Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2021-11-17
Diarienummer: 21-0364
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagets namn]). Anmälaren har gett in en planritning och tre foton.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett prospekt för bostadsrätten, mäklarbild, informationshämtning från säljaren och förmedlingsavtal.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Mäklaren har marknadsfört ett objekt som sex rum och kök på 186 kvm. Objektet är uppenbart en tvåa med kök enligt planritningen. ”Sällskapsrummet” och tre ”sovrum” saknar fönster, vilket per definition då inte kan räknas som rum. Mäklaren bör marknadsföra objektet som en tvåa, med information om att säljaren disponerar bostaden som en sexa.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har i huvudsak uppgett följande.

Det framgår tydligt att han har marknadsfört och informerat om att bostaden enligt lägenhetsregistret är tre rum och kök. Han har även visat i annonsen med planritning och bilder att det inte finns fönster i alla rum. Utgångspriset/det accepterade priset återspeglar tydligt att förväntansbilden är markant lägre än för en bostad som hade haft genomgående planlösning med fönster i alla rum i detta område.

För storleken på bostaden, 186 kvm, är det mer vanligt förekommande att den disponeras som sex rum och kök snarare än tre rum och kök. Han har varit noggrann att skriva ut att det enligt föreningen/lägenhetsregistret är en trea men disponeras som en sexa.

Tre av de totalt sex rummen, sovrum 1, 2 och 3, saknar fönster. Sovrum 1 och 2 har dock direkt solljus in i rummen tack vare det mycket stora takfönstret i vardagsrummet som ligger i anslutning till dessa rum.

Bostadsrättsföreningen har tagit ett principiellt beslut att godkänna byggnation/installation av takkupor i både sovrum 1, 2 och 3 under förutsättning att det är konstruktionsmässigt genomförbart. Eftersom en stor takkupa redan finns i vardagsrummet är bedömningen att detta är genomförbart med relativt enkla medel. Denna möjlighet har han framfört muntligen under visningarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Storlek” i objektsbeskrivningen uppges ”6 rum och kök. Lägenheten disponeras som 6 rum och kök, 3 rum och kök enl. lägenhetsförteckning.”

Enligt planritningen så saknar tre av rummen fönster.

Under rubriken ”Bostadens fördelar” uppges att det finns ”Fem bra sovrum.”

Enligt beskrivningen av de olika rummen så beskrivs att rum 4 och 5 har ljusinsläpp från fönster. Vid beskrivning av rum 1, 2 och 3 så saknas information om ljusinsläpp från fönster.

I objektsbeskrivningen finns också bilder på de olika rummen. Av vad som framkommer på bilderna så verkar tre av rummen sakna fönster.

Enligt mäklarbilden har lägenheten tre rum och en boarea om 186 kvm.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Även om det inte är en skyldighet så kan mäklaren lägga till ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift är obligatorisk eller inte så ska den vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375-04).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Men om uppgiften finns med ska den vara korrekt och rättvisande tillsammans med övrig marknadsföring.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information, 3 § marknadsföringslagen.

Fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar att se till att marknadsföringen görs i enlighet med marknadsföringslagen. Mäklaren har därför en skyldighet att se till att marknadsföringen som ingår i förmedlingsuppdraget inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska försäkra sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.”

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat mäklare en erinran (se t. ex beslut med dnr 21-0788 och dnr 20-0349).

I det aktuella fallet så har anmälare uppgett att lägenheten har marknadsförts som sex rum men att den egentligen endast har två rum eftersom sällskapsrummet och tre sovrum saknar direkt dagsljus. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning så stämmer detta påstående inte helt eftersom sällskapsrummet enligt planritningen har ett takfönster. Enligt uppgifter från lägenhetsregistret har lägenheten tre rum.

Då återstår frågan om de tre sovrummen som saknar fönster kan räknas som rum.

Lägenheten har marknadsförts i objektsbeskrivningen som sex rum och kök, dock med en reservation om att lägenheten disponeras som sex rum och kök, men att den enligt lägenhetsförteckningen är tre rum och kök.

Enligt beskrivningen, planritningen och bilderna i objektsbeskrivningen så framgår det att tre av sovrummen inte har egna fönster. NN uppger att två av dessa tre rum har direkt solljus via det mycket stora takfönstret i det intilliggande vardagsrummet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen så är det inte tillräckligt att ett rum har dagsljus från ett annat rum för att kunna definieras som rum. Enligt definitionen i Lantmäteriets föreskrifter ska dagsljuset vara direkt i rummet.

Med stöd av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om det finns sex rum.

Denna uppgift har dock inte varit reservationslös i marknadsföringen utan det finns uppgift om att lägenheten enligt lägenhetsförteckningen består av tre rum. Eftersom denna information tagits med samt med hjälp av den övriga marknadsföringen anser Fastighetsmäklarinspektionen att eventuella köpare borde ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning och antal rum.

Mot bakgrund av omständigheterna i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.