Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagsnamn]). Anmälaren har gett in en skärmbild från en sms-konversation med NN.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtal, överlåtelseavtal och budhistorik.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har nekat att ta emot ett bud från anmälaren med hänvisning till att säljaren ska ha gett en accept till en annan budgivare. Han menar att fastighetsmäklaren därmed har nekat ett bud innan överlåtelseavtalet tecknats.

Fastighetsmäklarens yttrande

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och uppgett i huvudsak följande. Han har förmedlat objektet i fråga den 15 januari 2021. Anmälaren, budgivare 1, har lagt ett dolt bud som godtogs av säljarna. Överlåtelseavtalets ingående planerades till den 16 januari 2021. Kort efter detta kom budgivare 2 in i bilden och lämnade ett dolt bud med villkor om att budet skulle accepteras direkt och inte förmedlas till någon annan än säljaren. Budgivningen ägde rum innan visningen av objektet och samtliga bud från budgivare 1 och 2 var dolda. Säljaren valde att acceptera budet från budgivare 2 och överlåtelseavtalet skrevs natten mellan den 14 och 15 januari 2021. Kontakt med budgivare 1 togs först efter att överlåtelseavtalet var underskrivet och objektet sålt. NN menar att han inte har nekat budgivare 1 att lägga ett bud under pågående budgivning utan att det saknades möjlighet att lägga ett bud efter att överlåtelseavtalet skrivits under.

Efter ytterligare begäran från Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren på nytt yttrat sig i ärendet avseende anbudsförteckningen där följande anförs.  Som tidigare redogjorts för var samtliga inkomna bud s.k. dolda bud före första visningen. Buden mottogs under dagen den 14 januari 2021 medan han var utanför kontoret. Eftersom det rörde sig om dolda bud har han noterat dem, men inte haft anledning att omedelbart registrera buden i anbudsförteckningen. De registrerades därför först när han kom tillbaka till kontoret på kvällen. Anbudsförteckningens tidsuppgifter hänför sig alltså till tidpunkten för registreringen, varför det kan se ut som att samtliga bud inkom inom loppet av drygt en och en halv minut. Dessa tidsuppgifter stämmer således inte med när buden mottogs.

Mottagna bud förmedlades till säljaren, varvid även dag för kontraktsskrivning med både den första budgivaren (anmälaren) och den andra budgivaren (som sedan blev köpare av objektet) bestämdes.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen som ingivits av NN framkommer att de bud som lagts av budgivare 1 och 2 är registrerade enligt följande.

Budgivare	Bud (kr)	Datum	Tid	Noteringar/villkor
Budgivare 2	2 250 000	2021-01-14	20:02:54	Dolt bud, krav om direkt accept.
Budgivare 1	2 200 000	2021-01-14	20:01:49	Dolt bud, avslut innan visning.
Budgivare 1	2 095 000	2021-01-14	20:01:32	Dolt bud, avslut innan visning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

NN har i sitt andra yttrande uppgett att klockslagen i anbudsförteckningen visar på när de skrevs in i förteckningen av honom, inte när de faktiskt lämnats till honom. Utredningen visar därmed på att anbudsförteckningen är bristfällig. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den bedöms som ringa, men den är inte heller så allvarlig att en varning bör komma i fråga. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.