Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen, när han meddelat en annan spekulant om att ett bud hade inkommit. Mäklaren fick information från säljaren om att ett bud hade lagts, men kände vare sig till identiteten eller hade några kontaktuppgifter till den påstådda anbudsgivaren.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in en anbudsförteckning samt ett flertal sms- och e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen samt ett e-postmeddelande från säljaren till mäklaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han var intresserad av en bostadsrätt som förmedlades av NN. Efter visningen av lägenheten fick han information om att det högsta budet var 3 195 000 kronor. Säljaren nekade uppenbarligen senare till att anta detta bud på grund av frågor kring tiden för tillträde. Han hade möjlighet att lägga ett bud på maximalt 3 150 000 kronor, vilket inte godtogs av säljaren. Efter att ha pressat sina ekonomiska gränser bestämde han sig den 27 september 2020 för att lägga ett bud på 3 175 000 kronor. Budet godtogs och han köpte bostadsrätten. När han granskade anbudsförteckningen närmare upptäckte han dock att det saknades en notering om budet på 3 195 000 kronor. Mäklaren uppger att det inte finns något namn eller kontaktinformation till den andra anbudsgivaren och att budet därför inte noterades i anbudsförteckningen. Han misstänker att mäklaren och säljaren har hittat på budet för att pressa honom att lägga ett högre bud.

Avsaknaden av notering om budet på 3 195 000 kronor har påverkat hans möjligheter att belåna bostaden, då banken inte värderar bostaden lika högt. För att banken ska betrakta köpeskillingen som ett marknadsvärde måste det finnas minst två budgivare upptagna i anbudsförteckningen. I annat fall gör banken en egen värdering utifrån tillgänglig statistik, vilket i hans fall blev 3 000 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Den 20 september 2020 lade anmälaren ett bud på 3 150 000 kronor. Han önskade att tillträdet skulle ske den 1 december. Samma dag träffade säljaren på en person som bodde i närheten och som undrade om det var säljarens lägenhet som var till salu. Personen tittade på lägenheten och lämnade ett bud till säljaren på 3 195 000 kronor. Säljaren beslutade att han skulle fundera på budet och återkomma.

Säljaren tog kontakt med honom den 21 september och informerade honom om budet på 3 195 000 kronor. Säljaren uppgav att han visste vem spekulanten var och att han på ett ungefär kände till var han bodde, men inte vad personen hette. Spekulanten återkom till säljaren med ett önskemål om tillträde som säljaren inte kunde acceptera. Säljaren nekade således såväl anmälarens inledande bud, som budet på 3 195 000 kronor, på grund av önskemål om tillträdesdatum från anbudsgivarna som säljaren inte godtog. Han meddelade anmälaren att säljaren hade tackat nej till budet på 3 195 000 kronor och anledningen till detta.

Eftersom lägenheten inte marknadsfördes aktivt, utan endast hade annonserats som ett kommande objekt, antecknade han inte budet. När lägenheten skulle börja marknadsföras aktivt går det inte att uppge att det redan har inkommit bud som inte har antagits av säljaren. Den 27 september återkom anmälaren direkt till säljaren med ett bud på 3 175 000 kronor. Säljaren godtog budet, eftersom anmälaren nu kunde acceptera ett senare tillträdesdatum. Säljaren kontaktade honom och informerade om anmälarens bud.

Genom att informera anmälaren om att säljaren inte godtagit vare sig budet på 3 195 000 kronor eller anmälarens inledande bud, samt orsaken till säljarens nekande, framgick det att säljaren ville ha ett senare tillträde. Detta ledde tydligen till att anmälaren höjde sitt bud, men det viktigaste för säljaren var att han accepterade att senarelägga tillträdet. Huruvida säljaren skulle ha accepterat ett lägre bud än 3 175 000 kronor från anmälaren, med ett senarelagt tillträdesdatum, går det inte att uttala sig om. Anmälaren gjorde dock inget försök att lägga ett sådant bud.

När säljaren godtog anmälarens andra bud upprättade han en anbudsförteckning med noteringar om anmälarens bud. Han kände inte till namnet och hade inga kontaktuppgifter till den person som lagt budet på 3 195 000 kronor. Han kontrollerade frågan med säljaren, som inte heller hade några sådana uppgifter. Att skriva in ”Mr X” verkade inte seriöst.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns endast anmälarens två bud upptagna. Det första budet anges vara 3 150 000 kronor. Budet lades den 20 september 2020. Det andra budet på 3 175 000 kronor lades den 27 september.

Underlaget från anmälaren

Av de sms- och e-postmeddelanden som anmälaren har gett in framgår det bland annat att NN meddelade anmälaren att det fanns ett inkommet bud på 3 195 000 kronor. Det framgår vidare att anmälaren den 27 september skickade ett sms-meddelande till säljaren, där han uppgav sig kunna betala 3 175 000 kronor.

E-postmeddelandet från säljaren till mäklaren

Av ett e-postmeddelande, sänt från säljaren till mäklaren den 12 januari 2022, framgår det följande.

Hej NN,

Hoppas allt är väl! Vad gäller försäljningen av [förmedlingsobjektets gatuadress] (september 2020) så träffade jag en man på gymmet vid namn Sören som bodde i grannområdet och var intresserad av lägenheten för 3 195 000 SEK vilket jag framförde till dig. Objektet låg då ute som ”kommande försäljning” men efter lite funderande så kom vi fram till att vi inte önskade gå vidare med detta bland annat pga. att inflyttningsdatumet inte passade oss. Istället valde vi att gå vidare med [anmälarens namn] (Köparen) som också var intresserad innan visning och flexibel med inflyttningsdatum vilket passade oss bättre pga. resor i tjänsten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag och endast delvis i praxis. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande.

Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46.). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra andra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Budgivningen utgör ett av de viktigaste momenten i mäklarens förmedlingstjänst. Med hänsyn till svårigheterna att i efterhand kontrollera och säkerställa att bud verkligen har lämnats har mäklaren ett särskilt ansvar för att budgivningen sköts på ett korrekt sätt och att oklarheter inte uppkommer på grund av slarv eller ohederligt beteende. Det är självklart att en mäklare ska lämna korrekta uppgifter i samband med budgivningen och föra anteckningar eller göra registreringar av bud i god ordning (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2007-12-19:3 i årsboken för 2007).

Ett krav på mäklaren att föra en anbudsförteckning (se 20 § fastighetsmäklarlagen) infördes bland annat på grund av att det framförts misstankar om oegentligheter i samband med förhandlings- och budgivningsprocessen, till exempel genom att priset drivs upp genom falska påståenden om bud avgivna av andra spekulanter (se prop. 2010/11:15, s. 35–36). För att bland annat göra det möjligt att i efterhand kunna kontrollera att de anbud som mäklaren framfört motsvaras av riktiga anbud infördes därför en skyldighet att notera uppgifter i en anbudsförteckning om anbudsgivarens namn och kontaktuppgifter, anbudets storlek och eventuella villkor samt om den tidpunkt då anbudet lämnades.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Anmälarens påstående om att budet på 3 195 000 kronor skulle vara påhittat kan inte anses otvetydigt fastställt. Av utredningen framgår det att NN har fått information från säljaren om intresse från en annan spekulant och att han har valt att vidarebefordra informationen som uppgift om ett inkommet bud till anmälaren.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att en mäklare bör iaktta försiktighet när en säljare uppger att ett bud har inkommit och önskar få det delgivet till andra spekulanter, om det saknas grundläggande information om anbudet och/eller anbudsgivaren och mäklaren inte har haft kontakt med personen. Information om inkomna bud kan ha stor påverkan på andra spekulanters agerande i en budgivningsprocess. Om en mäklare har så bristfällig information att hen inte kan utröna väsentliga omständigheter, såsom en anbudsgivares identitet och kontaktinformation, bör mäklaren inte behandla informationen som ett inkommet bud. Mäklaren bör i en sådan situation eftersöka mer detaljerade uppgifter, alternativt avstå från att behandla informationen som ett bud och inte heller informera övriga spekulanter. Om mäklaren inte tillhandahålls eller själv inhämtar närmare information om ett påstått bud och anbudsgivare bör informationen inte tas upp som ett inkommet bud i anbudsförteckningen.

NN har uppgett att han knappt fick någon information om anbudsgivaren från säljaren, då denne inte kände till namnet på anbudsgivaren samt bara på ett ungefär var personen bodde. Eftersom NN inte fick närmare information från säljaren borde han inte ha behandlat informationen som uppgift om ett inkommet bud och inte heller ha presenterat informationen som ett inkommet bud för övriga spekulanter. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom sitt agerande har brustit i sin omsorgsplikt gentemot övriga spekulanter. Agerandet utgör grund för en varning.