Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att marknadsföra två bostadsrätter med utgångspriser som understeg det bedömda marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av två bostadsrätter. Anmälaren har gett in skärmdumpar från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, anbudsförteckningarna, överlåtelseavtalen, värderingsunderlag och en bouppteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har lagt ut två objekt med utgångspriser som legat långt under marknadsvärdet. Det ena objektet hade ett utgångspris på 1 995 000 kr och såldes för 3 050 000 kr. Det andra objektet hade ett utgångspris på 2 750 000 kr och såldes för 3 510 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Objektet 1:

Den första lägenheten var ett totalt renoveringsobjekt och all inredning var från 1970-talet. Marknadsvärdet bedömdes därför vara lägre än snittet eftersom många spekulanter inte vill renovera utan söker en nyckelfärdig lägenhet. Bostaden ägdes delvis av ett dödsbo och en snabb försäljning prioriterades istället för att maximera slutpriset med en långdragen process. Föreningen hade god ekonomi, men det fanns ett litet orosmoln eftersom en byte av vatten/avloppsstammar behövde ske om uppskattningsvis fem år. En sådan renovering är både psykiskt påfrestande och ekonomiskt kännbar. Det fanns inget beslut om stambyte, men han upplyste samtliga spekulanter muntligen om de diskussioner som fördes inom föreningen eftersom stammarna var original från 1970-talet. Det aktuella huset ligger mycket nära en kraftigt trafikerad väg, vilket för många spekulanter är negativt med hänsyn till ljudnivå och luftkvalitet. Det fanns få andra försäljningar att jämföra med, men tre liknande bostäder såldes från november 2018 till juli 2019. Alla tre var renoverade och höll en normal standard. En av dem fanns på samma adress och hade ett utgångspris på 2 250 000 kr och såldes för 3 060 000 kr. De andra två var på en annan adress på samma gata. Den ena hade ett utgångspris på 2 295 000 kr och såldes för 2 700 000 kr. Den andra hade ett utgångspris på 2 450 000 kr och såldes för 2 610 000 kr. Om man ser till slutpriserna på dessa tre lägenheter blir snittpriset drygt 53 000 kr per kvadratmeter och skulle ge ett slutpris på drygt 2 600 000 kr för den nu aktuella lägenheten. Det visar att slutpriset på 3 050 000 kr kraftigt avviker mot andra jämförbara slutpriset, i synnerhet eftersom lägenheten hade ett extremt omfattande renoveringsbehov.

Hans marknadsvärdering av den nu aktuella lägenheten var ca 2 300 000 kr. Det lägsta tänkbara försäljningspriset för uppdragsgivarna var runt två miljoner och de ville därför marknadsföra lägenheten med utgångspriset 1 995 000 kr. Han ansåg att utgångspriset var väldigt lågt och föreslog ett högre utgångspris, tyvärr helt utan gehör. Bostadsrätten såldes för 3 050 000 kr. Att försäljningspriset skiljer sig så kraftigt från utgångspriset är absolut inget som vare sig han eller hans uppdragsgivare hade kunnat förvänta sig med tanke på bostadens förutsättningar och slutpriser på jämförbara objekt. Visningarna besöktes av ca 65 sällskap. På grund av det omfattande renoveringsbehovet, det förestående stambytet och det geografiska läget nära en mycket trafikerad väg valde endast 15 spekulanter att lämna sina kontaktuppgifter. Några av budgivarna ville gärna bo i området, men hade inte ekonomi att köpa en bostad längre ifrån den trafikerade vägen eftersom priserna där är avsevärt högre. Köparen sökte specifikt efter ett renoveringsobjekt. Med facit i hand var utgångspriset för lågt satt och han skulle ha satt ner foten mer bestämt för att tillsammans komma fram till ett marknadsmässigt utgångspris.

Objektet 2:

Den andra lägenhetens standard var bra med kök och badrum i fint skick. Föreningen hade god ekonomi, men det fanns ett litet orosmoln eftersom en byte av vatten/avloppsstammar behövde ske om uppskattningsvis fem år. En sådan renovering är både psykiskt påfrestande och ekonomiskt kännbar. Det fanns inget beslut om stambyte, men han upplyste samtliga spekulanter muntligen om de diskussioner som fördes inom föreningen eftersom stammarna var original från 1970-talet. Det aktuella huset ligger mycket nära en kraftigt trafikerad väg, vilket för många spekulanter är negativt med hänsyn till ljudnivå och luftkvalitet. Det finns några likvärdiga bostäder i närområdet som förmedlats från november 2017 till februari 2019. Alla fyra var renoverade. Två såldes på samma adress som den nu aktuella lägenheten: en med utgångspris 2 795 000 kr och försäljningspris 3 100 000 kr och en med utgångspris 2 700 000 kr och försäljningspris 3 500 000 kr. Den senare av dessa var exklusivt renoverad och höll en extremt hög standard. Vid försäljningstidpunkten fanns inga diskussioner om stambyte eller fönsterrenovering vilket annars är en stor nackdel för slutpriset. De två andra bostäderna låg på samma gata, men en annan adress. Den ena av dessa hade utgångspriset 2 595 000 kr och försäljningspriset 2 645 000 kr. Den andra marknadsfördes med utgångspriset 2 450 000 kr och såldes för 2 610 000 kr. Sett till slutpriserna för dessa fyra jämförelseobjekt så är snittpriset drygt 48 000 kr per kvadratmeter, vilket för den nu aktuella lägenheten skulle ge ett slutpris på drygt 3 020 000 kr. Det visar att slutpriset på 3 510 000 kr kraftigt avviker mot andra jämförbara slutpriser.

Han uppskattade den nu aktuella bostadsrättens värde till kring 3 200 000 kr, vilket uppdragsgivarna instämde i. Uppdragsgivarnas lägsta tänkbara försäljningspris var runt 3 miljoner kr och de ville marknadsföra bostaden med ett utgångspris på 2 750 000 kr med en förhoppning om att budgivning skulle uppstå så att de kunde hamna kring tre miljoner kr som lägst. Uppdragsgivarna jämförde med en tidigare försäljning av en liknande lägenhet i samma förening som haft utgångspriset 2 700 000 kr. Han invände att det föreslagna utgångspriset var aningen lågt med hänsyn till hans marknadsvärdering av bostadsrätten. Uppdragsgivarna insisterade med motiveringen att de precis köpt en ersättningsbostad och inte ville riskera att bostaden inte skulle säljas vid första försöket. De upplevde den pågående pandemin (Covid-19) som väldigt ansträngande för deras försäljning och därför ville de sälja bostaden snarast möjligt. Med start från slutet av februari/början av mars 2020 kom bostadsmarknaden in i en väldigt utmanande period. Besöksfrekvensen på visningarna gick ner och spekulanterna blev avvaktande, förmodligen på grund av osäkerhet ifall bostadspriserna skulle sjunka. Det var svårt att göra marknadsmässiga värderingar. Slumpen spelade en avgörande roll för objektens slutpris. Visningarna besöktes av många sällskap och väldigt många valde att lämna sina kontaktuppgifter trots det förestående stambytet, den kommande fönsterrenoveringen och det geografiska läget nära en kraftigt trafikerad väg. När han ser tillbaka på sitt agerande inser han att han hade kunnat verka annorlunda kring diskussionerna om utgångspris.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33).

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I det sistnämnda av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse.

NN har ifråga om båda de aktuella bostadsrätterna anfört att hans uppdragsgivare insisterat på ett lägre utgångspris än det marknadsvärde han bedömt att bostadsrätterna hade. Fastighetsmäklarinspektionen vill klargöra att en mäklare är ansvarig för sin marknadsföring. Även om en uppdragsgivare insisterar på att sätta ett utgångspris som avviker väsentligt från mäklarens bedömda marknadsvärde så är det inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att mäklaren åtar sig att marknadsföra bostaden till detta pris.

Objektet 1

NN värderade den första bostadsrätten till ca 2 300 000 kr. Bostadsrätten marknadsfördes med ett utgångspris på 1 995 000 kr, vilket understeg det bedömda marknadsvärdet med 13 procent. Bostadsrätten kom sedan att säljas för 3 050 000 kr. Utgångspriset understeg försäljningspriset med 34 procent. Även om det belopp som NN uppger sig ha värderat bostadsrätten till framstår som mycket lågt vid en jämförelse med försäljningspriset kan Fastighetsmäklarinspektionen inte motbevisa värderingen. Att NN marknadsförde bostaden med ett utgångspris som med 13 procent understeg det av honom bedömda marknadsvärdet måste dock enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning bedömas utgöra ett lockpris. Förseelsen motiverar en varning.

Objektet 2

NN värderade den andra bostadsrätten till ett pris kring 3 200 000 kr. Bostadsrätten marknadsfördes med ett utgångspris på 2 750 000 kr, vilket understeg det bedömda marknadsvärdet med 14 procent. Bostadsrätten kom sedan att säljas för 3 510 000 kr. Utgångspriset understeg försäljningspriset med 21 procent. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa NN:s värdering av bostadsrätten. Att NN marknadsförde bostaden med ett utgångspris som med 14 procent understeg det av honom bedömda marknadsvärdet måste dock enligt inspektionens uppfattning bedömas utgöra ett lockpris. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljden

NN ska meddelas en varning för att han vid förmedlingen av två bostadsrätter har använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av desamma. Förseelserna är varningsgrundande även betraktade var för sig.