Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2021-03-10
Diarienummer: 20-1750
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och utdrag från mäklarbilden. I yttrandet har NN berättat att lägenheten ännu inte sålts och att köpekontrakt därför inte finns ännu.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande:

NN har marknadsfört en lägenhet som en tvåa trots att den är en etta.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande:

I objektsbeskrivningen framgår tydligt att lägenheten enligt lägenhetsregistret är registrerad som 1 ROK men att den idag nyttjas som lägenhet med 2 ROK. 

Enligt ett tidigare beslut med Dnr 2014-1769 från Fastighetsmäklarinspektionen är antalet rum inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Om uppgiften om antalet rum ändå förts in i beskrivningen ska den överensstämma med det mäklaren fått veta om objektet och marknadsföringen får inte vara vilseledande. I det fallet kom FMI till slutsatsen att med hänsyn till objektsbeskrivningens information om rummen respektive förvaringsutrymmets användningsområden hade det inte framkommit något annat än att de tilltänkta köparna kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum. FMI såg därför ingen anledning till någon påföljd. I sin bedömning beaktade FMI dels boverkets byggregler (BFS2011:6-BBR18), som inte innehåller några regler som anger att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter, dels lägenhetsregistret på lantmäteriets webbplats.

Det skulle kunna uppfattas som missvisande att ange den aktuella lägenheten på 56 kvadratmeter som en 1:a med tanke på områdets bostadsstorlekar. Den som söker en etta i området förväntar sig en lägenhet på 20-30 kvadratmeter med en annan prisbild än vad som är aktuellt i detta fall. Enligt god fastighetsmäklarsed ska mäklaren vara tydlig och tillgodose både köpare och säljares behov vilket hon beaktat i detta fall. För att undvika att missleda potentiella köpare har hon angett antalet rum så som lägenheten används, alltså med 2 ROK. Spekulanterna skulle vilseledas om lägenheten beskrivits som att den har 1 ROK när den har ett fullgott sovrum på cirka 7 kvadratmeter, ljusinsläpp och eget förvaringsutrymme.

På [namnet på bostadsportal] kan man endast ange antal rum på ett sätt. Eftersom lägenheten bäst beskrevs genom att ange att den hade 2 rum tyckte hon, utifrån argumenten som framförts ovan, att det var det minst vilseledande valet.

Hon har aldrig haft för avsikt att vilseleda eller medvetet uppge felaktig information till potentiella köpare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivning

På sidan 1 under rubriken ”Objektsbeskrivning” anges bland annat följande:

” Här ges tillfälle att förvärva denna ljusa 2 rok om 56 kvm med lugnt läge mot gård”

”Enligt original/utdrag ur lägenhetsregistret är bostaden registrerad som 1 rok men nyttjas som 2 rok idag”

På sidan 2 under rubriken ”Interiör” ange bland annat följande:

”Antal rum 2 + Kök”

”Sovrum: Stort rogivande sovrum med plats för dubbelsäng samt övrigt möblemang. Intill finns ingång till väl tilltagen walk-in-closet”

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet. I en del med listade fakta anges bland annat följande:

”Antal rum 2 rum”

I texten under delen med listade fakta anges bland annat:

”Här ges tillfälle att förvärva denna ljusa 2 rok om 56 kvm med lugnt läge mot gård”

”Enligt original/utdrag ur lägenhetsregistret är bostaden registrerad som 1 rok men nyttjas som 2 rok idag”

Anmälaren har även gett in den planritning som funnits med i marknadsföringen av lägenheten på internet. Av planritningen framgår att lägenheten utgörs av hall, matplats, badrum, sovrum och vardagsrum. Planritningen visar att delen som benämns ”sovrum” och delen som benämns ”vardagsrum” är åtskilda från varandra. Vidare framgår att delen som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att delen som benämns ”sovrum” inte har det.

Lägenhetsregistret enligt mäklarbilden

Mäklaren har inkommit med ett utdrag från mäklarbilden. I det står bland annat följande:

”Antal rum 1”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller vad som utgör ett rum finns ingen fastslagen definition. Boverkets byggregler (BFS 2011:6 – BBR 18) innehåller inte något krav på att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter. När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Ett av besluten är överklagat.

I ärendet är det utrett att lägenheten är registrerad som 1 ROK enligt mäklarbilden som NN inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen. Lägenheten har trots detta marknadsförts, i objektsbeskrivningen och annan marknadsföring på internet, med uppgift om att den har 2 ROK. Av planritningen framgår att utrymmet som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att utrymmet som benämns ”sovrum” inte har det. Fastighetsmäklar­inspektionens bedömning är att utrymmet som benämns ”sovrum” i och med detta inte har direkt dagsljus. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Vidare anser Fastighetsmäklarinspektionen inte att en avsikt att underlätta för spekulanter vid sökningar efter relevanta bostäder på internet kan åsidosätta mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut 20-0349).

Den felaktiga uppgiften att lägenheten har 2 ROK har dock inte varit reservationslös. Objektsbeskrivningen innehåller, förutom den felaktiga uppgiften, även uppgiften att lägenheten enligt lägenhetsregistret är registrerad som 1 ROK. Genom detta förtydligande och marknadsföringen i övrigt bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.