Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i marknadsföringsmaterialet har infört en vilseledande uppgift om utformningen av fönsterpartiet i ett nyproducerat radhus. Även prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att informera köparna om att det förekommit en felaktig uppgift i marknadsföringen från byggbolaget, då mäklaren fick kännedom om den felaktiga uppgiften efter det att upplåtelseavtalet hade skrivits under.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN, med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag avseende en nyproducerad bostadsrätt. Anmälaren har gett in två bilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, upplåtelseavtalet, objektsbeskrivningen med bilagor, faktablad om bostaden samt bostadsrättsföreningens stadgar och ekonomiska plan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har tillsammans med sin partner köpt en nyproducerad bostadsrätt som förmedlades av NN. I samband med kontraktsskrivningen diskuterades fönstren i vardagsrummet, som enligt marknadsföringen skulle nå upp till taket. NN utlovade då att marknadsföringen var korrekt och att fönstren skulle stämma överens med bilderna. Under hela byggprocessen har samma bild på fönstren använts i marknadsföringen. Vid slutbesiktningen i september 2020 upptäckte de dock att fönstren inte når upp till taket, utan att de slutar 80 centimeter nedanför taket. De kontaktade mäklaren i frågan och han svarade då att han hade fått reda på den ändrade utformningen av fönstren under sommaren. Han har dock inte vidarebefordrat denna information.

Fastighetsmäklarens yttrande

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan rör en förmedling av ett nyproducerat radhus, beläget i ett område med både nyproducerade radhus och parhus. Han har under hela förmedlingsprocessen känt till att det endast är i parhusen som fönsterpartiet i vardagsrummet kommer att gå ända upp till taket. På byggherrens webbplats har det dock funnits en bild med bildtexten ”Vardagsrum i parhus och radhus”, där fönsterpartiet på bilden har nått upp till taket. Bildtexten är dock felaktig, då bilden endast återgav ett vardagsrum i ett parhus. Under perioden som objektet marknadsfördes noterade han inte den felaktiga bildtexten på byggherrens webbplats. Bilden har inte använts i objektsbeskrivningen, utan där framgår det endast att radhuset har stora fönster och högt i tak. Bilden har dock använts vid hans gemensamma annonsering för radhusen och parhusen på internet, men utan den felaktiga bildtexten. Från den gemensamma annonsen kunde läsaren sedan välja att gå vidare och ta del av en närmare beskrivning av de olika objekten. Han bestrider anmälarens påstående om att han muntligen skulle ha uppgett att fönsterpartiet kommer att nå upp till taket. Han bestrider vidare att frågan alls har diskuterats i samband med kontraktsskrivningen. Av den ritning som finns på byggherrens webbplats framgår det att fönsterpartiet slutar på en höjd om 270 centimeter och det framgår tydligt att fönstren inte når upp till taket. Det kan även konstateras att fönsterpartiet i anmälarens hus är lika högt som på bilden med den felaktiga bildtexten. Skillnaden är att takhöjden i det förmedlade radhuset är högre än på bilden. Anmälaren har därmed ett lika högt fönster med samma ljusinsläpp som han kunde ha förväntat sig innan köpet. Vid en träff med övriga köpare under sommaren 2020, där inte anmälaren närvarade, frågade ett annat par om fönstersättningen. Det var först vid detta tillfälle som han fick kännedom om den felaktiga bildtexten på byggherrens webbplats. Paret visade dock inget missnöje och det var ingen av de andra 22 köparna som hade fått uppfattningen att vardagsrumsfönstren i radhusen skulle se ut som på bilden med den felaktiga bildtexten. Han utgick därför från att det endast var paret som lyfte frågan som hade fått den felaktiga uppfattningen att fönstersättningen skulle se ut som på bilden med den felaktiga bildtexten. En anmälan i frågan har även gjorts till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, som bedömde att han inte var skadeståndsskyldig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bilderna från anmälaren

Anmälaren har gett in två bilder. Den första bilden visar ett fönsterparti i ett vardagsrum, där fönstren sträcker sig upp till taket. I bildtexten anges det ”Vardagsrum i radhus och parhus”.

Den andra bilden visar den verkliga utformningen av vardagsrumsfönstren i anmälarens köpta radhus. Fönsterpartiet når på denna bild inte upp till taket, utan slutar en bit nedanför taket.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen finns det inga bilder på fönsterpartiet i vardagsrummet. I den beskrivande texten anges bland annat följande.

Låg bröstningshöjd och höga fönster tillsammans med en hög takhöjd ger ett härligt ljusinsläpp.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Enligt 10 § marknadsföringslagen får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är av särskilt stor betydelse för tilltänkta köpare att marknadsföringsmaterialet ger en korrekt beskrivning vid förmedling av nyproducerade objekt. Tilltänkta köpare har i dessa situationer normalt sett ingen möjlighet att undersöka objektet innan kontraktsskrivningen och har att till stor del förlita sig på de uppgifter som ges av säljaren och fastighetsmäklaren.

NN uppger att bilden med den felaktiga bildtexten härrör från byggbolaget och att den har funnits publicerad på byggbolagets webbplats. Bilden har inte funnits med i objektsbeskrivningen. Det framgår dock av mäklarens yttrande att han har använt bilden i en gemensam annons för de radhus och parhus som skulle byggas, men då har inte den felaktiga bildtexten funnits med. Ord står mot ord angående om frågan diskuterades mellan mäklaren och köparna innan kontraktsskrivningen. Vid sådana förhållanden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses styrkt att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed vid marknadsföringen av radhuset. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 16 § 1 st. 1 men. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Mäklaren ska enligt bestämmelsens 2 st. verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

I bestämmelsens 3 st. anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även bostadsrätter, se 1 § 1 st. och 2 § 1 st. samma lag.

En fastighetsmäklare bör upplysa om samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till. Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena med dnr 20–0694 och 20–0208).

Fastighetsmäklarens ansvar för att upplysa om fel eller lämna annan betydelsefull information som han får kännedom om i tiden mellan köpekontraktet och tillträdet är inte helt klarlagt (se Melin, Fastighetsmäklarlagen, version 4 A, JUNO, kommentaren till 16 §). Fastighetsmäklarinspektionen har i ett beslut meddelat mäklaren en påföljd för att inte ha överlämnat information om avsaknad av ett bygglov, som mäklaren fick kännedom om mellan kontrakt och tillträde (se beslut med dnr. 4-1277-10). Inspektionen har i ett annat beslut meddelat mäklaren en påföljd för att ha dröjt med att vidarebefordra information om ett radonprotokoll, som mäklaren fick kännedom om i tiden mellan kontrakt och tillträde (se beslut med dnr. 4.1-1547-14). I ytterligare ett beslut varnades en mäklare för att inte ha informerat en köpare om anmärkningar på en duschkabin som mäklaren fick kännedom om mellan kontraktsskrivningen och tillträdesdagen (se beslut med dnr. 2018–0720).

Det framgår av utredningen i ärendet att NN under hela förmedlingsuppdraget kände till hur fönsterpartiet i radhusets vardagsrum skulle komma att utformas. Det framgår vidare att han under sommaren 2020 blev uppmärksammad på att det hade förekommit en bild med en felaktig bildtext i byggherrens marknadsföring och att detta hade vilselett en köpare kring fönsterpartiets utformning. Denna kännedom fick han först efter det att upplåtelseavtalet hade undertecknats. Han vidarebefordrade inte informationen till anmälaren.

När det uppdagades att det hade förekommit en felaktig bildtext på byggherrens webbplats angående fönsterpartiet i vardagsrummet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha uppmärksammat köparna på detta. Det är uppenbart av anmälan att frågan om fönstrens utformning var av betydelse för dem. NN borde ha överlåtit till köparna att ta ställning till huruvida informationen påverkade deras framtida agerande eller ej. Att förmedlingen avsåg ett radhus under uppförande, utan möjlighet för köparna att undersöka bostaden innan kontraktsskrivningen, medför om något en ännu större skyldighet för mäklaren att tillhandahålla köparna sådana uppgifter som kan antas vara av betydelse. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran.