Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens marknadsföringsmaterial har varit vilseledande då det saknar information om att förmedlingsobjektets ena gäststuga är belägen utanför tomtgränsen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en skärmbild som visar en del av bostadsannonsen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, journalen, en lista över förmedlingsobjektets driftskostnader, objektsbeskrivningen, säljarnas frågelista samt ett fastighetsutdrag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN uppgav muntligt på visningen att en av fastighetens två gäststugor står på annans mark. Det finns inget arrende för denna mark. NN vill dock inte ändra informationen i marknadsföringen, trots att den ger intrycket av att stugan står på fastigheten som är till salu. Vidare känner NN till att det finns ytterligare vägavgifter, men hon har inte angett det i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Bostadsannonsen publicerades den 20 augusti 2020 efter att säljaren godkänt den.

Fastighetens tomtpinnar lokaliserades först under visningen och det framkom då att en av gäststugorna (friggeboden) är uppförd utanför tomtgränsen. Säljarna uppgav att gärdesgården som omgärdar fastigheten har av gammal hävd inte löpt exakt efter tomtpinnarna, utan ytterligare lite mark har tagits i anspråk. Gärdesgården har funnits i åratal och ingen markägare har haft åsikter om det. Även infarten och uppställningsplatsen för bil ligger utanför tomtgränsen och har gjort det sedan en längre tid.

NN informerade muntligen alla visningsbesökare om upptäckten, varför alla som deltog i budgivningen hade kännedom om att den ena gäststugans belägenhet. Köparen var väl medveten om att gäststugan, delar av gärdesgården, infarten och biluppställningsplatsen inte ligger inom tomtgränsen, vilket NN också noterade i journalen. Marknadsföringsmaterialet var redan tryckt och det gjordes inte några ändringar i det.

NN bedömer att fastighetens användning eller pris inte påverkades av dessa omständigheter. Gäststugan/friggeboden är en liten och enkel byggnad som lätt kan flyttas och priset skulle inte påverkas även om stugan revs.

Vad beträffar vägavgiften fick NN uppgiften från säljarna och saknade anledning att ifrågasätta den. Säljarna har i efterhand kontrollerat att uppgiften är korrekt, vilket den visade sig vara. Det stämmer alltså inte att det ska finnas ytterligare vägavgifter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild från bostadsannonsen

”På tomten finns ett fritidshus med stor altan i vinkel, dubbla gäststugor (…).”

Objektsbeskrivningen

Gäststugorna är synliga på flera fotografier i objektsbeskrivningen.

Sida 3

”På tomten finns ett fritidshus med stor altan i vinkel, dubbla gäststugor (…).”

Sida 4

”På tomten finns även dubbla gäststugor i gott skick med plats för 2-4 bäddar, redskapsbod/utedass med separett samt redskapsbod/vedbod.”

Journalen

”2020-08-29 Övrigt – Visning

Övriga uppgifter: I samband med visningen den 29 augusti upptäcktes det i samband med att vi hittade på tomtpinnarna att den ena friggeboden låg utanför tomtgränsen. Detta informerades samtliga visningsdeltagare då om. Säljaren hade inte vetskap om detta innan.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Enligt 10 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt.

I Fastighetsmäklarinspektionens ärende dnr 19-0546 kände mäklaren till att den i marknadsföringsmaterialet utlovade havsutsikten skulle komma att begränsas av en byggnation. Mäklarens kännedom föregick de båda anmälarnas undertecknanden av sina respektive upplåtelseavtal, men mäklaren justerade inte informationen i marknadsföringsmaterialet. Fastighetsmäklarinspektionen uttalade att marknadsföringen får anses pågå fram till dess att parterna har ingått bindande avtal med varandra och att mäklare därför är skyldiga att iaktta de lagstadgade kraven på marknadsföringens innehåll och utformning fram till denna tidpunkt. Mäklaren meddelades en varning för förseelsen.

Det är ostridigt att den ena gäststugan är belägen utanför förmedlingsobjektets tomtgräns. NN har framfört att hon blev medveten om det under visningen den 29 augusti 2020. Enligt NN uppgav säljaren att nyttjanderätten till marken är baserad på ”gammal hävd” och att ingen markägare hittills har invänt mot det. Det har inte framförts eller annars framkommit av utredningen att det ska ha funnits något särskilt nyttjanderättsavtal eller dylikt med någon annan markägare.

Gäststugan figurerar både på bild och i text i marknadsföringsmaterialet som har tillhandahållits spekulanter på internet och vid visning av förmedlingsobjektet. Materialet saknar information om att gäststugan är belägen utanför tomtgränsen. NN har framfört att hon inte justerade innehållet i marknadsföringsmaterialet efter visningen, då visningsbesökarna informerades muntligen om vad som framkommit om gäststugan.

Fastighetsmäklarinspektionen betonar att marknadsföringen får anses pågå fram till dess att parterna har ingått bindande avtal om överlåtelse. Det åligger därför mäklaren att omedelbart vidta rättelse genom att justera marknadsföringsmaterialet när hen uppmärksammar eller blir uppmärksammad på att det innehåller en felaktig och/eller vilseledande uppgift (jfr inspektionens beslut i ärendena dnr 19-1383 och 18-2580). Fastighetsmäklarinspektionen anser att skyldigheten omfattar digitalt material som publicerats på internet eller skriftligt material som kommer att delas ut till spekulanter.

Med hänsyn till ovanstående omständigheter bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringsmaterialet är vilseledande ifråga om gäststugans belägenhet. Vad NN har anfört om att hon informerade på visningen om vad som framkommit om gäststugan förändrar inte bedömningen, då informationen lämnades endast till de spekulanter som besökte visningen. Bedömningen förändras inte heller av vad NN uppgett om att stugan kan flyttas eller att en eventuell rivning av den inte skulle påverka förmedlingsobjektets pris. Fastighetsmäklarinspektionen anser att stugan inte rimligen kan helt sakna ekonomiskt värde samt att spekulanterna med fog kunnat förvänta sig att både behålla och använda gäststugan så som den beskrivs i marknadsföringsmaterialets bilder och text.

Genom att använda sig av förevarande material i marknadsföringen av förmedlingsobjektet har NN brustit i god marknadsföringssed och därmed även god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.