Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-05-11
Diarienummer: 21-0876
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om tomtens storlek i objektsbeskrivningen och marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid XX AB). Anmälaren har gett in tre skärmdumpar från marknadsföringen samt en skärmdump på en fastighetskarta från Lantmäteriet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in anbudsförteckningen, uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen samt ett fastighetsutdrag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Objektet har marknadsförts med tredubbelt större tomt än vad som tillhör fastigheten. Två tredjedelar av tomten som i text marknadsförs som del av objektet tillhör egentligen en ekonomisk förening och det finns inga avtal som stödjer att tomten nyttjas av ägaren till det marknadsförda objektet.

Dessutom har ämnet undvikits i skriven kommunikation och endast förklarats i samtal på visning efter att frågan ställts.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten har i all marknadsföring marknadsförts med dess rätta tomtareal, det vill säga 216 kvadratmeter. Detta i enlighet med Lantmäteriets registeruppgifter. Hon informerades av säljarna att marken intill fastighetsgräns som formellt ägs av en vilande ekonomisk förening har nyttjats av fastighetsägare för fastigheten sedan generationer bakåt i tiden. Efter det att fastigheten publicerats och prospekt tryckts informeras hon om att avtal mellan den ekonomiska föreningen och fastighetsägare för den aktuella fastigheten varit muntliga. I enlighet med god fastighetsmäklarsed informerar hon därför samtliga intressenter om dessa omständigheter i samband med visning av fastigheten. Att anmälaren önskat få denna information skriftligen i stället för muntligen kan hon endast beklaga. Anmälaren uttrycker oro för att budgivningsprocessen ska ha påverkats av omständigheterna med avtalet med den ekonomiska föreningen. Hon har samlat in redogörelser från köpare samt en budgivare samt en spekulant angående hur de uppfattat informationen som gav förutsättningarna för budgivningsprocessen. Hon är därför precis som köparen fullständigt trygg i att fastigheten sålts till då rådande marknadsvärde.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Sida 1: Tomtarea 216 m²

Sida 2: Uteplatsen - ”Uteplatsen intill husets södervägg är en solmagnet från morgon till kväll. I alla fall till 19-tiden. Sedan får man ta med sig efterrätten upp till uteplatsen i trädgårdens högsta hörn om man vill solnjuta vidare några timmar till.”

Sida 3: Trädgården -”Tack vare att huset ligger i änden av radhusraden sträcker sig tomten på tre sidor om byggnaden. Den stora delen av trädgården ligger på baksidan och det är här man är mest.”

Sida 3: Uteplatsen i trädgården - ”Trädgårdens sydöstra hörn är högsta läget på tomten. Här har man byggt en kvällssolsaltan med utsikt över grannskapet. En spaljé ger mysigt insynsskydd tillsammans med avenbokshäcken som planterades förra sommaren. Om bara några år är den hög och tät, och skydda mot både insyn och vind.”

Fastighetsutdraget

”Areal i kvm: 216”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader samt uppgift om byggnadens storlek, ålder och byggnadssätt.

Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Visserligen är faktauppgiften om tomtarealen som uppges i objektsbeskrivningen överensstämmande med uppgiften från Lantmäteriet, men de beskrivningar och bilder som ges i objektsbeskrivningen kan däremot ge spekulanter en vilseledande bild av hur stor den tillhörande tomten till fastigheten är i relation till den egentliga tomtarealen på 216 kvadratmeter. Med anledning av den vilseledande marknadsföringen bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brutit mot god fastighetsmäklarsed och att förseelsen är varningsgrundande. Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.