Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en bostadsrätt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har även gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, underlag angående prisutvecklingen på bostadsmarknaden, prisuppgifter avseende ett jämförelseobjekt, en prognos avseende befolkningens uppfattning om bostadsprisernas framtida utveckling samt underlag angående den genomsnittliga försäljningstiden för bostadsrätter.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har marknadsfört bostadsrätten med utgångspriset 1 495 000 kronor, vilket ingen bostad i området har sålts för på många år. Under en dag gick budgivningen upp med 675 000 kronor, vilket är orimligt mycket. Mäklaren har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen.  

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av den berörda frågeställningen, en så kallad riktad granskning.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat av mäklaren och säljaren den 16 mars 2020.   

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet anges att köpeskillingen är 2 190 000 kronor. Avtalet är undertecknat av parterna den 18 augusti 2020.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns fem budgivare som totalt lade 19 bud. Det inledande budet var 1 495 000 kronor. Sjutton av buden lades samma dag inom loppet av knappt fem timmar. Under denna period steg budnivån med 535 000 kronor.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Trevlig 1 rok bland natur, shopping och strålande kommunikationer

Rum: 1

Boarea: ca 32 kvm

Månadsavgift: 1 740 kr

Lägenheterna stod färdiga för inflyttning från hösten 2011.

- Lågt belånad förening

- Fransk balkong

- Låg avgift

Trevlig 1 rok i stabil utsikt i populära [ortsnamn]. Här bor man fräsch i en stabil förening med låg avgift. Bostaden karaktäriseras av fräscha och ljusa ytskikt. Det centrala läget gör detta boende till något utöver det vanliga. Närhet till superb shopping, vacker natur samt utmärkta kommunikationer. På sikt planeras dessutom tunnelbanan med station i närheten av bostaden. Bostaden tillhör välskötta [bostadsrättsföreningens namn] där ekonomin är god med låg belåning och underhållsplanen följts väl.

Jämförelseobjekt framtaget av mäklaren

Mäklaren har skickat in information om ett jämförelseobjekt, som är detsamma som jämförelseobjekt 2 i Fastighetsmäklarinspektionens framtagna lista med jämförelseobjekt. Av mäklarens inskickade underlag framgår bland annat följande.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Utropspris: 1 995 000 kronor

Slutpris: 2 050 000 kronor

Såld eller borttagen: 2020-05-15

Dagar på [namnet på en bostadsportal på internet]: 51

Övrigt material från mäklaren

• Mäklaren har skickat in en handling som visar en prognos avseende befolkningens uppfattning om bostadsprisernas framtida utveckling. Under perioden mars till juli 2020 har mellan 45 – 56 procent av de tillfrågade personerna uppgett att de tror att bostadspriserna kommer att sjunka. I juli har denna siffra sjunkit till 27 %.
• Mäklaren har vidare skickat in underlag angående prisutvecklingen på bostadsmarknaden i den kommun där förmedlingsobjektet är beläget. Av underlaget framgår att slutpriserna började sjunka i mars fram till maj 2020, med en svag ökning i juni och sedan en större ökning i juli och augusti.
• Mäklaren har även skickat in en handling där det framgår att den genomsnittliga försäljningstiden för bostadsrätter i Stockholms län i februari 2020 var 15 dagar.

Jämförelseobjekt framtagna av Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram underlag avseende åtta jämförelseobjekt. Av underlaget framgår bland annat följande.

Jämförelseobjekt 1

Jämförelseobjekt 1 ligger på en angränsande gata och tillhör inte samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 35,7 m²

Månadsavgift: 2 774 kronor

Slutpris: 2 150 000 kronor

Såld: 2020-06-03

Jämförelseobjekt 2

Jämförelseobjekt 2 ligger på en angränsande gata och tillhör samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Slutpris: 2 050 000 kronor

Såld: 2020-05-15

Jämförelseobjekt 3

Jämförelseobjekt 3 ligger på en angränsande gata och tillhör samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Slutpris: 2 100 000 kronor

Såld: 2020-04-29

Jämförelseobjekt 4

Jämförelseobjekt 4 ligger på en angränsande gata och tillhör inte samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 36 m²

Månadsavgift: 2956 kronor

Byggår: 1957

Slutpris: 2 160 000 kronor

Såld: 2020-04-23

Jämförelseobjekt 5

Jämförelseobjekt 5 ligger på en angränsande gata och tillhör inte samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 34 m²

Månadsavgift: 2 223 kronor

Byggår: 1963

Slutpris: 2 300 000 kronor

Såld: 2020-04-09

Jämförelseobjekt 6

Jämförelseobjekt 6 ligger på samma gata och tillhör samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Slutpris: 2 150 000 kronor

Såld: 2019-03-27

Jämförelseobjekt 7

Jämförelseobjekt 7 ligger på samma gata och tillhör samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Slutpris: 2 100 000 kronor

Såld: 2018-02-22

Jämförelseobjekt 8

Jämförelseobjekt 8 ligger på samma gata och tillhör samma förening som förmedlingsobjektet.

Antal rum: 1

Boarea: 32 m²

Månadsavgift: 1 740 kronor

Byggår: 2011

Slutpris: 2 210 000 kronor

Såld: 2016-12-15

E-postmeddelande från en bostadsportal på internet till Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfrågat ett företag som driver en välkänd annonsplats för bostäder på internet vid vilken tidpunkt som slutpriserna för jämförelseobjekt 1 och 2 publicerades på deras webbplats. Av e-postmeddelandet från företaget framgår bland annat följande.

Slutpriset publiceras först när mäklaren har markerat annonsen som såld. Här nedan kommer då vilket datum som varje annons markerades som såld.

Jämförelseobjekt 2 (15 maj)

Jämförelseobjekt 1 (5 juni)

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han träffade säljaren av bostadsrätten i början av februari 2020 för att värdera lägenheten och planera försäljningen. Liknande bostäder i området hade sålts för mellan 1 900 000 kronor till 2 200 000 kronor. Pandemin hade vid detta tillfälle brutit ut, men hade ännu inte haft någon större inverkan på bostadsmarknaden i Sverige. Han värderade bostaden till cirka 1 900 000 kronor baserat på tillgänglig prisstatistik, egen erfarenhet från området samt tendenserna på marknaden. Under perioden mars till juni sjönk sedan priserna på bostadsmarknaden till följd av pandemin. 

Han hade semester från början av juni till slutet av juli. När han var åter på arbetet kontaktades han av säljaren som snabbt ville marknadsföra bostadsrätten och anordna visningar. Eftersom han varit ledig en längre period behövde han snabbt uppdatera sig angående det rådande läget på bostadsmarknaden. Han konstaterade att en identisk lägenhet i huset bredvid förmedlingsobjektet hade marknadsförts under en längre period med utgångspriset 1 895 000 kronor. Utgångspriset höjdes efter en tid till 1 995 000 kronor och efter 51 dagars marknadsföring på internet såldes lägenheten för 2 050 000 kronor. Han kände dock inte till försäljningspriset vid tiden för den nya värderingen, utan denna information framkom först senare. Han minns att han letade efter ett slutpris för bostaden på den annonsplats för bostäder på internet som Fastighetsmäklarinspektionen har tillfrågat om datumet för publiceringen av två slutpriser. Han hittade dock inte information om bostadens slutpris. Han kan inte förklara detta på något annat sätt än att om uppgiften fanns publicerad så har han missat den. Den information han kände till var att jämförelseobjektet hade marknadsförts med utgångspriset 1 895 000 kronor under en lång tidsperiod utan att ha blivit sålt eller att några bud hade kommit in.

Hans erfarenhet, samt statistik från en internetportal med bostadsannonser, säger att den genomsnittliga försäljningstiden för bostadsrätter är cirka 15 dagar. Mot bakgrund av den långa tid som jämförelseobjektet hade marknadsförts utan att bli sålt bedömde han och säljaren att de behövde sätta ett lägre utgångspris för att lyckas sälja bostaden innan priserna på bostadsmarknaden sjönk ytterligare. Han hade vidare tagit del av en köparbarometer, där 45 – 56 procent av de tillfrågade personerna trodde att bostadspriserna skulle fortsätta att sjunka.

Det har varit väldigt svårt att värdera bostäder under den tid som pandemin har pågått. Mot bakgrund av prisnedgången på marknaden, svårigheten att sälja grannlägenheten samt befolkningens pessimism kring framtida försäljningspriser reviderade han värderingen av bostadsrätten till cirka 1 600 000 kronor plus/minus 100 000 kronor. Utgångspriset sattes till 1 495 000 kronor.

Visningarna var välbesökta, budgivningen blev hektisk och slutpriset landade på 2 190 000 kronor. Med facit i hand har han uppenbarligen undervärderat bostaden. Marknaden var dock ytterst svårläst och hans frånvaro medförde att han inte fullt ut hann uppdatera sig angående den snabba prisuppgången på marknaden som påbörjades i slutet av sommaren när han återkom till arbetet. Vid tidpunkten för värderingen i slutet av juli trodde han dock att informationen och statistiken som fanns tillgänglig skulle vara tillräcklig för att bedöma bostadsrättens värde korrekt, men dessvärre hängde inte heller statistiken med i den ovanligt snabba marknadsutvecklingen. Det har dock aldrig varit hans intention att använda sig av en prisuppgift som kan uppfattas som ett lockpris.

Han anser inte att jämförelseobjekt 1 är relevant att jämföra med förmedlingsobjektet. Bostaden ligger i en annan förening, har en balkong med kvällssol, större boarea, hiss och ligger längre från en trafikerad väg. Förmedlingsobjektet ligger alldeles intill en trafikerad väg, saknar balkong och uteplats samt ligger en trappa upp utan hiss.

När det gäller jämförelseobjekt 3 har bostaden en stor uteplats, till skillnad från förmedlingsobjektet. Många spekulanter väljer bort bostäder som saknar balkong eller uteplats. Jämförelseobjekt 4 tillhör en annan förening, har större boarea, balkong, hiss, bättre solläge och ligger längre från den trafikerade vägen. Jämförelseobjekt 5 tillhör också en annan förening, har större boarea, balkong, hiss och sjöutsikt. Bostaden ligger också längre från den trafikerade vägen än förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke, fjärde punkten, gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12).

Det marknadsförda utgångspriset för den aktuella bostadsrätten var 1 495 000 kronor och det slutliga försäljningspriset blev 2 190 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med cirka 31,5 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår av utredningen i ärendet att fem budgivare deltog i budgivningen och att dessa budgivare lade sammanlagt 19 bud. Sjutton av buden lades samma dag inom loppet av knappt fem timmar. Under denna period steg budnivån med 535 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar att NN har använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN värderade inledningsvis förmedlingsobjektet till 1 900 000 kronor. Av Fastighetsmäklarinspektionens framtagna underlag framgår det att tre identiska lägenheter som förmedlingsobjektet, belägna på samma gata och i samma förening, har sålts mellan december 2016 och mars 2019. Slutpriserna för dessa lägenheter ligger mellan 2 100 000 och 2 210 000 kronor. Vidare framgår det att fem enrummare, med snarlik boarea som förmedlingsobjektet, har sålts i närområdet under 2020. Alla lägenheterna ligger på en angränsande gata och två av dem tillhör samma bostadsrättsförening som förmedlingsobjektet. Slutpriserna för lägenheterna ligger mellan 2 050 000 och 2 300 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken tydligt talar för att utgångspriset på 1 495 000 kronor inte motsvarade förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har uppgett att en grund till den värdering som han gjorde i slutet av juli var att jämförelseobjekt 2 hade marknadsförts en längre period med utgångspriset 1 895 000 kronor, utan några lagda bud. Vid tidpunkten för värderingen kände han inte till att lägenheten såldes den 15 maj för 2 050 000 kronor. Av utredningen i ärendet framgår det dock att slutpriset för jämförelseobjekt 2 har funnits publicerat på internet hos en stor annonsplats för bostäder sedan den 15 maj. Slutpriset för jämförelseobjekt 1, som såldes för 2 150 000 kronor den 3 juni har, enligt företaget bakom bostadsportalen, funnits publicerat på webbplatsen sedan den 5 juni.

NN har vidare angett de sjunkande priserna för bostadsrätter under perioden mars till juni 2020 som en orsak till den värdering han gjorde i slutet av juli. Av underlaget i ärendet framgår dock att tre jämförelseobjekt såldes under april för mellan 2 100 000 och 2 300 000 kronor. Utöver detta såldes, som tidigare redovisats, ytterligare två jämförelseobjekt under perioden maj till juni för 2 050 000 respektive 2 150 000 kronor.

NN har kritiserat användandet av flera av de jämförelseobjekt som Fastighetsmäklarinspektionen har redogjort för. Han anser bland annat att boarean skiljer sig åt och har invänt att vissa av objekten ligger i en annan bostadsrättsförening. Av de åtta jämförelseobjekten är det fem bostäder som har identisk boarea som förmedlingsobjektet och de övriga tre lägenheternas boareor är 1,7 kvadratmeter, två kvadratmeter respektive fyra kvadratmeter större än förmedlingsobjektets boarea. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att boareorna skiljer sig åt så mycket att de tre sistnämnda lägenheterna skulle vara irrelevanta som jämförelseobjekt. I objektsbeskrivningen anges det att den bostadsrättsförening som förmedlingsobjektet tillhör är en välskött förening med god ekonomi, låg belåning och att underhållsplanen följs väl. Det framgår av underlaget i ärendet att månadsavgiften är mellan 483 till 1 216 kronor högre för de tre jämförelseobjekt som ligger i en annan bostadsrättsförening. Inspektionen anser att dessa uppgifter snarare visar att förmedlingsobjektet låg i en välskött bostadsrättsförening med en låg månadsavgift, vilket sannolikt värderas positivt av spekulanter.

Förmedlingsobjektet ligger endast en trappa upp. Inspektionen bedömer inte att NN:s invändning om avsaknaden av en hiss bör tillmätas någon avgörande betydelse vid bedömningen. Förmedlingsobjektets läge är inte heller något som har redogjorts för som något negativt i objektsbeskrivningen. Där lyfts istället fram att lägenheten har en ”stabil utsikt”, att det ”centrala läget gör boendet till något utöver det vanliga”, att närområdet ”bjuder på vacker natur och flera badsjöar med sandstrand” samt ”strålande kommunikationer”. NN har även invänt att fyra av jämförelseobjekten har en balkong eller uteplats jämfört med förmedlingsobjektets franska balkong, vilket värderas negativt av spekulanter. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att denna omständighet kan ha en viss påverkan, men det medför inte att dessa fyra lägenheter bör bortses helt från som relevanta jämförelseobjekt.

Det kan konstateras att NN vid den inledande värderingen av bostaden till 1 900 000 kronor i februari 2020, bedömde att liknande bostäder i området som hade sålts för mellan 1 900 000 till 2 200 000 kronor kunde tjäna som jämförelseobjekt. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att de åtta jämförelseobjekten med slutpriser mellan 2 050 000 kronor till 2 300 000 kronor ger en relevant prisbild som kunde tjäna som bakgrund vid bedömningen av förmedlingsobjektets marknadsvärde i slutet av juli 2020.  

NN har uppgett att han i slutet av juli var tvungen att försöka uppdatera sig snabbt om det rådande läget på bostadsmarknaden efter det att han kom tillbaka från en längre frånvaro. Säljaren hörde då av sig för att han snabbt ville marknadsföra lägenheten och anordna visningar. En uppdragsgivares önskemål om en snabb försäljning får dock inte påverka det arbete som mäklaren behöver utföra för att bedöma marknadsvärdet korrekt.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN utifrån gällande förutsättningar inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelsen motiverar en varning.