Beslut

Sammanfattning

Prövning av om marknadsföringen varit korrekt när det gäller uppgifterna om byggnadens storlek då utrymmen i en källare har räknats som boarea.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam i [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in skärmdumpar från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen och utdrag från fastighetsregistret.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN marknadsför biarea som boarea. Han annonserar ett enplanshus på 126 kvm med inredd källare som en villa på 252 kvm. Källaren är visserligen inredd som bostad, men den ligger till 70 procent under marknivå.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att bostaden har marknadsförts på webben med den information som görs gällande i anmälan. Detta har emellertid skett under endast en mycket begränsad tidsperiod. Han har rättat uppgiften omedelbart efter att felaktigheten påtalades för honom. Såvitt han kan minnas marknadsfördes bostaden under mellandagarna fram till någon dag efter nyår varefter annonsen ändrades. Det förtjänar att nämnas att säljaren hade genomfört en stor utgrävning runt källaren och installerat fönster som går från golv till tak. Det stämmer alltså inte som anmälaren gör gällande att källaren till 70 procent ligger under marknivå. Samtliga tilltänkta köpare har erhållit en objektsbeskrivning med de korrekta uppgifterna och därtill ett utdrag från fastighetsregistret. Mot nu anförd bakgrund har det inte förelegat någon risk för missförstånd eller framtida tvist med anledning av storleksuppgiften. Tilltänkta köpare har inte svävat i någon villfarelse avseende boarean utan har i god tid före förvärvet haft korrekt information om bostadens storlek.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmdumparna från marknadsföringen

I skärmdumparna från marknadsföringen som anmälaren har gett in anges att boarean är 252 m² och att biarean är 42 m².

Objektsbeskrivningen

I den första faktadelen i objektsbeskrivning anges att boarean är 126 m².

Längre fram i objektsbeskrivningen, under rubriken ”Interiör” anges bl.a. följande. Boarea + Biarea 126 m² + 168 m².

Av fotografierna i objektsbeskrivningen framgår att byggnaden är ett enplanshus med källare där den omkringliggande marknivån ligger på samma höjd runt hela byggnaden och källarens golv befinner sig under marknivå. Nära intill de flesta av källarfönstren syns att urgrävning skett och att fönstren går nedanför marknivån.

Utdraget från fastighetsregistret

I utdraget från fastighetsregistret anges att byggnaden har en boyta om 126 kvm och en biyta om 168 kvm.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § är att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut (se 8 § marknadsföringslagen).

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska den objektsbeskrivning som mäklaren är skyldig att tillhandahålla en konsument innehålla uppgifter om bl.a. byggnadens storlek.

Den marknadsförda bostaden är en enplansvilla med källare. Det är ostridigt att NN har marknadsfört en del av bostadens källarutrymmen som boarea. Av ingivna fotografier avseende bostaden framgår att det inte är fråga om något sluttningshus. Tvärtom syns det på fotografierna att hela golvet i källarutrymmet ligger under markplan, även om det allra närmast källarfönstren har grävts ur för att möjliggöra större fönster. Ett källarutrymme där golvet ligger helt under markplan får inte räknas som boarea, utan hela arean utgör biarea. (Se den svenska standarden Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler, SS 21054:2009. I broschyren Så mäter du din bostad finns en översikt över dessa mätregler.)

Den felaktiga marknadsföringen avseende byggnadens storlek strider enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed. NN har emellertid förhållandevis snabbt rättat uppgifterna. De felaktiga uppgifterna har bara presenterats på internet en kortare tid och den objektsbeskrivning som han tillhandahållit spekulanterna i samband med visning har innehållit korrekta uppgifter i dessa avseenden. Mot denna bakgrund kan en erinran bedömas vara en tillräcklig påföljd för förseelsen.