Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens tecknande av ett förhandsavtal för en blivande bostadsrätt i en bostadsrättsförening, under tiden som ett giltigt förmedlingsuppdrag förelegat gällande förmedling av blivande bostadsrätter i samma förening, kan anses stå i strid med förbudet mot självinträde samt förbudet mot att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, upplåtelseavtalet, överlåtelseavtalet och en säljbroschyr. Han har också redogjort för vilka objekt han har köpt och sålt under de senaste fem åren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN hade i uppdrag att förmedla blivande bostadsrätter i ett nyproduktionsprojekt som omfattade bostadsrättsföreningen A. I samband med det köpte han själv en av bostadsrätterna. Den köptes när projektet utvecklades men han fördes aldrig själv in som ägare i bostadsrättsförteckningen. Han betalade heller inte likviden för försäljningen till säljaren, producenten av bostadsrätten. Strax före inflytt skulle ske, någon gång mellan mars och maj 2019, sålde han bostadsrätten till en privatperson med vinst. Han har därmed brutit mot förbudet mot självinträde och förbudet för mäklare att bedriva handel med fastigheter i fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han hade i uppdrag att förmedla de initialt totalt 15 lägenheterna i projektet. Förmedlingsuppdraget upphörde i samband med att samtliga köpare tillträdde lägenheterna, den 8 juli 2019.

Han förvärvade lägenhet A 202 i bostadsrättsföreningen A efter en överenskommelse med utvecklarna på ett tidigt stadium, i början av 2017. Ett förhandsavtal undertecknades den 20 september 2017. Förhandsavtalen för de övriga lägenheterna undertecknades vid olika tillfällen. Två undertecknades efter den 20 september 2017. Han köpte inte lägenheten i spekulationssyfte utan av familjeskäl. Till följd av att hans far hade diagnostiserats med en allvarlig sjukdom tyckte han att lägenheten skulle passa för hans mor efter faderns bortgång. Att flytta båda föräldrarna var inte aktuellt men lägenheten passade för modern då hon också hade band till området där huset uppfördes. Till följd av att fadern svarade på behandlingen och hans utsikter förbättrades hade han vid tidpunkten för tillträdet inte längre nytta av lägenheten. Medlemskapet i föreningen godkändes i samband med upplåtelseavtalets undertecknande, det vill säga den 8 juli 2019.

Han var tydlig med att han förvärvade bostadsrätten som present till sin mor vilket även köparen vid avyttringen kände till när han kontaktade honom och framförde sitt intresse. Han kom överens med den tilltänkta köparen att överlåta den för 4 800 000 kronor. Han hade tidigare köpt den för 4 150 000 plus tillval om 385 000 kronor, så totalt 4 510 000 kronor. En annan lägenhet i projektet, med motsvarande storlek och utrustning, såldes strax efter det för 5 350 000 kronor. Han hade kunnat kräva det för sin också om han inte redan hade lovat köparen att få överta den till ett bra pris om inte hans mamma skulle ha den. Köparen kände i stort sett också hälften av köparna av de andra lägenheterna i den nya bostadsrättsföreningen så han var väl insatt i vad de övriga hade sålts för och att det fanns intressenter som var beredda att betala mer.

Han bor i en liten by och är profilerad inom mäklarkåren, politiken och i näringslivet så han har ingen vinning av vinster planerade på det sätt som anmälaren påstår. Han går i högsta grad i bräschen för mäklarkårens rykte och skulle inte riskera vare sig sitt personliga eller företagets rykte för den lilla avans som uppstod med tanke på att det gått över två år sedan han kom överens med utvecklarna om att förvärva bostadsrätten till listpriset som sattes i den ekonomiska planen.

Han har förelagts att redogöra för vilka eventuella andra objekt som han har köpt och/eller sålt de senaste fem åren. Han har privat förvärvat en hyresfastighet, en industrifastighet och mark. Han har utöver den aktuella bostadsrätten avyttrat en semesterlägenhet på Mallorca som köptes för mycket längre sedan än fem år sedan. I ett nybildat bolag har han förvärvat ytterligare en hyresfastighet som hyrs ut till ett museum. I ett annat bolag har han tillsammans med en delägare förvärvat en industrifastighet. Marken, som inte får bebyggas, köptes för dess vackra läge och i hopp om att kunna bygga ett fritidshus där till pensionen. Övriga objekt har köpts med syftet att hyras ut.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår det bland annat att mäklarföretaget i vilket NN är verksam har fått uppdraget att förmedla de 15 bostadsrätterna i projektet Bostadsrättsföreningen A av bostadsföretaget. NN har den 3 april 2017 undertecknat uppdragsavtalet. Förmedlingsuppdraget uppges gälla från lanseringen, påsken 2017, och uppges gälla med ensamrätt i 9 månader.

Upplåtelseavtalet

NN har den 8 juli 2019 undertecknat ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen A avseende den aktuella bostadsrättslägenheten med tillträdesdag den 12 juli samma år. Han har uppgett att tillträdesdatumet senare tidigarelades till den 8 juli. Av avtalet framgår det att medlemskap i bostadsrättsföreningen, om det inte redan är beviljat, ska anses beviljat för förvärvaren i samband med föreningens undertecknande av avtalet.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet har undertecknats av parterna den 9 juli 2019. Tillträdesdagen har avtalats till den 15 juli 2019 och köpeskillingen anges till 4 800 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakterna mellan köpare och säljare. Båda parterna ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Innebörden av god fastighetsmäklarsed får ytterst formas av rättspraxis (prop. 1994/95:14 s. 40 ff.).

Förbudet mot självinträde

I 11 § fastighetsmäklarlagen finns ett förbud för en fastighetsmäklare att i anslutning till ett förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. Förbudet omfattar även köp av bostadsrätter.

Av uppdragsavtalet framstår det som att det är fastighetsmäklarföretaget som har fått förmedlingsuppdraget för projektet bostadsrättsföreningen A. Eftersom ett mäklarföretag inte yrkesmässigt får förmedla fastigheter kan ett förmedlingsuppdrag inte ges till ett mäklarföretag. Om det ändå sker ska det ses som ett uppdrag till företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighetsmäklare. Det verkliga mäklaruppdraget kommer då att avse den eller de personer som faktiskt utför mäklarsysslan för uppdragsgivarens räkning (se prop. 1983/84:16 s. 63). NN har undertecknat uppdragsavtalet. Han har inte bestritt att han har erhållit och utfört uppdraget att förmedla de aktuella objekten. Mot denna bakgrund saknas det skäl att anta något annat än att han under den tid som han har haft ett giltigt förmedlingsuppdrag beträffande projektet bostadsrättsföreningen A, har undertecknat ett förhandsavtal avseende den aktuella bostadsrätten som såldes inom ramen för projektet. Det har genom det ingångna förhandsavtalet uppkommit en skyldighet för den blivande föreningen att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till NN som också därigenom har iklätt sig skyldigheten att förvärva lägenheten. Han har i samband med att förmedlingsuppdraget avslutades förvärvat bostadsrätten och blivit medlem i bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att NN därigenom har förvärvat en bostadsrätt som han har haft i uppdrag att förmedla (jfr Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 10 augusti 2018 mål nummer 27473–17).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har handlat i strid med förbudet mot självinträde enligt 11 § fastighetsmäklarlagen.

Förbudet att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Det framgår av 14 § fastighetsmäklarlagen att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts (prop. 1994/95:14 s. 80).

I RÅ 2008 ref. 63 konstaterade Regeringsrätten att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en bostadsrättsförening där han själv är medlem. Domstolen inledde avgörandet med att beskriva innebörden av typen bostadsrätt och drog därefter slutsatsen att en medlem har ett ekonomiskt intresse i föreningen. Därefter uttalade Regeringsrätten att varken köpare eller säljare ska behöva befara att en mäklare påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag och att en mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett eget intresse i föreningen. Regeringsrätten menade att redan misstanken att mäklaren kan tänkas ta otillbörliga hänsyn innebär att agerandet inte är tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte har agerat otillbörligt.

NNs förmedlingsuppdrag löpte under tiden den 3 april 2017 till den 8 juli 2019. NN har redogjort för att han beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 8 juli 2019. Förhandsavtalet gällande bostadsrätten undertecknades dock redan den 20 oktober 2017, det vill säga under tiden som förmedlingsuppdraget pågick. Två förhandsavtal ingicks enligt NNs uppgift därefter.

Under tiden som förmedlingsuppdraget pågick förband sig alltså NN att förvärva en lägenhet med bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN redan i detta skede typiskt sett skulle ha kunnat ta andra än rent yrkesmässiga hänsyn, som var ägnade att rubba förtroendet för hans opartiskhet (jfr Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 10 augusti 2018 mål nummer 27473–17).

Med anledning av detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN vid förmedlingen av två lägenheter har agerat i strid mot förbudet att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare enligt 14 § fastighetsmäklarlagen. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har förvärvat en bostadsrätt i strid med förbudet mot självinträde och för att han har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.