Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i objektbeskrivningen samt övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN, verksam vid [mäklarföretagets namn]. Anmälaren har gett in två bilder från marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektbeskrivningen, köpekontraktet, utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning och ett fotografi på aktuellt rum.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren beskriver lägenheten som en fyra. Bilder och planritning visar ett rum i mitten av lägenheten som sovrum. Detta uppfyller inte kravet att ett rum ska ha en golvyta på minst sju kvadratmeter och ha direkt solljus.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Att han har angivit i förmedlingsobjektets marknadsföring att densamma innehöll fyra rum är korrekt. Att detta skulle medföra att han agerat i strid med fastighetsmäklarlagen tillbakavisas dock.

Uppdragsavtalets ingående föregicks av ett intagsbesök på plats varvid han noterade att objektet innehöll fyra rum, uppdelat på tre sovrum och ett vardagsrum, samt hall och kök. Uppdragsgivaren upplyste honom att ett av objektets sovrum hade tillkommit efter en renovering. Efter att ha inspekterat det aktuella utrymmet såg han inget hinder mot att marknadsföra rummet som ett sovrum, detta bland annat med beaktande av dess yta och goda ljusinsläpp genom ett inbyggt stort fönster i linje med fönstret i ytterfasad.

Mot bakgrund av ovanstående gjorde han således bedömningen att lägenheten, i dess faktiska utformning, var att betrakta som en fyrarummare. Han påpekade oberoende därav för spekulanter som deltog vid visningarna att det aktuella rummet hade tillkommit efter en renovering, och intog även följande information i objektbeskrivningen: ”Lägenheten är optimalt planerad och omsorgsfullt renoverad så att den kan disponeras so men fyrarummare.” samt beträffande det aktuella rummet: ”Rummet skapades under renoveringen 2015 och har fönster i skiljeväggen med bra ljusinsläpp mot sovrum 2”.

Han har helt korrekt gjort bedömningen att det aktuella sovrummet uppfyller de krav på rum av det här slaget som Boverket lämnat i Boverkets byggregler (2011:6). Han anser därmed att han lämnat rättvisande och med verkligheten överensstämmande uppgifter om förmedlingsobjektet – således i enlighet med Fastighetsmäklarinspektionens egna riktlinjer kring marknadsföring på myndighetens hemsida: ”Mäklaren ska se till att marknadsföringen beskriver bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten. Annars finns det en stor risk att spekulanter vilseleds och det påverkar möjligheten att fatta ett välgrundat köpbeslut.”

Av anmälan framgår inte om det är rummets golvyta eller ljusinsläppet, eller både och, som anmälaren anser avvika från innehållet i artikeln som länken i anmälan leder till. Oberoende härav är det hans uppfattning att rummet uppfyller förutsättningarna för att betraktas som just ett rum.

Sammanfattningsvis anser han att han har agerat i enlighet med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed vid utförandet av förmedlingsuppdraget.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På tredje sidan av objektsbeskrivningen framgår följande.

Lägenheten är optimalt planerad och omsorgsfullt renoverad så att den kan disponeras som en fyrarummare.

På femte sidan av objektsbeskrivningen framgår följande.

Antal rum: 4

På nionde sidan i objektsbeskrivningen framgår följande.

Sovrum 3
Lägenhetens tredje sovrum nås från hallen och har plats för både säng och förvaring. Rummet skapades under renoveringen 2015 och har fönster i skiljeväggen med bra ljusinsläpp mot sovrum 2.

Av planlösningen framgår det att ett av de uppmärkta sovrummen saknar tillgång till dagsljus via fönster.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har lämnat in två bilder på marknadsföringsmaterial från internet. Den ena bilden består av lägenhetens planlösning och det framgår att rummet som är uppmärkt som sovrum saknar tillgång till dagsljus via fönster. Av den andra bilden framgår följande uppgifter som lägenheten.

Antal rum: 4 rum och kök

Bild på aktuellt rum

Mäklaren har gett in en bild på aktuellt rum som visar att rummet har ett inbyggt fönster mot ett av de andra sovrummen som har direkt dagsljus.

Bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning

Följande framgår av lägenhetsförteckningen.

Antal rum: 3

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som tre rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. NN har trots detta angett att lägenheten består av fyra rum och kök i objektbeskrivningen och i övrig marknadsföring. Den del av lägenheten som beskrivs som ett av sovrummen saknar tillgång till direkt dagsljus via ytterfönster. NN anger i sitt yttrande att rummet har goda ljusinsläpp genom ett inbyggt stort fönster i linje med fönster i ytterfasad. Fastighetsmäklarinspektionen anser att rummet har tillgång till indirekt dagsljus via fönstret och att detta inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Objektsbeskrivningen som har tillhandhållits tilltänkta köpare i det aktuella ärendet har saknat information om att lägenheten är registrerad som tre rum och kök. Till skillnad från inspektionens tidigare beslut enligt ovan finns det i det aktuella ärendet ingen förtydligande information i objektsbeskrivningen om antalet rum. Objektsbeskrivningen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares beslutsfattande. Det föreligger en uppenbar risk att mottagarens beslutsfattande har påverkats.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att användandet av den vilseledande uppgiften om antalet rum i objektbeskrivningen samt övrig marknadsföring motiverar en varning.