Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt i den övriga marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen, mäklarbilden och en frågelista.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Mäklaren marknadsför en lägenhet om ett rum och kök som att den består av två rum och kök. Detta trots att lägenheten är registrerad med uppgift om att den består av ett rum och kök och att det som mäklaren menar utgör rum nummer två saknar fönster.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Han har försökt att vara så tydlig han har kunnat i sin beskrivning av antalet rum. Det framgår redan i den löpande texten på första sidan av annonsen att lägenheten är registrerad med uppgift om att den består av ett rum och kök, men att den disponeras som två rum och kök. Denna information nämnde han även vid ett flertal tillfällen under visningarna. Varken köparen eller någon annan person ställde frågor till honom om hans beskrivning av antalet rum. De spekulanter som var på visning har enkelt kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens utformning och var fönstren är placerade. Detsamma gäller personer som endast har tagit del av marknadsföringen, eftersom utformningen tydligt har framgått av bilder och planritning. Det har därmed inte funnits någon risk för att spekulanter skulle ha blivit vilseledda av marknadsföringen och risken för missförstånd får anses liten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Mäklarbilden

Det finns ingen information i mäklarbilden om antalet rum i bostadsrätten.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen under rubrikerna ”Snabba fakta” och ”Fakta om bostaden” anges bland annat följande.

Antal rum                 2 rum och kök, varav 1 sovrum

Av rubriker och den löpande texten i objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Smakfullt renoverad 2: a på bästa läge med balkong!

Varmt välkomna på visning av denna välplanerade och ljusa tvåa…

Lägenheten disponeras idag som en 2 rok men den är registrerad som en 1 rok.

Rofyllt och rymligt sovrum med plats för både dubbelsäng och förvaring. Längs med ena väggen finns garderober som rymmer mycket förvaring. Skjutdörrar.

I planritningen benämns det aktuella utrymmet som ”Sovdel”. Det framgår att utrymmet saknar fönster samt att det avdelas från vardagsrummet genom skjutdörrar.

Övrigt marknadsföringsmaterial

Av den skärmdump med marknadsföring från internet som anmälaren har gett in framgår bland annat följande.

Antal rum                 2 rum

Varmt välkomna på visning av denna välplanerade och ljusa tvåa…

Lägenheten disponeras idag som en 2 rok men den är registrerad som en 1 rok.

I planritningen som finns med i annonsen benämns det aktuella utrymmet som ”Sovdel”. Det framgår att utrymmet saknar fönster samt att det avdelas från vardagsrummet genom skjutdörrar.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen meddelat mäklaren en erinran (se till exempel beslut med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0671).

I 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister anges följande.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

I det aktuella ärendet är det utrett att bostadsrätten har marknadsförts med uppgift om att den består av två rum och kök. Enligt mäklarens uppgift är dock bostadsrätten registrerad med uppgift om att den består av ett rum och kök. Utrymmet som disponeras som sovrum saknar direkt dagsljus. Det kan konstateras att det i planritningen beskrivs som en ”sovdel”, det vill säga som en del av ett annat rum. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den aktuella bostadsrätten inte kan anses bestå av två rum och kök. NN har dock i objektsbeskrivningen samt i den övriga marknadsföringen angivit att lägenheten enligt lägenhetsförteckningen är registrerad som ett rum och kök. Genom denna information, samt genom att ta del av planritningen och övrig information i marknadsföringen, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att konsumenter ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om objektets planlösning och antalet rum. Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.