Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna uppgift om tomträttsavgälden som driftkostnad i objektsbeskrivningen av en tomträtt. Frågan om mäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris har också prövats. Även mäklarens hantering av budgivningen har berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en budgivare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [fastighetsmäklarföretaget]). Anmälaren har gett in skärmbilder från marknadsföringen av tomträtten på en annonsplats för bostäder på internet samt från mäklarföretagets webbplats.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet med bilagor, två versioner av objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet med bilagor, depositionsavtalet, fastighetsutdraget, en sms-konversation med anmälaren samt prisstatistik för bostäder sålda i det aktuella området.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Tomträtten lades ut till försäljning för 7 850 000 kronor. I området den ligger i har inte något objekt sålts för mindre än 8 800 000 kronor det senaste året. Det är också allmänt känt att priserna på villkor och radhus ökade kraftigt under första halvan av 2021. Att marknadsföra objektet som vare sig var i behov av renovering eller på något annat sätt belastades negativt med ett så pass lågt utgångspris kan inte utgöra annat än ett lockpris.

Mäklaren har inte lämnat uppgift om driftskostnaderna för tomträtten på ett korrekt sätt i marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet. Av beskrivningen kan det utläsas att objektet är en tomträtt men kostnaden för den framgick inte i faktasammanställningen. Det handlar om en kostnad på mellan 2 000 och 3 000 kronor per månad. Utelämnandet av uppgiften kan ha föranlett spekulanter att tro att månadskostnaden för objektet är betydligt lägre än vad den faktiskt är. Det kan i sin tur ha medfört att fler spekulanter har deltagit i budgivningen än vad som hade varit fallet om uppgiften om den korrekta kostnaden hade lämnats.

Hon anser också att mäklaren i budlistan på internet felaktigt har uppgett att ett av de bud hon och hennes man lämnade var slutgiltigt. De lade ett anbud om 9 500 000 kronor som mäklaren, utan vare sig deras medgivande eller vetskap, uppgav som slutligt genom att upplysningen ”stannat” angavs efter budet. På så sätt har mäklaren bjudit in övriga spekulanter att bjuda över deras bud.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Marknadsföringen av objektet

Säljarna av objektet önskade en relativt snabb affär, dock till ett så högt slutpris som möjligt. Av uppdragsavtalet framgår det att hon var överens med säljarna om att marknadsföra objektet med utgångspriset 7 850 000 kronor vilket var ett pris uppdragsgivarna accepterade som ett tänkbart försäljningspris. Hon uppskattade inför försäljningen objektets marknadsvärde till 8 000 000 kronor +/- 100 000, vilket ger ett kvadratmeterpris om mellan 57 246 och 58 696 kronor. Hon baserade värderingen på sin erfarenhet, uppgifter från kollegor samt prisstatistik för liknande objekt.

Anmälarens påstående om att inte något liknande objekt i området sålts för mindre än 8 800 000 kronor det senaste året före anmälan gjordes är felaktigt. Under det året såldes radhus och kedjehus med ägandeform tomträtt i det aktuella området för ett genomsnittligt pris om 7 514 000 kronor och ett genomsnittligt kvadratmeterpris om 60 490 kronor. Detta stöds av de värderingsunderlag daterade den 15 april 2021 som hon har gett in.

Faktumet att det var en tomträtt till en fastighet som såldes och inte fastigheten i sig är något som vanligtvis påverkar försäljningsvärdet negativt. Av ytterligare prisstatistik som hon har gett in framgår att flera jämförelseobjekt till och med har överlåtits för mindre än utgångspriset för den aktuella tomträtten. Ett utgångspris om 7 850 000 kronor för det aktuella objektet är därför inte en vilseledande prisuppgift. Utgångspriset avviker vare sig väsentligt från det bedömda marknadsvärdet eller från det pris som säljarna var beredda att överlåta objektet för.

Köpekontraktet undertecknades den 20 maj 2021 med budgivarna som lämnade det högsta anbudet om 9 550 000 kronor. Att försäljningspriset överstiger det av henne bedömda marknadsvärdet så pass mycket kan inte förklaras på annat sätt än den oförutsägbara effekt som pandemin hade och fortfarande vid tidpunkten för hennes yttrande hade på marknaden.

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som publicerades på mäklarföretagets webbplats, på en annonsplats för bostäder på internet samt överlämnades till köparna vid kontraktsskrivningen lämnades fullständiga uppgifter avseende objektets driftskostnader. Informationen är tillräckligt utförlig för att en köpare ska ha kunnat bedöma hur dennes ekonomi skulle påverkas vid ett köp. I stycket med rubriken ”ekonomi” lämnas uppgift om vad kostnaden för värme, el, vatten/avlopp och sotning uppgår till. I ett stycke med rubriken ”Driftskostn. kommentar” lämnas uppgift om att kostnaden för bredband, försäkring och tomträttsavgäld därutöver tillkommer.

Som framgår av ett e-postmeddelande som hon har gett in fick anmälaren per mejl en länk till objektsbeskrivningen innan visningen. Hon upprättade också en tryckt objektsbeskrivning som delades ut på visningen. Den innehåller inte all information som fanns i den digitala objektsbeskrivningen utan var endast tänkt som ett frivilligt komplement på visningen.

Budgivningen

Det var en öppen budgivning och de fem olika budgivarna lämnade genom kontakt med henne anbuden vartefter hon registrerade buden och löpande framförde dem till säljarna. Anbudsförteckningen korresponderar, såvitt avser anmälarens agerande, med den sms-konversation och de telefonsamtal som hon hade med anmälaren mellan den 18 och den 20 maj 2021.

Anmälaren (budgivaren 3) lämnade ett anbud om 8 750 000 kronor klockan 10:04 den 18 maj. Senare samma dag höjde anmälaren anbudet med 150 000 kronor efter att en annan budgivare lämnat ett högre bud. Budgivningen fortsatte med ett flertal bud från andra budgivare.

När en budgivare väljer att stanna noterar hon det i systemet. Om budgivaren sedan ångrar sig tar hon bort noteringen. Den 19 maj, klockan 16:37, kontaktade hon anmälaren som meddelade att hon inte ville lägga något ytterligare bud, vilket hon noterade i systemet. Den 20 maj lämnade dock anmälaren ändå ett bud om 9 500 000 och meddelade att man valde att stanna på den nivån. Hon tog då bort noteringen att de hade stannat vid sitt tidigare lämnade anbud, registrerade det nya anbudet och noterade i systemet att budgivaren nu valt att stanna på det beloppet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet och köpekontraktet

Uppdragsavtalet är daterat den 19 april 2021. I uppdragsavtalet anges att utgångspriset för objektet är 7 850 000 kronor vilket uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 20 maj 2021. Enligt kontraktet uppgår köpeskillingen till 9 550 000 kronor.

Objektsbeskrivningen

NN har gett in den objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visning samt den objektsbeskrivning som har överlämnats till köparna vid kontraktsskrivningen. Hon har också anfört att den senare objektsbeskrivningen har funnits tillgänglig på mäklarföretagets webbplats och att hon i mejl till anmälaren har informerat om att objektsbeskrivningen fanns tillgänglig där.

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen. I objektsbeskrivningens faktadel lämnas bland annat följande upplysning.

Driftskostnad per år: 27 473 kr. Inkluderar uppvärmning, hushållsel, V/A (sopor inkluderas i posten VA) och sotning. Bredband, tomträttsavgäld och försäkring tillkommer.

I beskrivningen anges det att objektet har en boarea om 138 kvadratmeter och en tomtarea på 403,7 kvadratmeter.

Budlistan på internet

I budlistan på internet som visas på en av anmälaren ingiven skärmbild står det bland annat att budgivaren 3 har lämnat ett bud om 9 500 000 kronor den 20 maj. Där står också att budgivaren har stannat. Det framgår inte av skärmbilden vilket datum den har tagits.

Prisstatistiken

I den prisstatistik för jämförelseobjekt som mäklaren redogör för i sitt yttrande framgår uppgifter om totalt sex tomträtter som har överlåtits för 9 175 000, 8 150 000, 7 000 000, 7 900 000, 7 350 000 respektive 7 170 000 kronor. Statistiken omfattar uppgift om objektets adress, i vissa fall det utgångspris som objektet har marknadsförts med, slutpriset samt äganderättsformen. Av den ingivna statistiken framgår vidare att objekten har överlåtits mellan februari 2020 och april 2021. Objektens boarea uppgår till mellan 106 och 148 kvadratmeter och tomtarean uppgår till mellan 212 och 531 kvadratmeter.

Av statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram framgår det att det aktuella objektet överläts år 2018 för 6 760 000 kronor.

Anbudsförteckningen

I den anbudsförteckning som NN har kommit in med återfinns totalt 13 anbud lämnade av fem olika budgivare. Det första budet som lämnades uppgår till 8 500 000 kronor. Där finns ett anbud om 9 500 000 kronor noterat som har lämnats av anmälaren. Där står inte angivet att budgivaren har stannat.

Sms-konversationen

I sms-konversationen mellan mäklaren och anmälaren (budgivaren 3) skrevs bland annat följande.

Anmälaren (budgivaren 3) till mäklaren klockan 10:04 den 18 maj.

Hej! Vi vill lägga 8.750.000.
[…]

Mäklaren till anmälaren.

Hej [anmälarens namn],
Jag noterar detta, sms kommer strax.

[…]

Anmälaren till mäklaren klockan 11:23 den 18 maj.

Vi lägger 8.900.000

Mäklaren till anmälaren klockan 10:23 den 19 maj.

Hej,
Önskar ni lägga något ytterligare bud på [adressen]
[…]

Anmälaren till mäklaren.

Försökte nå dig. Slå gärna en signal så snart du kan!

Mäklaren till anmälaren klockan 16.37 den 19 maj.

Hej,
Hur går tankarna? Vill ni lägga något ytterligare bud på [adressen]
[…]

Anmälaren till mäklaren klockan 17:52 den 19 maj.

Hej, nej, vi får se oss om efter något annat! Tack!

Mäklaren till anmälaren klockan 13:34 den 20 maj.

Hej,
Vill ni lägga något ytterligare bud på [adressen]?
[…]

Det står inte att ni har stannat nu.
[…]

Anmälaren till mäklaren.

Står fortfarande stannat

Mäklaren till anmälaren.

Hej,
För kännedom kommer säljarna att gå på avslut idag.
[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46.). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Anmälaren har anfört att NN i informationen på mäklarföretagets webbplats felaktigt ska ha redovisat att deras bud om 9 500 000 kronor var slutligt genom att texten ”stannat” angavs efter budet. Mäklaren har redogjort för sin hantering av anmälarens bud samt anfört att den har skett i överensstämmelse med de instruktioner hon har fått av anmälaren i sms- respektive telefonkontakter. Anmälarens kritik stöds inte av den ingivna sms-konversationen eller av annan utredning i ärendet.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinpåföljd i detta avseende.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343–12).

Det marknadsförda priset för den aktuella tomträtten har understigit det slutliga försäljningspriset med knappt 18 procent. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening är det anmärkningsvärt att det första anbudet som lämnades översteg utgångspriset med 650 000 kronor, något som skulle kunna tala för att det har varit fråga om ett lockpris. NN har dock angett skälen för sin bedömning av tomträttens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av tomträtten. Ärendet ska därför avskrivas i den delen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning.

Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. I bestämmelsens andra stycke anges följande.

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Det som i fastighetsmäklarlagen föreskrivs om fastigheter gäller också vid fastighetsmäklarens förmedling av en tomträtt. Detta följer av 2 § jämförd med 1 § samma lag.

I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 58) till 18 § fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat följande om driftskostnader.

Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon.

Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 §).

Uppgifter om driftskostnader är obligatoriska i en objektsbeskrivning. Tomträttsavgäld tas uttryckligen upp i lagens förarbeten som en utgift som ska redovisas som en driftskostnad. Fastighetsmäklarinspektionen har också tidigare uttalat att uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och att objektsbeskrivningen ska tillhandahållas som en sammanhållen handling (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 juni 2018 med dnr 4.1-359-18 och beslut den 9 mars 2016 med dnr 4.1-2491-14). Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer ett krav på att de tilltänkta köparna (spekulanterna) själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet (se inspektionens beslut den 17 december 2014 med dnr 4.2-1761-14 och 4.2-1764-14). I dessa fall hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

I ärendet är det utrett att den objektsbeskrivning som fysiskt har tillhandahållits tilltänkta köpare på visningen innehåller en upplysning om att tomträttsavgäld tillkommer utöver de redovisade driftskostnaderna men där saknas upplysning om vad tomträttsavgälden uppgår till. NNs hänvisning till objektsbeskrivningen på fastighetsmäklarföretagets webbplats, visar att hon hade tillgång till den obligatoriska uppgiften om fastighetens kostnad för tomträttsavgälden. Det är utrett att NN ändå har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som saknade information om kostnaden för tomträttsavgäld, vilket inspektionen anser är grund för en erinran (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 23 september 2015 med dnr 4.1-2408-14 och Förvaltningsrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 9 juni 2016 i mål nummer 22926–15). Det förhållandet att uppgifterna har funnits med i den objektsbeskrivning som överlämnades till köparen vid kontraktsskrivningen, leder inte till någon annan bedömning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.