Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2021-08-25
Diarienummer: 21-0139
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från en bostadsportal på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in förmedlingsuppdraget, objektsbeskrivningen, upplåtelseavtalet, mejlkonversationer med företrädare för bostadsrättsföreningen och ett beslut från Stadsbyggnadskontoret om lägenhetsnummer med tillhörande bilaga.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har marknadsfört en etta med alkov som en tvåa vilket utgör felaktig marknadsföring.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han fick i uppdrag i november 2020 av en bostadsrättsförening att upplåta en tidigare hyreslokal till bostadsrätt. Vid tidpunkten för förmedlingsuppdragets ingående var bostaden ännu inte färdigbyggd. Den var vid den tidpunkten i princip ett tomt skal täckt i plast och den exakta disponeringen av bostaden var ännu inte bestämd.

Några dagar efter att förmedlingsuppdraget hade ingåtts mottog han ett mejl som var vidarebefordrat av föreningens ordförande. Mejlet var ursprungligen skickat från en ingenjör på Stadsbyggnadskontoret och innehöll information att bostaden tilldelats ett lägenhetsnummer både hos Skatteverket och föreningen. Till mejlet var också bifogat en lägenhetslista från Stadsbyggnadskontoret av vilken det framgick att bostaden är en 2 ROK på 43 kvadratmeter.

Senare efterfrågade han (mäklaren) en lägenhetsförteckning och fick till svar från föreningens ekonomiska förvaltare att det inte går att ta ut en förteckning eftersom upplåtelseavtalet ännu inte var registrerat. Man kunde bara ge ut uppgifter som han (mäklaren) då efterfrågade, vilket var andelstal, nuvarande ägare, insats, årsavgift samt obligatoriska tillägg.

Försäljningsprocessen påbörjades i början av 2021 och lägenheten marknadsfördes då som 2 ROK men med förklaring att sovrumsdelen var avskild med industriglas. Marknadsföringen skedde i samråd med föreningens styrelse och Stadsbyggnadskontorets underlag gällande antalet rum. Annonsen publicerades med sammanlagt 20 bilder på objektet och en planritning vilket tydligt klargjorde hur bostaden var disponerad. Detta lämnade minimalt utrymme att någon skulle bli missledd när man såg annonsen på [namnet på bostadsportal på internet] och mäklarbyråns hemsida. Han (mäklaren) har även varit tydlig i annonstexten att det större rummet har en vägg i industriglas som skiljer rummet i två delar vilket skapar en sovalkov. Den delen av rummet beskrivs också som sovalkov.

Efter fyra öppna visningar såldes lägenheten till en spekulant som var ensam budgivare. Utöver information via bilder, planritning, annonstext och besök på öppna visningar fick spekulanten möjlighet att besöka lägenheten vid ytterligare tillfällen för att själv skapa sig en uppfattning om hur bostaden var disponerad. Köparen och säljaren är nöjda över hur processen gått till.

Han (mäklaren) har aldrig haft för avsikt att vilseleda eller medvetet uppge felaktig information till potentiella köpare och anser att förseelsen bör anses som ringa.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivning

I en del med listade fakta på objektsbeskrivningens första sida står bland annat följande:

”Rum: 2 varav 1 sovrum”

I ett av styckena med text på samma sida finns bland annat följande mening beträffande allrummet:

”I detta rum finner ni även en vägg i industriglas som skiljer rummet i två delar vilket skapar en harmoniskt insynsskyddad sovalkov med plats för platsbyggd förvaring om så önskas.”

I objektsbeskrivningen beskrivs lägenhetens olika delar. I beskrivningen av vardagsrummet finns bland annat följande meningar:

”Vardagsrum: Genom skjutdörrar i industriglas tar du dig vidare till allrummet.”

”Sovalkov: Naturlig sovalkov bakom vägg i industriglasutförande.”

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in tre skärmdumpar av marknadsföringsmaterial från en bostadsportal på internet. En skärmdump visar planritningen och de övriga två skärmdumparna visar att allrummet och utrymmet som i planritningen benämns som ”sovalkov” åtskiljs från varandra med en glasvägg ungefär i mitten av allrummet. I en del med listade fakta på en av skärmdumparna anges även bland annat följande:  ”Antal rum 2 rum”.

Mejlkonversationer

Mäklaren har gett in ett mejl från ett fastighetsförvaltningsföretag till en företrädare för föreningen som i sin tur vidarebefordrat mejlet till mäklaren den 3 november 2020. I mejlet står bland annat:

[…] Det går inte att ta ut en mäklarbild förrän efter att upplåtelseavtal är registrerat så nu får man helt enkelt bara lämna de uppgifter som mäklaren behöver […]”.

Mäklaren har även gett in ett mejl från en företrädare för föreningen som skickats till mäklaren den 4 november 2020. I mejlet står bland annat:

”Hej, För din kännedom så har lägenhet med internnummer [numret] nu fått skattenummer [numret] […].” 

Beslut om lägenhetsnummer från Stadsbyggnadskontoret med 1 bilaga

Mäklaren har gett in ett beslut om lägenhetsnummer från Stadsbyggnadskontoret med 1 bilaga. Beslutet är adresserat till den aktuella bostadsrättsföreningen och är daterat den 4 november 2020. I beslutet står bland annat följande:

”Kommunen har tagit emot ert förslag till lägenhetsnummer. Kommunens beslut om lägenhetsnummer framgår av bifogad bilaga […].

”[…] Regler om utformningen av lägenhetsnummer finns i […] och i 11-12 § § Lantmäteriverkets föreskrifter om lägenhetsregister, LMVFS 2007:3. I bilagan redovisas även övriga uppgifter som registrerats i lägenhetsregistret för varje bostadslägenhet. Om någon uppgift är felaktig kontakta kommunen.”

Av bilagan till beslutet framgår bland annat, beträffande lägenhetsnummer [numret], att lägenheten har 2 rum och en bostadsarea på 43 m2.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i bland annat tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredningen i ärendet framgår att lägenheten, enligt bilagan till Stadsbyggnadskontorets beslut om lägenhetsnummer, är registrerad som en 2a. I beslutet framgår det även att uppgifterna i bilagan är hämtade från Lantmäteriets lägenhetsregister. Lägenheten har marknadsförts på en bostadsportal på internet med att den har två rum. Även objektsbeskrivningen innehåller en del med listade fakta där det uppges att lägenheten har två rum varav ett sovrum. Det framgår, både av planritningen och bilder från marknadsföringen, att utrymmet som benämns ”allrum” har ytterfönster och att utrymmet som benämns ”sovalkov” inte har det. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Fastighetsmäklarinspektionen noterar, med anledning av denna bedömning, att det i detta fall finns en motsättning mellan Lantmäteriets definition av rum enligt 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister och att lägenheten enligt bilagan till beslutet från Stadsbyggnadskontoret uppges ha 2 rum eftersom den uppgiften är hämtad från just Lantmäteriets lägenhetsregister. Beträffande detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att om Lantmäteriets lägenhetsregister innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa definitionen på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden istället för den felaktiga uppgiften.

Vidare anser Fastighetsmäklarinspektionen att uppgiften att lägenheten är en 2a inte har varit reservationslös i mäklarens marknadsföring av lägenheten. Objektsbeskrivningen innehåller även uppgift om att allrummet delas upp i två delar av en vägg i industriglas vilket skapar en sovalkov. I och med den informationen och marknadsföringen i övrigt bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.