Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tolv förmedlingsobjekt har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett flertal förmedlingsobjekt. Anmälaren har gett in uppgifter om nitton olika försäljningar, där NN har varit ansvarig fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt mäklaren att ge in handlingar avseende tolv av förmedlingsobjekten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet/överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen samt objektsbeskrivningen för de tolv förmedlingsobjekten. Han har även gett in underlag om försäljningen av andra bostäder på samma ort som de tolv förmedlingsobjekten samt en lista över samtliga genomförda förmedlingar han har ansvarat för under 2020.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid en stor andel av NNs förmedlingar har priserna gått upp med över 20 procent. Mäklaren arbetar på en mindre ort och ansvarar tillsammans med sin kollega för de flesta av förmedlingarna i området. Det finns ingen lokal konkurrens i mäklarbranschen på orten och det verkar som om mäklaren har börjat se till sig själv mer än till kunderna och gällande regler.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsobjekt 1

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 200 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten angavs till 175 000 kronor i marknadsföringen och köpeskillingen blev 370 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 900 000 kronor. Det förelåg ett omfattande renoveringsbehov, exempelvis avsaknad av avlopp. Utgångspriset sattes i relation till de bedömda kostnader som skulle krävas för att få bostaden i normalt skick. Minst två av de tre budgivarna var hantverkare eller hade hantverkare i släkten, vilket medförde att de hade möjlighet att utföra en stor del av renoveringen själva och få ner kostnaderna. Han tror även att det ökade intresset på bostadsmarknaden till följd av pandemin hade satt fart, eftersom det var 25 sällskap på visningen.

Förmedlingsobjekt 2

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 200 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 195 000 kronor och köpeskillingen blev 410 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 300 000 kronor. Det förelåg ett visst renoveringsbehov. Lägenheten hade även ett mörkt norrläge med balkong mot gatan, vilket gjorde att han bedömde marknadsvärdet till cirka 100 000 kronor lägre. Efterfrågan var större än förväntat och två budgivare drev upp priset.

Förmedlingsobjekt 3

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 125 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 125 000 kronor och köpeskillingen blev 210 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde för tvåor i den aktuella bostadsrättsföreningen till cirka 130 000 kronor. Endast två spekulanter deltog i budgivningen. De var båda äldre och lade tydligen ett större värde än honom vid att lägenheten var belägen endast en halv trappa upp.

Förmedlingsobjekt 4

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 300 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 290 000 kronor och köpeskillingen blev 470 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 330 000 kronor för treor i den aktuella bostadsrättsföreningen. Hans kollega hade även sålt en trea om 85 kvadratmeter i samma trappuppgång den 2 januari 2019 för 200 000 kronor. Utbudet och efterfrågan avseende bostadsrätter på orten har generellt en tendens att variera kraftigt. En möjlig orsak till det stora intresset kan ha varit ett lågt utbud av treor på marknaden vid tillfället och/eller att få lägenheter varit till salu i föreningen under en längre tid.

Förmedlingsobjekt 5

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 800 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten sattes till 790 000 kronor och köpeskillingen blev 1 200 000 kronor. Han använde ett annat jämförbart fritidshus som referensobjekt, vilket såldes den 20 september 2019 för 790 000 kronor. Referensobjektet är med sina 52 kvadratmeter boarea mindre än det aktuella förmedlingsobjektet, men det har i gengäld lite bättre skick och läge. En spekulant lade 1 200 000 kronor som förhandsbud innan den öppna visningen och säljaren valde att acceptera budet. Även här torde effekten på bostadsmarknaden till följd av pandemin ha haft påverkan.

Förmedlingsobjekt 6

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 150 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 150 000 kronor och köpeskillingen blev 215 000 kronor. Han ansvarade för en tidigare förmedling av bostaden den 18 augusti 2017. Köpeskillingen blev då 95 000 kronor. Prisnivån mellan de två försäljningstidpunkterna är i princip oförändrad enligt det värderingsprogram han använder. Lägenheten var i sämre skick vid den aktuella försäljningen än vid den första förmedlingen. Det var endast två spekulanter som deltog i budgivningen, vilka var i stort behov av en ny bostad.

Förmedlingsobjekt 7

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 700 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten sattes till 690 000 kronor och köpeskillingen blev 975 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 690 000 kronor för fritidshus i området. Majoriteten av budgivarna kom från större städer. Även här hade det ökade intresset för fritidshus till följd av pandemin effekt.

Förmedlingsobjekt 8

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 250 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 250 000 kronor och köpeskillingen blev 352 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 300 000 kronor för tvåor i den aktuella bostadsrättsföreningen. Med beaktande av lägenhetens renoveringsbehov bedömde han dock att marknadsvärdet var lägre. Det fanns sannolikt en uppdämd efterfrågan efter tvåor i bostadsrättsföreningen vid det aktuella tillfället. Det hade endast sålts en tvåa i samma förening under det föregående halvåret.

Förmedlingsobjekt 9

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 1 200 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten sattes till 1 175 000 kronor och köpeskillingen blev 1 625 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 880 000 kronor för fastigheter i området. Eftersom bostaden var totalrenoverad bedömde han att marknadsvärdet var högre än detta. Säljaren var ett utbildningsförbund som hade haft renoveringen av fastigheten som en skoluppgift. Han tyckte att det var svårt att bedöma hur denna information skulle mottas på marknaden.

Förmedlingsobjekt 10

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 100 000 kronor. Utgångspriset för bostadsrätten sattes till 95 000 kronor och köpeskillingen blev 130 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om 120 000 kronor för tvåor i närområdet. Med anledning av bostadsrättsföreningens svaga ekonomi och lite dåliga rykte gjorde han bedömningen att marknadsvärdet snarare borde ligga runt 100 000 kronor. Slutpriset blev marginellt högre än utgångspriset och drevs upp av två budgivare.

Förmedlingsobjekt 11

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 675 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten sattes till 675 000 kronor och köpeskillingen blev 915 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 660 000 kronor för villor i området. Bostaden var i behov av renovering, men hade även ett relativt stort och bra garage. De båda spekulanterna som deltog i budgivningen var ute efter garaget.

Förmedlingsobjekt 12

Han bedömde marknadsvärdet till cirka 1 000 000 kronor. Utgångspriset för fastigheten sattes till 990 000 kronor och köpeskillingen blev 1 320 000 kronor. Han använde ett värderingsprogram som underlag vid värderingen, vilket angav ett marknadsvärde om cirka 1 100 000 kronor för fritidsbostäder i området. Förmedlingsobjektet var den första fritidsbostaden han hade ute till försäljning under 2020 och det förelåg en viss tveksamhet kring intresset för fritidshus så tidigt på säsongen. Det fanns endast två budgivare från större städer, som drev upp priset. Även här torde effekten på bostadsmarknaden till följd av pandemin ha haft påverkan.

Generell kommentar

Han har bifogat underlag från det värderingsprogram som har använts vid bedömningen av marknadsvärdena. Eftersom han inte har som rutin att arkivera underlaget har han försökt räkna baklänges enligt en modell för att få fram vilket referensvärde han fick fram från programmet vid de tidpunkter som han bedömde förmedlingsobjektens marknadsvärden. Han har även gett in en lista över samtliga objekt han har förmedlat, där uppdragsavtalen ingicks under 2020. Av 84 förmedlingsobjekt har 27 sålts för utgångspriset eller ett lägre belopp än utgångspriset.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsobjekt 1

Uppdragsavtalet är undertecknat den 29 januari 2020. I avtalet anges 175 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 31 mars 2020 och köpeskillingen är angiven till 370 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns tre budgivare.

Av objektsbeskrivningen framgår det att bostaden är byggd 1890 och den beskrivs som ett ”charmigt sekelskifteshus med renoveringsbehov”. Det framgår att huset har ett enkelt badrum med dusch, enskilt vatten och avsaknad av avlopp samt att huset har stått obebott och kallställt under drygt två år. Det anges att säljaren kommer att friskriva sig från dolda fel i fastigheten.

Förmedlingsobjekt 2

Uppdragsavtalet är undertecknat den 23 januari 2020. I avtalet anges 195 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 19 februari 2020 och köpeskillingen är angiven till 410 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns tre budgivare. I objektsbeskrivningen beskrivs bostadsrätten som en ”trivsam hörnlägenhet” med ”balkong i nordostläge”.

Mäklaren har gett in underlag kring nio sålda bostadsrätter på samma gata från 2014 till 2021. Tre lägenheter såldes efter förmedlingsobjektet. Av de återstående sex är det fyra lägenheter som har samma antal rum och likartad boarea som förmedlingsobjektet. Av dessa såldes en lägenhet 2014 och en lägenhet tillhör en annan bostadsrättsförening. De två återstående lägenheterna tillhör samma förening som förmedlingsobjektet. Den ena lägenheten såldes i september 2018 för 260 000 kronor och den andra lägenheten såldes i november 2019 för 320 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 3

Uppdragsavtalet är undertecknat den 7 maj 2020. I avtalet anges 125 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 8 juni 2020 och köpeskillingen är angiven till 210 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns två budgivare.

Mäklaren har gett in underlag avseende nio försäljningar på samma gata som förmedlingsobjektet. Sju av dessa har sålts efter förmedlingsobjektet. De två återstående lägenheterna såldes i oktober 2019 för 105 000 kronor samt i mars 2019 för 85 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram underlag om fyra andra bostadsrätter som har sålts på samma gata med samma antal rum och likartad boarea under oktober 2019 till maj 2020. Lägenheterna har sålts för 95 000 kronor, 105 000 kronor, 130 000 kronor och 150 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 4

Uppdragsavtalet är undertecknat den 23 juli 2020. I avtalet anges 290 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 20 augusti 2020 och köpeskillingen är angiven till 470 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns fyra budgivare som totalt lade 37 bud.

Mäklaren har gett in underlag avseende nio försäljningar på samma gata som förmedlingsobjektet. Två av lägenheterna såldes efter förmedlingsobjektet. Två av de övriga sju lägenheterna såldes 2017 för 250 000 kronor respektive 300 000 kronor. En bostadsrätt såldes under 2018 för 295 000 kronor. Två av objekten såldes under 2019 för 200 000 kronor respektive 305 000 kronor. De två lägenheter som har sålts under 2020 har en köpeskilling om 295 000 kronor respektive 350 000 kronor. Den förstnämnda lägenheten är belägen på första våningen, den sistnämnda lägenheten är belägen på andra våningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har även tagit fram information om försäljningen av en bostadsrätt på samma gata, i samma förening och på samma våningsplan som förmedlingsobjektet. Lägenheten såldes i juni 2020 för 360 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 5

Uppdragsavtalet är undertecknat den 8 juni 2020. I avtalet anges 790 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 25 juni 2020 och köpeskillingen är angiven till 1 200 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns en budgivare.  

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram underlag om två fastigheter som sålts på samma gata som förmedlingsobjektet. Grannfastigheten såldes i juni 2017 för 1 510 000 kronor. Fastigheten har ett rum mindre än förmedlingsobjektet, 20 kvadratmeter större boarea och cirka 550 kvadratmeter större tomtarea. Den andra fastigheten såldes 2016 för 760 000 kronor. Bostaden har ett rum och kök, 40 kvadratmeter mindre boarea och cirka 400 kvadratmeter större tomtarea än förmedlingsobjektet.

Förmedlingsobjekt 6

Uppdragsavtalet är undertecknat den 7 februari 2020. I avtalet anges 150 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 24 februari 2020 och köpeskillingen är angiven till 215 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns två budgivare.

Förmedlingsobjekt 7

Uppdragsavtalet är undertecknat den 29 juli 2020. I avtalet anges 690 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 28 augusti 2020 och köpeskillingen är angiven till 975 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns fem budgivare. Av dessa var tre beredda att betala minst 975 000 kronor för fastigheten.

Mäklaren har gett in underlag om försäljningen av nio andra fastigheter. De objekt som har mest likartad boarea med förmedlingsobjektet har sålts för mellan 390 000 och 550 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 8

Uppdragsavtalet är undertecknat den 29 januari 2020. I avtalet anges 250 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 6 mars 2020 och köpeskillingen är angiven till 352 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns sex budgivare som lade totalt sjutton bud. Av dessa var tre beredda att betala minst 335 000 kronor för bostadsrätten. I objektsbeskrivningen anges det att förmedlingen avser en ”välplanerad tvåa på entréplan med lugnt läge i populära brf X”.

Mäklaren har gett in underlag avseende nio försäljningar mellan 2017 till 2020 i närheten av förmedlingsobjektet. Bostadsrätterna har likartad boarea och samma antal rum. En av bostadsrätterna har sålts efter förmedlingsobjektet. De åtta återstående lägenheterna har sålts för mellan 253 000 till 395 000 kronor. De tre lägenheter som har sålts närmast inpå marknadsföringen av förmedlingsobjektet har sålts för 347 000 kronor, 349 000 kronor samt 337 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 9

Uppdragsavtalet är undertecknat den 14 april 2020. I avtalet anges 1 175 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 26 juni 2020 och köpeskillingen är angiven till 1 625 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns tre budgivare.

Mäklaren har gett in underlag angående försäljningen av åtta fastigheter. Två av fastigheterna såldes efter förmedlingsobjektet. Boarean för de återstående objekteten varierar mellan 68 till 162 kvadratmeter och bostäderna har mellan tre till sex rum. Köpeskillingen är mellan 500 000 till 1 150 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 10

Uppdragsavtalet är undertecknat den 20 september 2019. I avtalet anges 95 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 11 november 2019 och köpeskillingen är angiven till 130 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns två budgivare.

Mäklaren har gett in prisstatistik avseende nio bostadsrätter som samtliga såldes efter förmedlingsobjektet. Lägenheterna har samma antal rum och i princip likartad boarea som förmedlingsobjektet. Köpeskillingen för de nio bostadsrätterna ligger mellan 99 000 kronor till 190 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 11

Uppdragsavtalet är undertecknat den 30 april 2020. I avtalet anges 675 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 5 juni 2020 och köpeskillingen är angiven till 915 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns fem budgivare som lade totalt 22 bud. Av objektsbeskrivningen framgår det att fastigheten har renoveringsbehov samt ett cirka 70 kvadratmeter stort, vidbyggt garage.

Mäklaren har gett in prisstatistik avseende två fastigheter som båda har sålts efter förmedlingsobjektet. Fastigheterna har 30 kvadratmeter mindre boarea än förmedlingsobjektet och tre färre rum. Köpeskillingen för fastigheterna är 310 000 kronor respektive 850 000 kronor.

Förmedlingsobjekt 12

Uppdragsavtalet är undertecknat den 29 januari 2020. I avtalet anges 990 000 kronor som ett överenskommet utgångspris. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 12 mars 2020 och köpeskillingen är angiven till 1 320 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns tre budgivare som lade totalt 18 bud.

Mäklaren har gett in prisstatistik avseende nio försäljningar i området. Ett av objekten såldes efter förmedlingsobjektet. Övriga fastigheter har ett brett spann avseende boarea och antalet rum. Av förteckningen framgår det att förmedlingsobjektet såldes 2016 för 1 020 000 kronor. Förmedlingsobjektet såldes även 2017 för 1 300 000 kronor.

Av Fastighetsmäklarinspektionens framtagna underlag framgår det att NN ansvarade för förmedlingen år 2017.

Sammanställning över framräknade referensvärden

Mäklaren har gett in en sammanställning, i vilken han uppger sig ha försökt att räkna fram vilken uppgift om referensvärde han fick från värderingsprogrammet avseende tio av förmedlingsobjekten vid tidpunkten för ingåendet av uppdragsavtalen.

För förmedlingsobjekt 1 har det framräknade referensvärdet angivits till 1 000 000 kronor. För förmedlingsobjekt 2 har det framräknade referensvärdet angivits till 304 200 kronor. För förmedlingsobjekt 3 har det framräknade referensvärdet angivits till 125 000 kronor. För förmedlingsobjekt 4 har det framräknade referensvärdet angivits till 310 000 kronor. För förmedlingsobjekt 7 har det framräknade referensvärdet angivits till 655 000 kronor. För förmedlingsobjekt 8 har det framräknade referensvärdet angivits till 305 000 kronor. För förmedlingsobjekt 9 har det framräknade referensvärdet angivits till 995 000 kronor. För förmedlingsobjekt 10 har det framräknade referensvärdet angivits till 132 000 kronor. För förmedlingsobjekt 11 har det framräknade referensvärdet angivits till 695 000 kronor. För förmedlingsobjekt 12 har det framräknade referensvärdet angivits till 1 075 000 kronor.

Förteckningen över mäklarens förmedlingsuppdrag

NN har gett in en förteckning över samtliga de förmedlingsuppdrag han har ansvarat för där uppdragsavtalet har ingåtts under 2020. Förteckningen består av 84 förmedlingsobjekt. Av dessa har cirka 35 procent sålts för ett belopp som understiger eller är likvärdigt med utgångspriset. I 14 procent av förmedlingarna har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset med 11 till 20 procent. I cirka 31 procent av förmedlingarna har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset med 21 till 40 procent och i sex procent av förmedlingarna har utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset med 41 till 79 procent.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12).

Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att fastighetsmäklaren systematiskt har lämnat inkorrekta prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlade objekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 16 januari 2018 i mål nr 25438-16, den 17 maj 2013 i mål nr 8745-12 och den 19 mars 2012 i mål nr 15134-11).

Förvaltningsrätten har uttalat att förhållandet att utgångspriset i en mäklares marknadsföring i många fall under en ansenlig period understiger det slutliga försäljningspriset, och i flera av fallen väsentligt, inte kan förklaras på annat sätt än att mäklarens prissättning systematiskt är inkorrekt (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 13 september 2018 i mål nr 24842–17). 

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Förmedlingsobjekt 1

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 175 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 370 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 53 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde om cirka 900 000 till 1 000 000 kronor, men att han på grund av ett omfattande renoveringsbehov bedömde marknadsvärdet till cirka 200 000 kronor. Det framgår av objektsbeskrivningen att det rör sig om en äldre fastighet som saknar avlopp, har stora renoveringsbehov och som skulle säljas med en friskrivningsklausul.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 1.

Förmedlingsobjekt 2

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 195 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 410 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 52 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde om cirka 300 000 kronor, men att han lade utgångspriset lägre med hänsyn till lägenhetens renoveringsbehov och mörka placering i norrläge med balkong mot gatan. Av mäklarens ingivna underlag om jämförelseobjekt finner Fastighetsmäklarinspektionen att två bostadsrätter kan tjäna som underlag för bedömningen av marknadsvärdet. De två lägenheterna tillhör samma förening som förmedlingsobjektet och har samma rumsantal och likartad boarea. Den ena lägenheten såldes i september 2018 för 260 000 kronor och den andra lägenheten såldes i november 2019 för 320 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer inte att bostadsrättens skick var sådant att marknadsvärdet kunde bedömas till endast 200 000 kronor. Mäklaren har även invänt att efterfrågan var större än förväntat och att två budgivare drev upp priset. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår i en fastighetsmäklares profession att kunna väga in de aktuella marknadsförhållandena i sin bedömning av marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 2. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsobjekt 3

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 125 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 210 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 40 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för tvåor i den aktuella bostadsrättsföreningen mellan 125 000 till 130 000 kronor. Försäljningspriserna för de sex jämförelseobjekt som NN samt inspektionen har tagit fram ligger mellan 85 000 till 150 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 3.

Förmedlingsobjekt 4

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 290 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 470 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 38 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att han bedömde marknadsvärdet till cirka 300 000 kronor. Det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för treor i den aktuella bostadsrättsföreningen om cirka 310 000 kronor till 330 000 kronor. NN har vidare uppgett att hans kollega hade sålt en trea om 85 kvadratmeter i samma trappuppgång den 2 januari 2019 för 200 000 kronor. Av utredningen i ärendet framgår det att tre likartade bostadsrätter på samma gata och i samma förening som förmedlingsobjektet såldes under 2020 för 295 000, 350 000 respektive 360 000 kronor. De två sistnämnda lägenheterna med högst köpeskilling är liksom förmedlingsobjektet belägna på andra våningsplanet, medan lägenheten som såldes för 295 000 kronor är belägen på första våningen. Vid bedömningen av marknadsvärdet för förmedlingsobjektet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN i större utsträckning borde ha beaktat slutpriserna för de bostadsrätter som sålts för 350 000 kronor samt 360 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns fyra budgivare som totalt lade 37 bud.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 4. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsobjekt 5

Det marknadsförda utgångspriset för fritidshuset var 790 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 1 200 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 34 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att han bedömde marknadsvärdet till cirka 800 000 kronor. Han har vidare uppgett att han använde ett annat jämförbart fritidshus i närområdet som referensobjekt, vilket såldes i september 2019 för 790 000 kronor. Enligt mäklaren har referensobjektet 18 kvadratmeter mindre boarea än det aktuella förmedlingsobjektet, men bättre skick och läge. NN har även angivit ett accepterat förhandsbud innan visning samt pandemins påverkan på bostadsmarknaden som orsak till skillnaden mellan utgångspriset och försäljningspriset.

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram underlag om två försäljningar på samma gata som förmedlingsobjektet. Dessa fastigheter såldes 2016 och 2017 för 760 000 kronor respektive 1 510 000 kronor. Den ena fastigheten har 20 kvadratmeter större boarea och cirka 550 kvadratmeter större tomtarea än förmedlingsobjektet. Den andra fastigheten har ett rum och kök och 30 kvadratmeter boarea i jämförelse med förmedlingsobjektets fyra rum och 70 kvadratmeter boarea.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 5.

Förmedlingsobjekt 6

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 150 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 215 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 30 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att han bedömde marknadsvärdet till cirka 150 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen har inte hittat någon prisstatistik som talar emot mäklarens bedömning av marknadsvärdet.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 6.

Förmedlingsobjekt 7

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 690 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 975 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 29 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde om cirka 655 000 till 690 000 kronor för fritidshus i området. Av de jämförelseobjekt som mäklaren har redogjort för har fastigheterna med mest likartad boarea som förmedlingsobjektet sålts för mellan 390 000 och 550 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen har inte funnit någon prisstatistik som talar för att mäklarens bedömning av marknadsvärdet borde ha legat högre än utgångspriset.

Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 7.

Förmedlingsobjekt 8

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 250 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 352 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 29 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för tvåor i samma bostadsrättsförening om cirka 300 000 kronor. Med beaktande av lägenhetens renoveringsbehov bedömde han dock marknadsvärdet till 250 000 kronor.

De tre lägenheter av mäklarens åberopade jämförelseobjekt som har sålts närmast inpå marknadsföringen av förmedlingsobjektet har sålts för 347 000 kronor, 349 000 kronor samt 337 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att förmedlingsobjektets slutpris har hamnat i närheten av samtliga dessa köpeskillingar. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns sex budgivare som lade totalt sjutton bud. Av dessa var tre beredda att betala minst 335 000 kronor för bostadsrätten. NN har uppgett att det sannolikt fanns en uppdämd efterfrågan efter tvåor i bostadsrättsföreningen. Mäklaren har själv angett i objektsbeskrivningen att det rör sig om en populär bostadsrättsförening. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det ingår i en fastighetsmäklares profession att kunna väga in de aktuella marknadsförhållandena avseende bland annat utbud och efterfrågan i sin bedömning av marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte heller att mäklarens invändning om att lägenheten hade ett renoveringsbehov medför att han saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen. Att en lägenhet har ett renoveringsbehov kan visserligen skapa en viss osäkerhet vid värderingen, men även i sådana fall bör detta ställas mot mäklarens kunskap om den aktuella situationen på bostadsmarknaden. Med beaktande av prisstatistiken för de jämförelseobjekt som har sålts närmast inpå förmedlingsobjektet och omständigheterna vid budgivningen bedömer

Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 8. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsobjekt 9

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 1 175 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 1 625 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 27,5 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för bostäder i området om cirka 880 000 till 995 000 kronor. Eftersom bostaden var totalrenoverad bedömde han marknadsvärdet till cirka 1 200 000 kronor.

Det går att ifrågasätta mäklarens breda urvalskriterier avseende bland annat boarea vid framtagandet av jämförelseobjekt. Mot bakgrund av den ingivna prisstatistiken och övriga omständigheter bedömer dock Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 9.

Förmedlingsobjekt 10

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 95 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 130 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 27 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för tvåor i närområdet om cirka 120 000 till 132 000 kronor. Med anledning av bostadsrättsföreningens svaga ekonomi och lite dåliga rykte gjorde han bedömningen att marknadsvärdet snarare borde ligga runt 100 000 kronor.

Mäklaren har inte gett in någon specifik prisstatistik över jämförelseobjekt som har sålts innan förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att den prisstatistik som har getts in avseende senare försäljningar kan tjäna som indikation kring prisläget för likartade objekt i området. Underlaget visar på en stor spridning avseende storleken på köpeskillingen för de nio bostadsrätterna. Den billigaste lägenheten har sålts för 99 000 kronor och den dyraste lägenheten har sålts för 190 000 kronor.

Mot bakgrund av den ingivna prisstatistiken och övriga omständigheter bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 10.

Förmedlingsobjekt 11

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 675 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 915 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 26 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för villor i området om cirka 660 000 till 695 000 kronor. Han bedömde marknadsvärdet till cirka 675 000 kronor. Mäklaren har angett att en anledning till att köpeskillingen översteg det bedömda marknadsvärdet är att de båda spekulanterna som deltog i budgivningen var intresserade av fastighetens stora garage.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det finns svårigheter att finna relevanta jämförelseobjekt i närområdet av förmedlingsobjektet. Inspektionen bedömer att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 11.

Förmedlingsobjekt 12

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 990 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 1 320 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med 25 procent. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att det använda värderingsprogrammet gav ett bedömt marknadsvärde för fritidsbostäder i området om cirka 1 075 000 kronor till 1 100 000 kronor. Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns tre budgivare som lade totalt 18 bud. Det framgår vidare av utredningen att mäklaren förmedlade fastigheten även 2017 och att köpeskillingen då var 1 300 000 kronor. NN har inte angett någon rimlig anledning till att utgångspriset sattes drygt 300 000 kronor lägre än vad fastigheten såldes för tre år tidigare. Mäklarens invändningar om en tveksamhet kring intresset för fritidshus tidigt på säsongen och att två av budgivarna kom från större städer är sådana omständigheter som det ingår i en fastighetsmäklares profession att kunna väga in i sin bedömning av ett förmedlingsobjekts marknadsvärde.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 12. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljden

NN meddelas en varning för att han har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fyra förmedlingsobjekt. Förseelserna i de fyra enskilda förmedlingsuppdragen motiverar även en varning var för sig.