Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt anbudsförteckning när denna har bestått av separata dokument. Även en prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in en skärmdump på en sms-konversation med mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, tre anbudsförteckningar och skärmdumpar av en sms-konversation med anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han är bekant med NN och uttryckte inledningsvis ett intresse för den aktuella lägenheten, men valde att avstå från att lägga något bud. Efter någon vecka hör NN av sig och försöker övertyga honom om att lägga ett bud på lägenheten. NN uppger att enligt hennes expertis är bostadsrättens marknadsvärde 3 600 000 kronor, trots att utgångspriset är satt till 3 000 000 kronor. Det är uppenbart att mäklaren medvetet har använt sig av ett lockpris för att locka spekulanter.

Handlingarna

Anbudsförteckningarna

De tre ingivna anbudsförteckningarna har samtliga rubriken ”Anbudsförteckning” och det anges att objektet är den i ärendet aktuella bostadsrätten. Det framgår inte på något sätt av de enskilda handlingarna att det förekommer ytterligare dokument med redovisning av fler bud avseende den aktuella bostadsrätten.

Anbudsförteckningen 1

Den första anbudsförteckningen är underskriven av säljaren och köparna den 23 oktober 2020 och består av en sida. Överst på sidan står det 1(1). I anbudsförteckningen finns två bud noterade. Buden har lämnats av två olika budgivare den 12 juli 2020 och den 21 juli 2020. Det första budet är 3 300 000 kronor och det andra budet är 3 350 000 kronor.

Anbudsförteckningen 2

Även den andra anbudsförteckningen är underskriven av säljaren och köparna den 23 oktober 2020 och består av en sida. Överst på sidan står det 1(1). I anbudsförteckningen finns fyra bud noterade. Buden har lämnats av tre olika budgivare den 17 augusti 2020. Buden ligger i spannet 3 600 000 kronor till 3 670 000 kronor. Det saknas noteringar om att bud skulle ha återkallats. Det finns inte heller noterat att de slutliga köparna lade ett avslutande bud på 3 600 000 kronor. NN har i sitt yttrande uppgett att denna version felaktigt har skickats in till Fastighetsmäklarinspektionen. Det är istället anbudsförteckningen 3 som korrekt redovisar händelseförloppet under det tredje försäljningsförsöket.

Anbudsförteckningen 3

Den tredje anbudsförteckningen är också underskriven av säljaren och köparna den 23 oktober 2020. Handlingen består av två sidor, där sidan två endast upptas av parternas underskrifter. Buden har lämnats av tre olika budgivare den 17 augusti 2020. Buden ligger i spannet 3 600 000 kronor till 3 670 000 kronor. Det finns noterat att tre bud har annullerats, samt att de slutliga köparna lade ett avslutande bud på 3 600 000 kronor. Invid noteringarna om att bud har annullerats anges samma datering och klockslag som när respektive bud lades.

Sms-konversationen mellan mäklaren och anmälaren

Av den ingivna sms-konversationen mellan mäklaren (M) och anmälaren (A) framgår bland annat följande.

A: Vad ”vill” säljarna ha för den mellan tumme och pekfinger?

M: Mellan tumme och pekfinger så mycket som möjligt. Kom på visning imorgon?

M: Hallå. Ska du köpa? Den där lägenheten är kvar.

A: ”Så mycket som möjligt” går ej på de visningarna. Ge mig hur mycket de vill ha så slösar vi inte ngns tid.       

M: 3,5. Lägg 3,4 så kan jag se om vi kan lösa det.

A: Nej mer än vad jag tycker den är värd. Lycka till.

M: Vad är den värd då? Marknadsvärdet är 3,6.

A: Tydligen inte iom att högsta reggade budet är 3,3. Så inväntar och kollar vad som händer.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den rådande pandemin skapade en stor osäkerhet på marknaden under perioden februari till juli 2020. Denna omständighet är av betydelse för hur säljprocessen gick till.

Den 4 juni 2020 värderade hon bostaden till 3 600 000 kronor plus/minus 100 000 kronor. Som grund för värderingen använde hon prisstatistik över jämförelseobjekt i området. Snittpriset låg vid denna tidpunkt på 3 500 000 kronor till 3 600 000 kronor. Med hänsyn till att bostadsrätten var större och fanns i en mer solid bostadsrättsförening än jämförelseobjekten placerade hon bostaden i det högre intervallet. Utgångspriset sattes till 3 095 000 kronor. Det var få besökare på den första visningen och budgivningen kom inte igång förrän en vecka senare. Budgivningen slutade på 3 350 000 kronor. Uppdragsgivaren accepterade inte budet, eftersom hon behövde få upp slutpriset för att kunna köpa en lägenhet hon var intresserad av.

Anmälaren kontaktade henne den 13 juni och visade intresse för lägenheten. I samband med detta ville anmälaren veta hur mycket pengar säljaren ville ha för bostadsrätten. Hon uppgav att säljaren ville ha ”så mycket som möjligt”. Hon uppmanade anmälaren att komma på visning, men han besvarade inte förfrågan.

Den 21 juli återupptog hon kontakten med anmälaren för att se om han fortfarande var intresserad av bostaden. Han uppgav att han inte går på visningar och att han inte var nöjd med hennes tidigare svar angående vad säljaren ville ha för lägenheten. Hon uppgav till anmälaren att säljaren var villig att släppa lägenheten för 3 500 000 kronor, då detta var de anvisningar hon fått från säljaren i samband med att objektet började marknadsföras. Vid denna tidpunkt hade hon inte diskuterat med säljaren om denne skulle kunna tänka sig att sälja lägenheten till ett lägre belopp. Hon föreslog att anmälaren skulle lägga ett bud på 3,4 miljoner kronor. Hennes syfte var att framföra ett sådant bud till säljaren för att se om säljaren skulle nöja sig med beloppet, på grund av att försäljningen gick trögt. Hon hoppades också att det skulle kunna leda till att tidigare budgivare skulle höja sina bud. Det är i detta sammanhang som hennes svar ”så kan jag se om vi kan lösa det” ska förstås. Anmälaren framförde dock aldrig något bud. Hon har inte på något sätt försökt påverka säljaren eller försummat dennes ekonomiska intressen med anledning av hennes kontakt med anmälaren. Det bör också poängteras att det föreslagna budet låg högre än vad marknaden verkade villig att betala för lägenheten vid denna tidpunkt.

Den 28 juli genomfördes en ny visning av lägenheten. Säljaren marknadsförde då bostadsrätten med ett accepterat pris på 3 650 000 kronor, men inga bud kom in. I mitten av augusti lades lägenheten ut på nytt med ett utgångspris på 2 995 000 kronor. Bakgrunden till detta var att säljaren då kunde nöja sig med 3 400 000 till 3 500 000 kronor i slutpris. Budgivningen slutade på 3 670 000 kronor, men två budgivare valde att hoppa av, vilket resulterade i ett slutpris på 3 600 000 kronor. Att budgivningen tog fart och att slutpriset blev 3 600 000 kronor beror på att marknaden förbättrades efter sommaren. Att priserna har fluktuerat under försäljningsprocessen har att göra med pandemin och är något som hon inte har kunnat kontrollera.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. 

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsdomstolens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud.  

Av praxis framgår att det inte finns något hinder i sig mot att en anbudsförteckning delas upp i separata dokument. Mot bakgrund av syftet med regleringen avseende anbudsförteckningar är det dock angeläget att dokumenten i sådana situationer utformas och hanteras på ett sådant sätt att det är tydligt att de tillsammans utgör en enda anbudsförteckning (se Förvaltningsrättens i Karlstad domar den 30 januari 2020 i mål nr 5419–19 och den 12 oktober 2020 i mål nr 7023–19. Efter att mäklarna överklagat dessa avgöranden har Kammarrätten i Göteborg beslutat att inte bevilja prövningstillstånd (beslut den 29 september 2020 i mål nr 1132–20 respektive den 11 december 2020 i mål nr 6428–20).  

NN har gett in tre dokument benämnda ”Anbudsförteckning”. Hon har i sitt yttrande uppgivit att en av dessa handlingar utgör en felaktig version som har givits in till inspektionen. Inspektionen bedömer att kritik kan riktas mot NN för att ha upprättat olika versioner av samma handling. Handlingarna är underskrivna samma datum och mäklaren har inte valt att makulera den ena versionen eller på något sätt markera vilket dokument som utgör den korrekta versionen. Att mäklaren själv har givit in olika versioner av handlingen till inspektionen visar på svårigheten att avgöra vilken version som innehåller korrekt information.

Utöver den anbudsförteckning som mäklaren uppger sig felaktigt ha gett in till inspektionen, finns ytterligare två ingivna dokument benämnda anbudsförteckning. Det framgår inte av de två dokumenten att de utgör var sin del av anbudsförteckningen eller att de på annat sätt hör ihop. Tvärtom har numreringen av nya budgivare startats om i det andra dokumentet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att dela upp anbudsförteckningen på det sätt som har gjorts.                                                                                                                

I anbudsförteckningen 3 anges invid noteringarna om att tre av buden har återkallats den tidpunkt då respektive bud lades av anbudsgivaren. Inspektionen anser att den tidpunkt som borde ha angetts är den tidpunkt då buden faktiskt återkallades.                                                                

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan anses ha upprättat en korrekt anbudsförteckning. Agerandet utgör grund för en varning.

Priset i marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke punkten 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.                                                                                           

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343–12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Den aktuella bostadsrätten har marknadsförts med olika utgångspriser. Vid det första försäljningsförsöket användes utgångspriset 3 095 000 kronor och vid det tredje och sista försäljningsförsöket användes utgångspriset      2 995 000 kronor. Detta trots att NN har uppgett att hon beräknade bostadsrättens marknadsvärde till 3 600 000 kronor plus/minus 100 000 kronor.

Lägenheten såldes för 3 600 000 kronor. Det senast marknadsförda utgångspriset understeg slutpriset med cirka 17 procent och mäklarens lägst beräknade marknadsvärde med cirka 14,5 procent. Detta är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har marknadsfört lägenheten med ett utgångspris som ligger flera hundra tusen kronor under hennes lägst beräknade marknadsvärde. Det marknadsförda utgångspriset understeg det slutliga försäljningspriset med cirka 17 procent. Det kan vidare konstateras att NN vid det tredje försäljningsförsöket i augusti satte utgångspriset till 2 995 000 kronor, trots att det kommit in bud i juli på 3 300 000 kronor och 3 350 000 kronor. Genom NN:s lämnade uppgifter och omständigheterna i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN tilldelas en varning för att inte ha upprättat en korrekt anbudsförteckning och för att ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet.