Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning när det inte finns uppgift i förteckningen om att flera av buden har återkallats. Även prövning av om mäklaren använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av ett fritidshus.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av ett fritidshus.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och köpekontraktet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fritidshuset annonserades ut med ett utgångspris på 495 000 kr, vilket var intressant för anmälaren. Budet gick upp till 815 000 kr, vilket är helt fel utifrån utgångspriset som hade satts alldeles för lågt. Även slutpriset på 795 000 kr är för högt utifrån utgångspriset. NN har satt ett uppenbart lockpris och hon borde ha kunskap om att läget på fritidshuset innebär ett utgångspris på minst 700 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Vid förberedelserna inför försäljningen tog hon reda på bostadens skick och hon tog hänsyn till vad som sålts tidigare i området samt bostadens läge. Fritidshuset är ett arrende och därför finns ingen statistik att få fram i ingivarregistret utan värdet är baserat på tidigare försäljningar.  Översvämningsrisken i området är mycket stor och därför står det flesta fastigheter på pålar eller är uppbyggda. Under 2019 drabbades det aktuella fritidshuset av en omfattande översvämning, vilket ledde till att ägaren fick byta ut hela golvet. Hon rekommenderade ett utgångspris mellan 500 000 och 550 000 kr. Säljaren ville absolut att priset skulle ligga under 500 000 kr med tanke på erfarenheten han hade av tidigare försäljningar i området. Utgångspriset sattes till 495 000 kr. Hon var tydlig med att utgångspriset ska vara ett accepterat pris, vilket säljaren var helt införstådd och nöjd med. Med anledning av Covid-19 och det ökade intresset för fritidsboenden hade hon 60 sällskap anmälda till visningen. Av dessa var det tre intressenter som deltog i budgivningen. De flesta spekulanterna var oroliga över översvämningsriskerna i området och valde att avstå budgivning. Budgivare 3, som hade det högsta budet på 815 000 kr, ångrade sig och drog tillbaka budet. Detta ledde till att budgivare 2 kvarstod vid sitt bud 765 000 kr efter att budgivare 3 hoppade av. Säljare och köpare kom överens om ett pris på 765 000 kr. Hon har alltid som mål att jobba efter god mäklarsed och lockpris är främmande för henne. Att just denna budgivning fick den utvecklingen som den fick gick inte att förutse.

Handlingarna

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns bud från tre budgivare noterade. Budgivningen påbörjades den 30 augusti 2020, med flera bud den och följande dagar. Budgivare 2 lämnade på kvällen den 2 september 2020 budet 765 000 kr. Den 3 september 2020 lämnades ytterligare fem bud. Dessa bud uppgick till 775 000 kr (budgivare 3), 785 000 kr (budgivare 2), 795 000 kr (budgivare 3), 805 000 kr (budgivare 2) och 815 000 kr (budgivare 3). I anslutning till dessa bud finns inga andra noteringar än vilken dag och tid de lämnats och vilken budgivare som lämnat dem.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33).

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I det sistnämnda av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda priset för fritidshuset var 495 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 765 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit försäljningspriset med ca 35 procent, vilket skulle kunna indikera att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet. NN har emellertid angett skälen för sin bedömning av bostadens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa hennes bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fritidshuset. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Anbudsförteckningen

Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Av varken fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen framgår det att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Även eventuella villkor för anbudet och att bud har återkallats ska framgå av anbudsförteckningen.

Av NN:s yttrande i ärendet framgår att de bud som lämnades den 3 september 2020 återtogs av budgivarna. NN har inte noterat i anbudsförteckningen att dessa bud återkallats. Anbudsförteckningen är därför inte korrekt och fullständig. Förseelsen motiverar en erinran.