Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och sänt in köpekontraktet, uppdragsavtalet samt anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De hade kommit överens med säljarna av den berörda fastigheten om ett pris på 1,7 miljoner kronor och att kontraktsskrivningen skulle ske fredagen den 20 november 2020. Två dagar före den planerade kontraktsskrivningen ringde mäklaren upp dem för att meddela att en annan budgivare hade lagt budet 1,7 miljoner kronor. De anförde då att budet på 1,7 miljoner kronor var deras bud och att det var officiellt. Budet registrerades av mäklaren. De andra budgivarna bjöd då 1,72 miljoner kronor. De uppgav att de matchade budet bara de fick köpa huset på den avtalade dagen. Mäklaren skulle prata med säljarna och återkom efter en stund med beskedet att de andra budgivarna hade lagt ett högre bud och att säljarna bestämt sig för att sälja till dem. Fastighetsmäklaren ville inte ange vad slutbudet blev. Efter att huset hade sålts och de fått reda på slutpriset kontaktade de en av säljarna och uppgav att de hade varit beredda att fortsätta budgivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att kritiken som framförts mot honom saknar grund. Anmälarna kontaktade en av säljarna på eget initiativ och de kom överens om en köpeskilling på 1,7 miljoner kronor. Han blev kontaktad av en av säljarna och de berättade att de ville att anmälarna skulle få köpa fastigheten för den bestämda köpeskillingen. Han kontaktade anmälarna och kontraktsskrivning planerades in den 19 november 2020.

Dagen innan kontraktsskrivningen skulle ske kontaktade köparna honom för att lägga ett bud på fastigheten på 1,7 miljoner kronor. Efter att det budet inkommit kontaktade han säljarna och fick i uppdrag att starta budgivningen då säljarna inte ville välja vem av budgivarna som skulle få köpa fastigheten. Han kontaktade då anmälarna och förklarade att en annan spekulant lagt samma bud som de varvid en av anmälarna uppgav att hon hade lagt första budet på 1,7 miljoner kronor och det registrerades då av honom. Både köparna och anmälarna budade därefter 1,72 miljoner kronor för fastigheten. Då buden var lika blev han kontaktad av köparna, de bad honom då att framföra ett erbjudande till säljarna (inte ett bud) om att köpa fastigheten för 1,75 miljoner kronor under förutsättning att köpekontraktet undertecknades senast den 20 november 2020. Detta erbjudande fick inte framföras till anmälarna.

Han kontaktade därefter säljarna som accepterade erbjudandet från köparna. Kontakt togs därefter med anmälarna om att säljarna valt att sälja fastigheten till köparna. Han förklarade för anmälarna att det alltid är säljarna som väljer till vem som de ska sälja och att han inte kunde berätta till dem vad säljarna och köparna hade kommit överens om.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns fyra bud noterade från två olika budgivare. Det första noterade budet var på 1 700 000 kr och det lämnades den 18 november 2020 kl. 16:49 av budgivare 1 (anmälarna). Därefter följer bud på 1 720 000 kl. 16:52 av budgivare 2 (köparna) och på 1 720 000 kr kl. 18:30 av budgivare 1 båda den 18 november 2020. Slutligen finns ett bud på 1 750 000 kr från budgivare 2 noterat från den 19 november 2020. Det finns inte några noterade villkor i anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Av mäklarens egna uppgifter framgår det dels att han tagit emot bud om 1 700 000 kr både från anmälaren och köparna, dels att köparnas slutliga bud på 1 750 000 kr var ett bud med villkor om att budet inte fick framföras till övriga budgivare och att kontrakt skulle skrivas senast den 20 november 2020. Budet på 1 700 000 kr från köparna saknas i anbudsförteckningen liksom villkoret för köparnas slutbud. Anbudsförteckningen är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.