Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in tre bilder från marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektbeskrivningen köpekontraktet och utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten marknadsförs som en tvåa trots att den inte kan klassificeras som det då sovrummet saknar fönster. Detta är ett vanligt förkommande fenomen och den medvetet falska marknadsföringen verkar inte leda till några repressalier för de berörda mäklarna. Hade det inneburit en risk för mäklarna så hade kanske problemet minskat.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Spekulanter vill veta hur många potentiella sovrum/sovplatser det finns i en bostad. Att marknadsföra den aktuella lägenheten som ett rum och kök hade varit missvisande då det finns ett sovrum med tillhörande klädkammare. De skulle troligtvis nå fel målgrupp eftersom spekulanter som vill ha stora ettor är ute efter luftiga utrymmen men i stället skulle mötas av en bostad med trånga ytor.

Säljaren köpte lägenheten som två rum och kök och ville även sälja den som det då den disponerats som just två rum och kök. Rummet ifråga har direkt dagsljus då det har en bred öppning med en glasad skjutdörr som ligger mittemot det yttre fönstret.

Med denna vetskap togs beslutet att marknadsföra lägenheten som två rum och kök på internet men med ett förtydligande i objektsbeskrivningen att det är en 1,5 rum och kök efter ombyggnation och att lägenheten är registrerad som ett rum och kök. Bostadsrättsföreningar ändrar sällan informationen gällande antal rum i sina lägenhetsförteckningar vilket leder till att informationen inte är uppdaterad efter verkligheten.

Objektsbeskrivningen har varit tillgänglig på hemsidan under försäljningen samt tillhandahållits spekulanter i samband med visning. Varken säljare, köpare eller någon av spekulanterna som deltagit på visningarna har uttryckt något missnöje gällande sakfrågan.

Om Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta är en överträdelse så accepterar han en erinran. Han eftersträvar alltid att vara en skötsam fastighetsmäklare och vara behjälplig mot både köpare och säljare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På första sidan av objektsbeskrivningen framgår följande.

Antal rum - 1,5

På nästa sida i objektsbeskrivningen framgår följande.

Antal rum - 1,5

Areakälla - 1 rok och 39 kvm enligt föreningens information.

Sovrum - Mysigt sovrum med ljust golv och vita väggar. Plats för säng och nattduksbord. Ingång till walk in closet.

Marknadsföringen på internet

Bildmaterial och planlösning har enligt NN inte ingått i objektsbeskrivningen. NN har i ett av sina yttrandet länkat till annonseringen på internet. Även anmälaren har gett in bildmaterial från marknadsföringen på internet. Av bildmaterialet och planlösningen framgår det att ytan som beskrivs som ett sovrum är avgränsat med väggar och en glasdörr. Denna avgränsade del av lägenheten saknar ytterfönster. 

Av ett skärmklipp som anmälaren lämnat in från en portal för bostadsrätter framgår följande.

Antal rum - 2 rum

Bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning

Följande framgår av lägenhetsförteckningen.

Lägenhetstyp: 1 rum och kök

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Lägenheten har marknadsförts både som att den har 1,5 rum och två rum. Den del av lägenheten som beskrivs som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus via ytterfönster. NN anger i sitt yttrande att rummet har tillgång till direkt dagsljus via en skjutdörr i glas som ligger mitt emot ett yttre fönster. Fastighetsmäklarinspektionen anser att rummet har tillgång till indirekt dagsljus via glasdörren och att detta inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Den felaktiga uppgiften att lägenheten består av 1,5 och två rum och kök har dock inte varit reservationslös. Av objektsbeskrivningen framgår det att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer med bakgrund av de redovisande omständigheterna att marknadsföringen varit vilseledande. Genom att det funnits en förtydligande formulering i objektsbeskrivningen bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den felaktiga uppgiften om antalet rum kan ha påverkat tilltänkta köpares inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Mot bakgrund av de redovisande omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.