Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det han har uppgett i marknadsföringen om bostadsrättens antal rum. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial i form av bilder från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet och ett utdrag från mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att bostadsrättslägenheten har marknadsförts med information om att den består av fyra rum och kök trots att två av lägenhetens rum inte har några fönster med direkt solljus.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

NN anser sig inte ha gjort sig skyldig till vilseledande marknadsföring då det både i annonsen och objektsbeskrivningen står att bostadsrättsföreningen klassar bostaden som en etta. Han hänvisar vidare till att det av planritningen framgår att lägenheten i dagsläget disponeras som fyra rum och kök, samt att samtliga rum har någon form av fönster och därmed får in dagsljus.

Enligt mäklaren var köparna väl medvetna om att föreningen klassar bostaden som ett rum och kök, att säljaren köpte bostaden som två och ett halvt rum och kök samt att bostaden idag disponeras som fyra rum och kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Sida 3 i objektsbeskrivningen består bland annat av en del med listade fakta om lägenheten. Överst i listan står:

”ANTAL RUM & STORLEK 4 rok, [kvadratmeterantalet]”

På sida 13 står följande:

”Med sina ytterst välplanerade [kvadratmeterantalet] erbjuder denna lägenhet i toppskick ett luftigt och ljust vardagsrum, 3 sovrum, kaklat badrum, ett kök med gott om förvaring och en storslagen uteplats.”

Även på denna sida finns en del med listade fakta. Där står bland annat:

”Antal rum: 4 rok”, ”Antal sovrum: 3”, ”Boarea: [kvadratmeterantalet]”

Under uppgiften om lägenhetens boarea står följande meningar:

”Boareauppgift enligt: Bostadsrättsföreningen”

”Föreningen klassar lägenheten som 1 ROK”

Under rubriken ”Planlösning” på samma sida och efterföljande sida följer åtta underrubriker som beskriver lägenhetens olika delar. Tre av underrubrikerna är ”Sovrum”.

Under den första underrubriken ”Sovrum” står bland annat:

”Väggarna går i beige kulör och du har två mindre fönster samt de fantastiska glasdörrarna med spröjs.”

Under den andra underrubriken ”Sovrum” står bland annat:

”Genom glasdörrar från vardagsrummet når du ett av bostadens tre sovrum.”

Under den tredje underrubriken ”Sovrum” står bland annat:

”Även detta sovrum når du från vardagsrummet genom en skjutdörr.”

Under underrubriken ”Vardagsrum” står bland annat:

”De stora fönsterna ger stort ljusflöde till hela rummet och sträcker sig till sovrummet genom glasdörrarna.”

Objektsbeskrivningen innehåller även en planritning. Av planritningen följer att lägenheten utgörs av hall, badrum, ”Walk-in-Closet”, kök, vardagsrum, uteplats och tre sovrum. Planritningen visar att delen som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att de delar som benämns ”sovrum” inte har det. Planritningen visar vidare att en av de tre delar som benämns ”sovrum” har en inåtgående dubbeldörr som vetter ut mot lägenhetens uteplats.

Objektsbeskrivningen innehåller även bilder som visar lägenhetens olika delar. En av bilderna visar att de övre halvorna av dubbeldörren mellan lägenhetens uteplats och en av de tre delarna som benämns ”sovrum” består av fönster.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in två skärmdumpar av marknadsföringsmaterial från webbplatsen till det fastighetsmäklarföretag i vilket NN bedrev sin verksamhet vid tiden för den aktuella förmedlingen. En av skärmdumparna visar samma planritning som finns med i objektsbeskrivningen. Den andra skärmdumpen visar en del av marknadsföringen som består av listade fakta om lägenheten. I den anges bland annat följande:

”Rum: 4, varav 3 sovrum”

Utdrag från mäklarbilden

Mäklaren har inkommit med ett utdrag från mäklarbilden. I det står bland annat följande:

”Lägenhetstyp 1 Rum och kök”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i flera beslut meddelat mäklaren en erinran (se bland annat besluten med dnr 21-0172 och 21-0153).

Utredningen visar att lägenheten är registrerad som ett rum och kök enligt mäklarbilden som mäklaren har inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen. Det framgår vidare att även bostadsrättsföreningen klassar lägenheten som en etta. Lägenheten har marknadsförts på ett fastighetsmäklarföretags webbplats med att den har fyra rum och kök. Även objektsbeskrivningen innehåller rubriker och texter där lägenheten beskrivs som en fyra. Det framgår, både av planritningen och bilder från marknadsföringen som visar lägenhetens delar, att den del som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att två av de tre delar som benämns ”sovrum” varken har fönster eller dörrar som ger direkt dagsljus. En av de tre delar som benämns ”sovrum” har en dubbeldörr, med fönster i de övre halvorna, som vetter ut som lägenhetens uteplats. Utifrån planritningen och en bild från marknadsföringen är Fastighetsmäklarinspektionens bedömning att denna del har ett direkt inflöde av dagsljus.

Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Detta då två av de tre delar av lägenheten som benämns ”sovrum” i vart fall inte uppfyller kriteriet om direkt dagsljus i Lantmäteriets definition.

Uppgiften att lägenheten är en fyra har dock inte varit reservationslös i mäklarens marknadsföring. Objektsbeskrivningen innehåller uppgift om att bostadsrättsföreningen klassar lägenheten som en etta. I och med den informationen och marknadsföringen i övrigt bör tilltänkta köpare ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.