Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar avseende en uppgift om ett planerat stambyte i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN, verksam vid [mäklarföretagets namn]. Anmälaren har gett in en bild som återger en sida av objektsbeskrivningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, en mäklarbild, prisstatistik samt ett beslut från det försäkringsbolag där mäklaren har tecknat sin ansvarsförsäkring.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

När hon köpte sin bostadsrätt i december 2019 angavs det i objektsbeskrivningen att badrummet inom en snar framtid skulle genomgå ett stambyte. Denna uppgift nämndes även ett flertal gånger under visningen. Inför att hon själv skulle sälja bostadsrätten har hennes mäklare kontrollerat uppgiften och inte hittat någon information om att ett stambyte har planerats. Vid kontakt med bostadsrättsföreningens ordförande har denne bekräftat att frågan aldrig har varit uppe till diskussion på medlemsmöten eller i liknande sammanhang.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid förmedlingen av bostadsrätten 2019 fick hon information från säljarna om att det skulle ske ett stambyte i badrummet inom de kommande åren. Säljarna uppgav att de hade fått informationen från de tidigare ägarna samt från bostadsrättsföreningens förvaltare.

Anmälaren sålde bostadsrätten i januari 2021 för 1 395 000 kronor, vilket innebär att hon gjorde en vinst om 40 000 kronor. Anmälaren har begärt ett skadestånd av henne om 100 000 kronor, eftersom hon anser att ett stambytt badrum skulle ha medfört en högre vinst vid försäljningen. Hon har förklarat för anmälaren att ett stambytt badrum inte behöver innebära en ökad vinst, eftersom föreningar oftast höjer avgiften i samband med en sådan åtgärd. Det rör sig om en mindre bostadsrättsförening, som sannolikt hade behövt genomföra en höjning av avgiften med en viss procent under några år. Avgiftshöjningar anses inte attraktivt ur en köpares perspektiv.

Anmälaren påstår att informationen om det kommande stambytet var avgörande för hennes köp. Trots detta väntade anmälaren en lång tidsperiod innan hon kontrollerade uppgiften. Hade uppgiften haft stor betydelse för köpet borde kritiken ha framförts redan när anmälaren var bosatt i lägenheten och inte först efter försäljningen av bostadsrätten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår det bland annat följande.

Vidare finner vi badrummet som inom en snar framtid kommer att genomgå ett stambyte.

Beslutet från mäklarens ansvarsförsäkringsgivare

Mäklarens ansvarsförsäkringsgivare har i ett beslut konstaterat att det inte föreligger någon skadeståndsskyldighet för mäklaren i den aktuella frågan. Försäkringsgivaren har ansett att anmälaren inte har visat att köpeskillingen för bostadsrätten skulle ha blivit lägre om mäklaren i objektsbeskrivningen hade utelämnat informationen om att ett stambyte var planerat. Det anges även att köpeskillingen vid anmälarens försäljning av bostadsrätten talar för att uppgiften om stambyte inte har inneburit någon prispåverkan på marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten, en så kallad objektsbeskrivning.

I bestämmelsen anges vissa uppgifter som är obligatoriska att ange i handlingen. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Uppgift om stambyten avseende en bostadsrätt utgör inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att uppgifter om stambyten och stamrenoveringar får antas vara av stor betydelse för en spekulant och att fastighetsmäklaren därför bör vara särskilt noggrann när sådana uppgifter tas med i marknadsföringen (se besluten med dnr 2017–1039 samt 2015–0913).

Anmälaren har uppgett att hon vid en egen kontroll har kunnat konstatera att uppgiften om ett planerat stambyte i objektsbeskrivningen är felaktig. NN har inte bestridit påståendet. Det kan även konstateras att något stambyte inte verkar ha skett under den period om cirka 16 månader som anmälaren har ägt bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att det är utrett i ärendet att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om att badrummet inom en snar framtid skulle genomgå ett stambyte.

NN har uppgett att hon fick informationen om det planerade stambytet från säljarna. Säljarna ska i sin tur ha fått uppgiften från bostadsrättens tidigare ägare samt från föreningens förvaltare. Att bostadsrättens tidigare ägare var källa till informationen tyder på att uppgiften om stambytet hade sitt ursprung en bit bakåt i tiden. Med anledning av att en fastighetsmäklare bör vara särskilt noggrann när uppgifter om stambyten tas med i marknadsföringen borde denna omständighet ha föranlett en närmare kontroll av uppgiften från mäklarens sida.

Det kan även konstateras att NN har uppgett att hon informerades av säljarna om att det planerade stambytet skulle ske inom de kommande åren. I objektsbeskrivningen har det dock angetts att badrummet inom en snar framtid skulle genomgå ett stambyte. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att en åtgärd som förväntas ske ”inom de kommande åren” kan utlovas äga rum inom en snar framtid.

En uppgift om ett planerat stambyte är en sådan uppgift som kan antas ha stor betydelse för en köpare. NN har i objektsbeskrivningen felaktigt angett att badrummet inom en snar framtid skulle genomgå ett stambyte. Uppgiften gav inte en rättvisande bild av objektet och är därmed att anse som vilseledande marknadsföring, vilket strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag skriver mig skiljaktig, då jag anser att en mäklare ska upprätta en objektsbeskrivning med ledning av de uppgifter som säljaren har lämnat. I detta fall har säljaren lämnat en uppgift om att badrummet ska stambytas och mäklaren har inte haft anledning att ifrågasätta uppgiften. Köparen har inte heller, inom ramen för sin undersökningsplikt, kontrollerat detta. Mot denna bakgrund anser jag att ärendet bör avskrivas.