Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen samt en planritning.

Anmälan

Anmälaren uppger följande.

Den aktuella bostadsrätten har marknadsförts med uppgift om att den består av fyra rum och kök, varav tre bra sovrum. Ett av dessa så kallade sovrum är dock endast en skrubb utan fönster, belägen runt en toalett. Utrymmet är att anse som ett förråd. Det är löjligt att ens kalla utrymmet för ett rum, men att beskriva det som ”ett bra sovrum” är oanständigt.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN uppger i huvudsak följande.

Bostadsrätten är registrerad med uppgift om att den består av tre rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Han har på flera ställen i objektsbeskrivningen upplyst om detta. Han har även haft med den ursprungliga planritningen i marknadsföringen och på visningen, för att visa hur bostadsrätten såg ut från början och för att visa vilka åtgärder som säljarna har genomfört.

Säljarna har rivit väggen mellan det andra sovrummet och hallen. De har sedan gjort det andra sovrummet mindre och satt upp en ny vägg mot hallen. På andra sidan av hallen har de sedan satt upp en ny vägg för att skapa ett tredje sovrum och satt igen dörren mellan det tredje sovrummet och vardagsrummet. För att det tredje sovrummet skulle få naturligt ljus via vardagsrummet satte säljarna in ett glasparti från golv till tak. Det tredje sovrummet har en egen toalett i anslutning till rummet.   

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

Här finner ni en optimalt planerad och rymlig hörnlägenhet med fyra rum…

[…] tre bra sovrum […]

En större renovering av lägenheten utfördes 2018. Då byggdes ett extra sovrum…

Sovrum 3                  Detta sovrum kom till 2018 efter en ombyggnation. Här ges plats för säng, skrivbord och förvaringsmöbel. Sovrummet har egen WC.

Antal rum                 4

Under rubriken ”Övrigt” i avsnittet med fakta om lägenheten anges att lägenheten är en 3: a enligt föreningens information.

Av bilderna framgår att det finns ett smalt glasparti i väggen mellan vardagsrummet och det utrymme som disponeras som ett tredje sovrum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen meddelat mäklaren en erinran (se till exempel beslut med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0671).

I 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister anges följande.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

I det aktuella ärendet är det utrett att bostadsrätten har marknadsförts med uppgift om att den består av fyra rum och kök. Enligt mäklarens uppgift är dock bostadsrätten registrerad med uppgift om att den består av tre rum och kök. Utrymmet som disponeras som ett tredje sovrum saknar direkt dagsljus och har endast ett smalt inbyggt glasparti i väggen mot vardagsrummet som kan ge utrymmet lite indirekt dagsljus. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den aktuella bostadsrätten inte kan anses bestå av fyra rum och kök och att det kan anses vilseledande att beskriva utrymmet som ”ett bra sovrum”. NN har dock angivit i objektsbeskrivningen att lägenheten enligt lägenhetsförteckningen är registrerad som tre rum och kök. Genom denna information, samt genom att ta del av planritningen och övrig information i marknadsföringen, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att konsumenter ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om objektets planlösning och antalet rum. Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.