Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, utdrag från mäklarbilden och ett prospekt från när lägenheten, enligt NN, senast såldes före den nu aktuella försäljningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande:

NN har marknadsfört en lägenhet som en tvåa trots att den är en etta. Enligt anmälaren skriver NN själv i texten att förmedlingsobjektet är en etta.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande:

Han anser att marknadsföringen av förmedlingsobjektet varit tydlig. Marknadsföringen av lägenheten såg ut som anmälaren gör gällande i några dygn. Under den tid marknadsföringen hade denna utformning hade ännu inte någon visning ägt rum och någon objektsbeskrivning hade inte delats ut. När han fick klart för sig att beskrivningen kunde vara felaktig ändrade han omgående i annonsen till att lägenheten var en 1,5:a.

Hans hantering av uppdraget har varit följande. Lägenheten utannonserades till en start den 27 november som nyttjandet av en 2:a. De initiala uppgifterna för beskrivningen av lägenheten inhämtade han från säljarna och det prospekt som säljarna gett honom. Prospektet kom ursprungligen från den mäklare säljarna köpt lägenheten genom. Säljarna hade både köpt och nyttjat lägenheten som en 2:a. Av prospektet han fick av säljarna framgick att lägenheten var en 2:a. För att ingen skulle missa att lägenheten var en ombyggd etta gjorde han en notering i annonsen ”Fin 1:a som idag nyttjas som en 2:a”.

Några dagar senare, onsdagen den 2 december, dubbelkollade han mäklarbilden igen, för att förbereda inför visningarna. Han såg då att lägenheten var registrerad som en 1:a i lägenhetsförteckningen. Då korrigerade han omgående annonsen till en 1,5:a och skrev en tydlig notering om detta i beskrivningen: ”Lägenheten nyttjas idag som en 1,5:a av nuvarande ägare, den är angiven som en 1:a i lägenhetsförteckningen”.

Efter den 2 december har lägenheten inte annonserats som en 2:a utan som en 1,5:a och med ett tydligt tillägg i beskrivningen att den är registrerad som en 1:a i lägenhetsförteckningen för full transparens mot marknaden.

Första visningen hölls den 6 december, andra visningen den 7 december och den tredje visningen den 21 december. Köpeavtalet tecknades den 21 december och köparen var ensam budgivare. Vid tidpunkten för köpekontraktets undertecknande har lägenheten varit utannonserad som en 1,5:a sedan den 2 december.

NN menar att han tydligt har beskrivit vad som gällt för bostadsrätten och att hans beskrivning av lägenheten inte har kunnat påverka framtida köpare att fatta ett felaktigt beslut.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Av handlingarna framgår bland annat följande:

Prospekt från tidigare försäljning

NN har inkommit till Fastighetsmäklarinspektionen med ett prospekt som enligt honom är från när de nuvarande säljarna köpte lägenheten och som alltså tagits fram av en annan mäklarbyrå. Prospektet har inte varit del av marknadsföringen i den aktuella förmedlingen. I prospektet anges bland annat följande:

I rubriken

”Perfekt planerad tvårummare”

I faktarutan

”Antal rum 2 rum”

Objektsbeskrivning

På sidan 1 under rubriken ”objekt” anges bland annat följande:

”- Fin 1,5a med renoverat kök och badrum samt en avgränsad sovalkov med plats för säng på 160 cm”.

På sidan 2 under rubriken ”Lägenhet” anges bland annat följande:

”- Antal rum 1,5 och kök”

”- Lägenheten nyttjas idag som en 1,5a av nuvarande ägare, den är angiven som en 1:a i lägenhetsförteckningen”.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet. I en del med listade fakta om lägenheten anges bland annat följande:

”Antal rum 2 rum”.

I texten under delen med listade fakta anges bland annat:

”- Fin 1:a som idag nyttjas som en 2:a!”.

”- Sovalkov/sovrum med plats för dubbelsäng (160cm)”

”-Lättmöblerat vardagsrum med fint ljusinsläpp”

Anmälaren har även gett in den planritning som funnits med i marknadsföringen av lägenheten på internet. Av planritningen framgår att lägenheten utgörs av hall, kök, badrum, sovrum och vardagsrum. Planritningen visar att delen som benämns ”sovrum” och delen som benämns ”vardagsrum” är åtskilda från varandra. Vidare framgår att delen som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att delen som benämns ”sovrum” inte har det men eventuellt har två innerfönster.

Lägenhetsregistret enligt mäklarbilden

NN har inkommit med ett utdrag från mäklarbilden. I det står bland annat följande:

”Lägenhetstyp 1 rum och kök”.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller vad som utgör ett rum finns ingen fastslagen definition. Boverkets byggregler (BFS 2011:6 – BBR 18) innehåller inte något krav på att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter. När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Ett av besluten är överklagat.

I ärendet är det utrett att lägenheten är registrerad som 1 ROK enligt mäklarbilden som NN inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen. Lägenheten har trots detta marknadsförts, i marknadsföringen på internet, med att den har 2 rum. Senare har lägenheten marknadsförts, genom objektsbeskrivning och marknadsföring på internet, med att den har 1,5 rum. Av planritningen framgår att utrymmet som benämns ”vardagsrum” har ytterfönster och att utrymmet som benämns ”sovrum” inte har det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att utrymmet som benämns ”sovrum” i och med detta inte har direkt dagsljus. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Den felaktiga uppgiften både att lägenheten är en 2:a och 1,5:a har dock inte varit reservationslös. Under perioden lägenheten marknadsfördes på internet som en 2:a fanns även uppgiften att lägenheten var en fin 1:a som idag nyttjas som en 2:a.

Under perioden lägenheten marknadsfördes som en 1,5:a både på internet och i objektsbeskrivningen fanns även uppgiften att lägenheten är angiven som en 1:a i lägenhetsförteckningen. Genom detta förtydligande och marknadsföringen i övrigt bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.