Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2021-10-20
Diarienummer: 20-1797
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Förtroende för mäklaren

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet när han har förmedlat bostadsrätter i en bostadsrättsförening han var medlem i.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har förmedlat bostadsrätter vid ett flertal tillfällen i samma förening som denna är medlem och skriven i. Detta borde strida mot kravet på att mäklaren ska vara opartisk mellan säljare och köpare då denna har ett ekonomiskt intresse i föreningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han medger att han vid förmedlingen av aktuella bostadsrätter var medlem i samma bostadsrättsförening. Han har aldrig haft någon aktiv roll eller några uppdrag med eller åt styrelsen.

Anledningen till att förmedlingarna har gjorts i just denna förening beror på att föreningen står för en ovanligt stor del av alla förmedlade bostadsrätter i kommunen. Föreningen uppfyller ca 6–8 % av alla förmedlade bostadsrätter i kommunen. Det är en enorm förening med ca 750 lägenheter med blandade utseende i rum och storlek. Därför är det enormt många i kommunen som vill bo eller flytta till/från just denna förening. Som aktiv mäklare i området är det därför svårt att avstå dessa försäljningar eller lämna över dem till en kollega. Hans tro i detta fall har alltid varit att det är okej att göra försäljningar i en förening med så många till antalet lägenheter, då hans påverkan kan anses som obefintlig.

Han anser att det är fel att man ska behöva tacka nej till affärer i föreningen och anser det även som diskriminerande. Han hade förlorat många följdaffärer på grund av att han inte skulle få förmedla en bostad i föreningen, något som konkurrenter hade kunnat använda emot honom. Han flyttade till föreningen innan han var mäklare och det måste vara orimligt att man som mäklare ska flytta från sitt hem för att det råkar ligga i en av kommunens populäraste föreningar.

Hans tanke med försäljningarna i området har aldrig varit för att gynna sig själv eller föreningen på något sätt. Han har haft noll intresse i vem som har köpt eller budat på lägenheterna och det oavsett hans medlemskap i föreningen. Hans främsta mål har varit att kunna presentera det bästa budet för säljaren som sedan fått avgöra när de vill sälja.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bostadsrätten A:1

NN har den 7 januari 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten A:1.

Bostadsrätten A:2

NN har den 23 juni 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten A:2.

Bostadsrätten A:3

NN har den 4 juni 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten A:3.

Bostadsrätten A:4

NN har den 5 maj 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten A:4.

Bostadsrätten B:1

NN har den 26 februari 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten B:1.

Bostadsrätten B:2

NN har den 11 maj 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätten B:2.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förbud att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Av 14 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor ska vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen (se prop. 1994/95:14 s. 80).

En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har enligt Regeringsrätten (se RÅ 2008 ref. 63) ett ekonomiskt intresse i föreningen. I avgörandet ansåg domstolen det inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlat en lägenhet i bostadsrättsföreningen där han själv var medlem. Domstolen uttalade att föreningens storlek och mäklarens eventuella aktivitet inom föreningen inte påverkade bedömningen av om mäklaren kunde anses ha ett eget intresse i föreningen genom att vara medlem i densamma. Redan misstanken om att mäklaren kunde tänkas ta otillbörliga hänsyn innebar att agerandet inte var tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte hade agerat otillbörligt.

I ärendet är det utrett att NN var medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen när han förmedlade bostadsrätterna A:1, A:2, A:3, A:4, B:1 och B:2. Fastighetsmäklarinspektionen anser att varken köpare eller säljare ska behöva misstänka att en mäklare påverkas av otillbörliga hänsyn i samband med förmedlingsuppdraget. En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett ekonomiskt intresse i föreningen. Inspektionen anser därför att NN i detta skede typiskt sett skulle ha kunnat tillgodosett andra intressen än säljarnas och köparnas. Vad NN har anfört om föreningens storlek och antalet försäljningar föreningen står för i kommunen förändrar inte detta. Med hänsyn till detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Varje enskild förmedling i den egna bostadsrättsföreningen utgör grund för en varning.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.