge spekulanterna till den andre säljaren. Det hela eskalerade när anmälaren, efter att ha väntat från måndag 26 juli tills fredag 30 juli på svar på viktiga frågor av mäklaren, får ett sms där det står följande

"Hej [Namn]! Jag talade nyss med [Säljare 1] och vi har missuppfattat varandra om vem som skulle kontakta dig. Hursomhelst, Jag framför härmed ett bud från [Säljare 2] på acceptpris 10 500 000 kr. Hälsar NN"

[Säljare 2] är alltså den andra säljaren.

Det kom ett bud den 2 juli 2021 om 9 850 000 kronor. Anmälaren och den andre säljaren tyckte det var lågt eftersom huset låg ute för 14 miljoner. Sedan kom ett nytt bud om 9 900 000 kronor, utgångspriset för huset hade då sänkts till 12 miljoner. Mäklaren informerade inte anmälaren om detta bud utan sa till budgivarna att säljarna inte accepterar budet. Då höjde budgivaren sitt bud till 10 390 000. NN ringde då anmälaren och meddelade det budet men nämner inte ett ord om att budgivaren först lagt 9 900 000. Budgivaren fördes upp på nätet som "budgivare 2" på 10 390 000 21-07-16 och det skickades för första gången ut sms till samtliga spekulanter. När ”budgivare 2” såg sitt bud undrade vederbörande vem budgivare 2 var och vad det budet var på. Budgivaren valde sedan att dra tillbaka sitt bud på 10 390 000 och stanna vid 9 900 000 eftersom budgivaren inte ville bjuda över sig själv.

På fredagskvällen den 30/7 skickar mäklaren ett meddelande om att den andre säljaren lägger ett bud. Anmälaren frågar då mäklaren om det är den andre säljaren som lämnat ett bud. Anmälaren säger då upp förmedlingsuppdraget med mäklaren och hävdar "bristande kommunikation" som anledning. Mäklaren svarar att anmälaren ensam inte kan säga upp avtalet och att mäklaren tänker fortsätta uppdraget. Anmälaren och mäklaren har fortsatt mejlkonversation. På måndagen 2/8 skickar han ut ett meddelande med följande info till alla spekulanter.

"För Er info gällande huset på [Gatuadress] så har det nu lagts ett bud på 10 500 000 kr. Hör av Er till mig om Ni fortfarande är intresserade. En ny visning kan bokas under kommande vecka.”

Anmälaren meddelar honom att det är djupt olämpligt att en av säljarna lägger bud på sitt eget hus och trissar upp priset på egna fastigheten. Mäklaren svarar med att det är lagligt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Som anmälaren nämner så lämnade budgivare 1 ett bud om 9 820 000 kronor 2021-07-04. När han framförde det till säljarna var anmälarens reaktion kraftigt negativ, att hon inte ville höra om det läggs bud på den nivån eftersom det är ”rena skambudet”.

När budgivare 2 lade budet 9 900 000 kronor nämnde han ovanstående för spekulanten. Han registrerade trots allt budet samtidigt som budgivaren sa att hon skulle återkomma. Ett nytt bud från budgivare 2 kom då på 10 390 000 kronor som registrerades och meddelades till säljarna. Han nämnde då även budet på 9 900 000 kronor då anmälaren kritiserade honom för att inte ha framfört det budet. Att hon klart och tydligt hade sagt som ovan ville hon inte höra talas om.

Efter ytterligare några timmar kontaktade budgivare 2 honom igen och meddelade att budet om 10 390 000 skulle återkallas och att budet om 9 900 000 kronor skulle ligga kvar. Förklaringen var att budgivaren inte ville buda mot sig själv.

Den andre säljaren kontaktade honom några dagar senare för att meddela att han troligtvis hade löst sin ekonomi så att han kunde lösa ut anmälaren och ta över huset själv. Han nämnde då priset 10 500 000 kronor. Han uppfattade då att den andre säljaren skulle kontakta anmälaren och resonera med henne om detta eftersom det ”kanske blir lite känsligt”. När han förstod att anmälaren inte hade blivit kontaktad ringde han den andre säljaren och sedan lade han in den andre säljarens bud som budgivare 3 samtidigt som anmälaren kontaktades.

Efter genomgång av mejlkonversationerna med anmälaren håller han inte med om bristande kommunikation.

När en säljare vill veta vem en spekulant är och vem som kommer gå runt och titta i deras hem så namnger han dessa. Detta önskemål fanns hos den andre säljaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mejlkonversationer

Av ett mejl som fastighetsmäklaren skickat framgår följande.

”Hej på Er! Jag har nu lagt in budet från [Namn] i systemet, 10 500 000 kr. Jag har även kontaktat alla de spekulanter som tidigare tittat på huset så de vet vilken nivå det nu ligger på. Ni har bodelningsmöte på onsdag? Och efter det så är det lämpligt att vi har en ny kontakt.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av utredningen i ärendet framgår att NN mottagit och registrerat ett bud från den ena säljaren om 10 500 000 kronor och att utgångspriset var satt till ett pris om 14 000 000 kronor. Av mejlkonversationer som inkommit i ärendet framgår att NN skickat ett mejl till anmälaren där det framgår att den andre säljaren lämnat ett bud.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN, under dessa omständigheter, bör ha insett att det bästa alternativet, om parterna inte var överens, var att lösa bostadsfrågan vid en bodelning i stället för att den ena säljaren skulle köpa fastigheten genom att delta i en budgivning. Ett vanligt tillvägagångssätt när en av parterna vid en separation vill ta över bostaden men man inte är överens om priset är att man tar in en eller flera värderingar från mäklare. Om bostaden läggs ut till försäljning via en fastighetsmäklare bör inte någon av säljarna tillåtas delta i budgivningen. Detta strider mot mäklarens skyldighet att tillvarata båda parters intresse.

En delägare ska i detta sammanhang behandlas på samma sätt som en uppdragsgivare som ensam äger förmedlingsobjektet. Att som säljare delta i en budgivning är olämpligt då det skickar felaktiga signaler till spekulanterna samtidigt som det kan leda till tvister mellan säljarna och även svårhanterade situationer vid överlåtelsen av objektet kan uppstå.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed med anledning av att han inte avslutade försäljningen och såg till att boendefrågan löstes på ett annat sätt utan i stället tog emot och registrerade bud från den ena säljaren. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.