Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagets namn]) en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagets namn]). Anmälaren har till sin anmälan gett in två skärmklipp och ett utdrag ur en objektsbeskrivning från marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet samt ett mejl gällande andelstal/upplåtelse av lägenheten ifråga.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Mäklaren marknadsför en bostad som två rum och kök men den är registrerad som ett rum och kök. I rummet finns en inglasad alkov som sovrum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har i huvudsak uppgett följande.

Han anser att han inte i något avseende har agerat vare sig oaktsamt eller i strid mot mäklarlagen samt god mäklarsed när han på uppdrag av uppdragsgivaren låtit förmedla aktuell lägenhet. Han anser vidare att han inte agerat vilseledande i sin marknadsföring av lägenheten.

Han uppger att lägenheten var enligt uppgift från bostadsrättsföreningen upplåten och registrerad som en enrumslägenhet med kök om 36 kvadratmeter boarea. Säljaren hade emellertid som framgår omdisponerat lägenheten med bostadsrättföreningens och sökta bygglov till en tvårumslägenhet med kök. Mäklaren bedömde att det ytterligare utrymmet som säljaren anordnat de facto avsåg en sammanlagd boarea om 7 kvadratmeter och att det fanns gott med inträngande ljus i detta utrymme då de avskiljande väggarna till rummet var i glasfiber. Han ansåg därför att lägenheten definitionsmässigt bestod av två rum samt kök.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Enligt första sidan av objektsbeskrivningen så uppges att bostaden har två rum och en boarea om 36 kvm.

Längre ner i objektsbeskrivningen under rubriken ”Allmän beskrivning av interiören” uppges att ”Lägenheten är registrerad som 1 rok men disponeras som 2 rok.” Vidare beskrivs de olika delarna av lägenheten. Det stora rummet benämns som vardagsrum medan det utrymme där sängen står benämns sovdel.

I beskrivningen av lägenheten står också ”Sovplatsen ramas in av exklusiva, skjutbara glasväggar vars yta rymmer stor dubbelsäng…”

Marknadsföringen

Den ena av bilderna (skärmklippen) som anmälaren har lämnat in från marknadsföringen visar lägenheten inifrån. På bilden ses en soffa med bord m. m. Intill soffan finns en mindre och en större glasvägg i hörnet av rummet. Innanför glasväggarna finns en säng.

Enligt den bild av planritningen som anmälaren har lämnat in så uppges ytan innanför glasväggarna som sovalkov.

På de två nämnda bilderna framkommer inte att sovalkoven har några fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Även om det inte är en skyldighet så kan mäklaren lägga till ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift är obligatorisk eller inte så ska den vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375-04).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Men om uppgiften finns med ska den vara korrekt och rättvisande tillsammans med övrig marknadsföring.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information, 3 § marknadsföringslagen.

Fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar att se till att marknadsföringen görs i enlighet med marknadsföringslagen. Mäklaren har därför en skyldighet att se till att marknadsföringen som ingår i förmedlingsuppdraget inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska försäkra sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.”

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat mäklare en erinran (se t. ex beslut med dnr 21-0788 och dnr 21-0172).

I det aktuella fallet så framgår det att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Lägenheten har dock marknadsförts som två rum och kök. Enligt planritningen så framgår det att den del av lägenheten som benämns vardagsrum har ytterfönster medan det utrymme som benämns sovalkov/sovdel inte har fönster. Den del av lägenheten som betecknas som sovrum alternativt sovalkov/sovdel saknar därför tillgång till direkt dagsljus via eget ytterfönster. NN uppger att det fanns gott med inträngande ljus i detta utrymme då de avskiljande väggarna till rummet var i glasfiber. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning så har utrymmet inte direkt dagsljus från ett fönster utan endast sekundärt dagsljus genom en glasvägg. Därför uppfyller inte ytan kriterierna för rum enligt Lantmäteriets föreskrifter. Genom att mäklaren har annonserat lägenheten som två rum har tilltänkta köpare som har sökt efter en bostad med två rum kunnat bli vilseledda i sin sökning. Därför anser Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har annonserat bostaden på ett missvisande sätt.

Eftersom det av objektsbeskrivningen framgår att lägenheten är registrerad som ett rum och kök så har den felaktiga uppgiften i marknadsföringen dock inte varit utan reservation. Av bilderna i marknadsföringen så är det tydligt att sovutrymmet ligger bakom glasväggar och saknar ytterfönster. Även av bilden på planlösningen så framgår det att sovutrymmet saknar eget ytterfönster. På grund av dessa omständigheter anser Fastighetsmäklaren att tilltänkta köpare med all tillgänglig information ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning och antal rum. Därför ska NN meddelas en erinran för denna förseelse.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.