Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De var väldigt intresserade av lägenheten i fråga och budade på den. Efter att de lagt budet tog de del av information om att ett rum måste ha tillgång till direkt solljus för att räknas som ett rum. I annonsen för lägenheten framgår det att bostaden består av tre rum, vilket inte stämmer då det största sovrummet saknar direkt ljusinsläpp. De har varit i kontakt med NN angående detta då de känt sig vilseledda av annonseringen. NN uppgav då att det tydligt framgick i annonsen att lägenheten ”på papperet” har två rum. De håller inte alls med om detta.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella lägenheten hade från början två rum och kök, men säljaren delade av sovrummet med en vägg. Vid tidpunkten för förmedlingen disponerades lägenheten därmed som en trea.

Han var noggrann med att i sin beskrivning av lägenheten, både i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet ange att lägenheten från början bestod av två rum och kök. Till exempel fanns det angivet i objektsbeskrivningen och i den löpande texten på annonsens förstasida att ”lägenheten disponeras idag som en 3:a men kan med enkla medel återställas till ursprungsutförande med ett större sovrum”. Av planritningen framgick det även hur rumsfördelningen såg ut och var fönstren var placerade. Spekulanterna kunde därmed med lätthet bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Han informerade även spekulanterna muntligen, däribland anmälaren, att lägenheten från början varit en tvårummare som säljaren delat av till en trerummare.

Han anser att det var motiverat att marknadsföra lägenheten med tre rum och kök eftersom det var så den disponerades. Hans avsikt var att ge en så korrekt och rättvisande bild som möjligt. Han har även lämnat information om att lägenheten från början varit en tvårummare genom förtydligande formuleringar i objektsbeskrivningen, i marknadsföringen på internet samt muntligen under visningarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Av den inledande texten i objektsbeskrivningen framgår följande.

Lägenheten disponeras idag som en 3:a men kan med enkla medel återställas till ursprungsutförande med ett större sovrum.

På samma sida finns ett avsnitt med fakta om bostaden. Där framgår bland annat följande.

Antal rum: 3 rum och kök, varav 2 sovrum

Under rubriken ”Om bostaden” och underrubriken ”Sovrummen” står följande.

Idag disponeras sovrummet som två mindre rum, detta kan enkelt återställas och skapar då ett stort rymligt sovrum med plats för både säng, skrivbord och förvaring

Av planlösningen framgår det att två sovrum är utritade med en gemensam dörr. Det ena rummet saknar fönster.

På sidan med rubriken ”Fakta om bostaden” framgår följande.

Antal rum: 3 rum och kök varav 2 sovrum

Marknadsföringen på internet

Av det marknadsföringsmaterial från annonseringen på internet som anmälaren lämnat in framgår följande formuleringar.

Rum: 3 rok varav 2 sovrum

Antal rum                 3 rum

Lägenheten disponeras idag som en 3:a men kan med enkla medel återställas till ursprungsutförande med ett större sovrum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredning i ärendet framgår det inte hur lägenheten är registrerad enligt lägenhetsregistret. Men av NNs eget yttrande framgår det att lägenheten ursprunglig varit en lägenhet med två rum men att den har gjorts om för att disponeras som en lägenhet med tre rum. Lägenheten har trots detta marknadsförts som en lägenhet med tre rum och kök både i marknadsföringen på internet och i objektsbeskrivningen. Av planritningen framgår det att det aktuella utrymmet benämns som ”sovrum” och att det saknas direkt dagsljus via fönster. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Den felaktiga uppgiften att lägenheten är en trerummare med kök har dock inte varit reservationslös. I den inledande texten i objektsbeskrivningen framgår det att lägenheten disponeras som en trerummare men att den med enkla medel kan återställas till ursprungsutförandet bestående av två rum. Samma skrivelse framgår även i marknadsföringen på internet.

NN uppger i sitt yttrande att hans avsikt med marknadsföringen var att ge en så korrekt och rättvisande bild som möjligt av lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det som av NN marknadsförts som ytterligare ett rum inte kan definieras som ett rum då det saknar direkt dagsljus via fönster.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer med bakgrund av de redovisade omständigheterna att marknadsföringen varit vilseledande. Det får dock anses förmildrande att NN använt sig av en förtydligande formuleringen i både objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet. Påföljden kan därmed stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.