Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om byggnadens storlek i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har det riktats kritik mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har till sin anmälan lämnat in två skärmklipp från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in ett digitalt prospekt och en sparad digital live-visning.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

I annonsen och den digitala broschyren för förmedlingsobjektet har det beskrivits att huset har en boarea om 220 kvm, en biarea om 33 kvm och ett separat gästhus om 50 kvm.

I de skärmklipp som anmälaren har lämnat in så uppges boarea om 228 kvm och biarea om 33 kvm.

Huset är i själva verket 180 kvm med ett gästhus om 48 kvm och ett växthus om 33 kvm.

Mäklaren har gjort fel i sin annonsering eftersom det är lätt att kontrollera korrekt information hos Lantmäteriet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har i huvudsak uppgett följande.

I lantmäteriutdraget framkom det att boarean var 180 kvm. Men enligt säljaren var det gamla uppgifter eftersom de efter sitt förvärv har inrett stora delar av vindsvåningen. Säljaren hade mätt upp huset med mäklaren närvarande för att se till att mätningen gjordes korrekt och med hänsyn till snedtak enligt branschpraxis. Mätningen visade att boytan var 228,1 kvm. Eftersom säljaren är en lekman skrev han (mäklaren) i objektsbeskrivningen ”Bostadsyta uppmätt av säljare. För den som anser ytan vara av väsentlig betydelse uppmanas att genomföra en kontrollmätning.”

Biarean var en matkällare under huset men som var igensatt utifrån. Informationen om att den hade en storlek om 33 kvm tog han från Lantmäteriets uppgifter. Gästhusets storlek har inte lagts till som boarea eller biarea. Växthusets storlek har inte angivits i marknadsföringen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Digitalt prospekt

I ingressen i det digitala prospektet uppges att ”Här erbjuds ett bostadshus…på över 200 kvm.”

Därunder står det att boarean är 228 kvm och som areakälla ”säljarens information.” Som biarea uppges 33 kvm.

Enligt planlösningen på sidan 26 uppges ”boarea 228/33 kvm.”

I objektsbeskrivningen på sidorna 28–29 i det digitala prospektet uppges att boarean är 228 kvm och som areakälla ”säljarens information.” Som biarea uppges 33 kvm. Som kommentar till arean uppges att ”Bostadsyta uppmätt av säljare. För den som anser ytan vara av väsentlig betydelse uppmanas att genomföra en kontrollmätning.”

Under rubriken ”Övrigt byggnad” står det bl.a. ”inredning av vind till sovrum.”

Sparad digital live-visning

I den sparade digitala live-visning som mäklaren har skickat in säger mäklaren bl.a. att ”Huset har delvis källare och krypgrund. Men det är ingen källare som man kommer in till invändigt.” Han säger även att ”Källaren går tyvärr inte komma in i, den är igensatt. Så det är en ganska så låg källare, ungefär 1,50 i takhöjd. Har tidigare varit matkällare.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i samtliga delar iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

I objektsbeskrivningen ska till exempel alltid uppgifter om byggnadens storlek finnas med. Dessa uppgifter är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Felaktiga eller otydliga uppgifter i frågan riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

I kravet på fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Den objektsbeskrivning som mäklaren ger till tilltänkta köpare är en del av marknadsföringsmaterialet.

Marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § anses som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut, detta enligt 8 § marknadsföringslagen.

Enligt 3 § marknadsföringslagen avses med affärsbeslut inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information.

Fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar att se till att marknadsföringen görs i enlighet med marknadsföringslagen. Mäklaren har därför en skyldighet att se till att marknadsföringen som ingår i förmedlingsuppdraget inte är vilseledande.

Boarea och biarea för bostaden

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätregler. Standarden är framtagen av Swedish Standards Institute (SIS).

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Om inte omständigheterna ger anledning till det har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter som säljaren av bostaden har lämnat om bostadens storlek är korrekta. Det är dock viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när han vidarebefordrar sådana uppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga uppgifter om boarea ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har uppgetts i objektsbeskrivningen (se bland annat beslut med dnr 2019-1101 och 2019-1469).

I ett av Fastighetsmäklarinspektionens tidigare beslut (dnr 19-0481) var det fråga om en bostadsrätt där det var en diskrepans mellan den annonserade boarean om 61 kvm och boarean enligt mäklarbilden som var 58 kvm. Även enligt ett mätbevis var boarean 61 kvm. Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att eftersom den angivna boarean kom från en uppmätning och att det handlade om en liten avvikelse så kunde förseelsen stanna vid en erinran.

I det aktuella fallet har NN haft vetskap om att de uppgifter om boareans storlek som säljaren har uppgett, skiljer sig åt från de uppgifter som är registrerade hos fastighetsregistret. Fastighetsmäklarinspektionen ser det som fullt möjligt att boarean faktiskt är större än den som är registrerad i fastighetsregistret. Men det är också klarlagt att den annonserade boarean grundar sig på vad en lekman har kommit fram till vid mätning och inte på ett mätbevis. Trots dessa omständigheter har NN inte informerat, varken i marknadsföringen eller under den digitala visningen, om att det finns motstridiga uppgifter om bostadens storlek. Med tanke på att det i detta fall rör sig om en skillnad om 48 kvm och i form av ett helt våningsplan så är det inte fråga om en mindre avvikelse. Detta sammantaget gör att det finns anledning att sätta ifråga om mäklarens agerande i detta fall borde stanna vid en erinran.

Vidare är det i marknadsföringen oklart för de tilltänkta köparna vilken del av fastigheten som mäklaren har annonserat utgöra biarea. Inte heller i den digitala live-visningen säger mäklaren något om vilken del som annonseras som biarea. Av den anmälan som har gjorts går det att dra slutsatsen att anmälaren har missförstått vilken yta som har annonserats som biarea.

NN har till Fastighetsmäklarinspektionen uppgett att den biarea om 33 kvm som han har utannonserat består av en matkällare som inte går att komma in i från utsidan, den är igensatt. Enligt live-visningen går den inte heller att komma in i inifrån. Mäklaren har vidare uppgett att uppgifterna om biareans storlek är hämtade från fastighetsregistret.

Enligt Svensk Standard nr 21054:2020 utgörs biarea av utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende samt utrymmen helt eller delvis under mark som är inrättade för boende. För att ett utrymme ska vara mätvärt ska det vara åtkomligt via dörröppning, trappa etc. I detta ärende har NN marknadsfört biarean utefter de uppgifter han har hämtat från fastighetsregistret. Han har dock haft kunskap om att matkällaren inte ens går att gå in i och därmed i praktiken borde utgöra ett icke mätvärt utrymme. Ett utrymme som inte ens kan beträdas borde i princip helt sakna värde för en tilltänkt köpare. Om det finns möjlighet att öppna upp matkällaren eller inte framgår varken av objektsbeskrivningen eller mäklarens digitala visning. I normalfallet borde det innebära stora kostnader för ett sådant arbete. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare beslutat om en varning för en mäklare som framställt icke mätvärd yta som biarea (se dnr 20-0352). I det fallet handlade det om motstridiga uppgifter mellan en uppmätning och informationen i mäklarbilden. Mäklaren hade då framställt icke mätvärd yta som biarea.

Sammantaget har NN underlåtit att tydligt klargöra för tilltänkta köpare att de annonserade uppgifterna om boarean skiljer sig åt från de uppgifter om boarean som finns i fastighetsregistret. Han har även reservationslöst marknadsfört att fastigheten har en biarea om 33 kvm trots att utrymmet i själva verket borde utgöra icke mätvärt utrymme.

Det är tydligt att mäklaren i marknadsföringen har frångått uppgifter från fastighetsregistret när det var till säljarens fördel, dvs en större boarea men inte tagit hänsyn till det som varit till nackdel, dvs att biarean inte gick att beträda. Dessa ageranden av mäklaren tyder på att handlandet inte gjorts i förbiseende eller av annat skäl som anses mindre klandervärt.

Med dessa omständigheter sammantaget så anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen samt marknadsfört fastigheten i strid med god fastighetsmäklarsed. Detta agerande ligger till grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.