Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har länkat till marknadsföringsmaterial på internet.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har via ombud gett in objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet och ett utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har felaktigt angett i marknadsföringen på internet att lägenheten består av 2,5 rum när det är en tvårummare. Marknadsföringen är vilseledande och det står även i texten på mäklarkontorets hemsida att lägenheten är en tvårummare.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon tillbakavisar anmälarens kritik om att hon skulle ägnat sig åt vilseledande marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut gällande antalet rum konstaterat att det i vissa fall kan vara befogat att redovisa en bostad som att det finns ett halvt rum. Det har avsett fall då rummet i bostaden med marginal överskred storleken för vad som kan anses utgöra ett rum enligt Lantmäteriets definition men som saknar direkt ljusinsläpp, till exempel beslut den 17 december 2014 med diarienummer 2014-1769.

Det stämmer att bostaden marknadsförts som en lägenhet med 2,5 rum. Hon har tydligt förklarat att lägenheten är registrerad som två rum och kök samt vad som menats med det halva rummet. Hon har beskrivit att det avser en sovplats i mindre storlek med plats för dubbelsäng och annat möblemang. Bilderna på rummet benämns som ”sovplats” och det framgår även av bilderna vad som får plats i rummet och hur det kan disponeras. Sammantaget kan det inte anses missvisande att beskriva rummet som ett halvt rum då det uppfyller ett men inte båda kriterierna för att utgöra ett rum, vilket även godkänts i tidigare praxis. Objektsbeskrivningen bör även sammantaget ge en tydlig och rättvis bild av objektet. Detta eftersom information om rummets användningsområde och utformning noggrant redovisats och spekulanter har därmed kunnat få en klar uppfattning om bostadens utformning och disponering.

Hon har ingen exakt uppfattning om rummets storlek men intrycket av rummet var att det är stort nog för att storleksmässigt bedömas som ett rum, det nyttjades även som ett sovrum av säljaren. Det intrycket förstärks även att det ljusinsläpp som kommer från det fönsterparti ovanför dörren till sovrummet, även om det inte innebär att rummet har tillgång till direkt dagsljus via ett ytterfönster.

Hon hade inte för avsikt att vilseleda någon utan tvärtom angavs rummet som ett halvt rum för att ge spekulanter en så rättvisande bild av objektet som möjligt. Marknadsföringen har inte på något sätt varit vilseledande. Det hade istället varit vilseledande att marknadsföra objektet som en tvårummare, eftersom det för spekulanterna inte är själva registreringsuppgifterna som avgör köpet utan hur verkligenheten ser ut i det potentiella framtida boendet.

Mot bakgrund av ovanstående har hon inte ägnat sig åt vilseledande marknadsföring eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter. Ärendet bör därför avskrivas från vidare handläggning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På första sidan i objektsbeskrivningen framgår följande.

Antal rum: 2,5

På andra sidan i objektsbeskrivningen framgår följande.

Sovrum
Praktisk sovplats i mindre storlek med plats för dubbelsäng och annat möblemang för att kunna sova och förvara ens egna ägodelar i rummet.

På samma sida finns följande angivet under beskrivning.

Lägenheten disponeras som 2,5 rok men är registrerad som 2 rok.

Under samma rubrik står även följande skrivet.

Varmt välkomna till denna hemtrevliga 2,5:a om 49 kvm med egen uteplats. Charmig bostad med stort vardagsrum, rymligt sovrum samt ett rum som kan användas som sovrum.

Marknadsföring på internet

Anmälaren har gett in en länk för att visa hur marknadsföringen på internet har sett ut. Av länken framgår det att annonsen blev borttagen den 31 oktober 2020. Det går fortsatt att utläsa en summering av annonsen där följande framgår.

Antal rum: 2,5 rum

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredning i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i lägenhetsregistret. Lägenheten har trots detta marknadsförts som att den har 2,5 rum både i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet. Delen av lägenheten som ska utgöra det halva rummet saknar direkt dagsljus via fönster. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Den felaktiga uppgiften att lägenheten består av 2,5 rum har dock inte varit reservationslös. Av objektsbeskrivningen framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning men att den disponeras som 2,5 rum och kök. Fastighetsmäklarinspektionen har inte tagit del av hur lägenheten har marknadsförts på internet utöver den begränsade informationen som anmälaren lämnat in. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer med bakgrund av de redovisade omständigheterna att marknadsföringen varit vilseledande. Genom att det funnits förtydligande formuleringar i objektsbeskrivningen bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den felaktiga uppgiften om antalet rum kan ha påverkat tilltänkta köparens inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Mot bakgrund av de redovisande omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.