Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2021-03-10
Diarienummer: 20-1103
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Pris i marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två till Fastighetsmäklarinspektionen ingivna anmälningar riktas kritik mot fastighetsmäklaren NN avseende en försäljning av en bostadsrätt som han har haft i uppdrag att förmedla. Anmälarna har gett in skärmbilder som visar marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten på en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia på uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet och två skärmbilder som visar uppgifter om två stycken av honom använda referensobjekt.  

Anmälningarna

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De anser att mäklaren har använt ett lockpris i marknadsföringen av bostadsrätten. Den marknadsfördes med ett utgångspris om 2 495 000 kronor och vid tiden för den ena anmälan hade anbud upp till 3 100 000 kronor lämnats. Bostadsrättens angivna utgångspris i marknadsföringen understeg det genomsnittliga kvadratmeterpriset för området med cirka 16 000 kronor trots att delar av den exempelvis var nyrenoverade, den har ett bra läge och den har en rimlig avgift. Det är tydligt att annonsen på en annonsplats för bostäder på internet väckt ett stort intresse då den har haft markant fler visningar än andra liknande objekt under samma period. Resultatet blev ett slutpris för bostadsrätten om 3 120 000 kronor. I det aktuella området säljs till och med de mest undermåliga lägenheterna för flera miljoner.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av den berörda frågeställningen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Referensobjekt

Mäklaren har gett in två skärmbilder med uppgifter från försäljningen av två av honom använda referensobjekt.

Referensobjekt 1

Det första referensobjektet är en bostadsrätt som såldes den 26 november 2019. Den är belägen på en gata i närområdet till den aktuella bostadsrätten. Bostadsrättens storlek uppgår till 57 kvadratmeter och den såldes för 2 950 000 kronor. NN anger att det är en nyproducerad lägenhet vilka oftast har ett högre pris än begagnade bostadsrätter.

Referensobjekt 2

Det andra referensobjektet är en bostadsrätt som även den ligger på en gata i närheten av den aktuella lägenheten. Boarean uppgår till 62 kvadratmeter. Den såldes den 10 juni 2020 för 2 790 000 kronor. Det var NN själv som förmedlade den ungefär tre veckor innan den aktuella bostadsrätten började marknadsföras. Bostadsrätten är belägen en bit bort från en sjö i det aktuella området.

Prisstatistik från ett oberoende företag som mäklaren refererar till i sitt yttrande

Statistiken består av uppgifter från en försäljning av en bostadsrätt bestående av två rum och kök om 57 kvadratmeter på våning ett av nio på samma adress som den aktuella bostadsrätten (härefter referensobjekt 3). Bostadsrätten överläts för 2 460 000 kronor år 2016, vilket efter en omräkning till värdet vid tidpunkten för när statistiken sammanställdes motsvarade 2 607 000 kronor.  

Prisstatistik över bostadsrätter sålda på samma adress som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram

Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt försäljningspris från försäljningar av lika stora bostadsrätter belägna i samma hus under åren 2016– 2019 på mellan 49 661 och 55 932 kronor per kvadratmeter. Av uppgifterna framgår att totalt fem bostadsrätter om samma antal rum och storlek i samma hus under de åren har sålts för 2 930 000, 3 275 000, 3 300 000, 3 250 000 respektive 3 100 000 kronor. Bostadsrätterna återfinns på våningsplanen ett, fem, sju och åtta.

Statistik över prisutvecklingen för området

Statistik över prisutvecklingen för det område där den aktuella bostadsrätten ligger som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram (källa Svensk Mäklarstatistik) visar en utveckling från ett snittpris om 58 356 kronor per kvadratmeter år 2016 till ett snittpris om 56 255 kronor 2019 och ett snittpris om 59 208 kronor 2020.

Objektsbeskrivningen  

I beskrivningen anges bland annat att bostadsrätten återfinns i ett hus som är byggt 1959 samt att den är ljus, vacker och optimalt planerad. Vidare beskrivs den som smakfullt renoverad med en hög standard med stambytt badrum, nyrenoverat och fullutrustat kök, ett sovrum med fin utsikt samt ett ljust vardagsrum med utgång till en balkong i ett lugnt och lummigt läge och med utsikt över grönska.

Statistik över försäljningspriser från en annonsplats för bostäder på internet

På den annonsplats för bostäder på internet som sammanställer statistik över försäljningspriser varifrån Fastighetsmäklarinspektionen har hämtat prisstatistik avseende bostadsrätter sålda på samma adress som den aktuella bostadsrätten lämnas följande information om de uppgifter som tillhandahålls.

Främst får vi in slutpriserna direkt från mäklaren och i vissa fall även från köpare/säljare. De blir då verifierade slutpriser. I de fall där vi inte fått ett inrapporterat slutpris visar vi det sista budet vi kunde registrera i budgivningen på mäklarens hemsida. Det betyder att om det står "sista bud" på försäljningen så kan vi inte garantera att det är det faktiska slutpriset, eftersom det i vissa enstaka fall säljs med tex ett dolt bud. 

Källan till slutpriset visas tydligt under varje försäljning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren NN har uppgett i huvudsak följande.  

Han har inte angett ett felaktigt utgångspris i marknadsföringen, däremot blev slutpriset mycket högt i förhållande till vad som brukar betalas för liknande objekt. Han bedömde bostadsrättens marknadsvärde till 2 800 000 +/- 100 000 kronor den 19 februari 2020. Han uppskattade värdet genom att jämföra bostadsrätten med tre referensobjekt som sålts i samma område under den senaste tiden. Till följd av att särskilt många försäljningar inte hunnit genomföras i februari tog han även med ett referensobjekt från år 2019. Referensobjekt tre som han beaktat vid sin värdering är en bostadsrätt på samma adress som såldes 2016. Dagens marknad går att jämföra med marknaden som var 2016 med vissa justeringar. Priserna var väldigt höga och det var rekordstora uppgångar i budgivningarna. Sedan kom amorteringskravet året efter och bromsade utvecklingen.

När han använder sig av statistik från tidigare försäljningar brukar han använda uppgiften om försäljningspriset omräknat till dagens pris. Eftersom den aktuella bostadsrätten var två kvadratmeter större än den som användes i statistiken som referensobjekt tre adderade han ytterligare 91 474 kronor utifrån uträknat kvadratmeterpris om 45 737 kronor. Han tog också hänsyn till att den aktuella bostadsrätten ligger på tredje våningen medan referensobjektet ligger på första våningen och adderade 100 000 kronor till det uppskattade värdet. Han fick då ett värde om 2 800 000 kronor +/- 100 000 kronor.

Han marknadsförde bostadsrätten med utgångspriset 2 495 000 kronor och det slutliga försäljningspriset landade på 3 120 000 kronor. Mellan intaget den 19 februari 2020 och kontraktsskrivningen den 15 juli 2020 hände det mycket på bostadsmarknaden till följd av att pandemin hade börjat sätta sina spår. Säljarna valde att avvakta med att marknadsföra bostadsrätten till juli månad. Han är expert på det aktuella området och anser inte att det har varit fråga om ett lockpris eftersom han vid värderingen beaktat aktuella försäljningar i samma område som kan motivera utgångspriset som användes i marknadsföringen. 

Vad avser den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram som visar prisutvecklingen för området avser den hela den aktuella staden och säger ingenting om priserna i den aktuella föreningen.

Den prisstatistik över bostadsrätter sålda på samma adress som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram har också brister som måste beaktas. Om en bostadsrätt inte säljs presenteras det högsta budet som lämnats i en budgivning som slutpris. Lägenheten på våning ett med ett pris om 3 300 000 kronor blev inte såld men har ändå fått ett pris. Det samma gäller för lägenheten på våning åtta som trots att den inte har sålts men har värderats till 3 580 000 kronor. Bostaden har varit ute till försäljning sedan oktober med ett pris om 3 450 000 kronor men förblir osåld. Ytterligare en lägenhet på våning två marknadsfördes vid tiden för yttrandet med ett utgångspris om 2 495 000 kronor vilket indikerar att utgångspriset ligger på den nivån i den aktuella föreningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Det marknadsförda utgångspriset för den aktuella bostadsrätten var 2 495 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 3 120 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 625 000 kronor. Detta innebär en avvikelse på 20 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har vid sin uppskattning av bostadsrättens marknadsvärde beaktat uppgifter i form av försäljningspriser för tre olika bostadsrätter som ligger i närområdet till den aktuella bostadsrätten. En av dem, referensobjekt ett, anger han själv skilde sig dock väsentligt från den aktuella bostadsrätten som ligger i ett hus som byggdes 1959, för att den var nyproducerad. Den är också två kvadratmeter mindre än den aktuella bostadsrätten.

Det andra referensobjektet skiljer sig till följd av att den är belägen en bit bort från en sjö vid vilken den aktuella bostadsrätten är belägen intill. Boarean uppgår till 62 kvadratmeter och den såldes för 2 790 000 kronor 10 juni 2020. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den uppgiften således inte kan ha legat till grund för hans värdering av bostadsrättens marknadsvärde fyra månader tidigare det vill säga i februari samma år. Han har inte heller angett att det senare fanns omständigheter som gav honom anledning att justera det uppskattade värdet.

Referensobjekt tre är en bostadsrätt belägen i samma hus, har samma antal rum som den aktuella men med en boarea som är två kvadratmeter mindre. Den ligger dessutom på första våningsplanet jämfört med den aktuella bostadsrätten som ligger på våningsplan tre. Den såldes år 2016. 

Den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att fem till sin storlek och antal rum likadana bostadsrätter i samma hus som den aktuella under åren 2016– 2019 överläts för 2 930 000, 3 100 000, 3 250 000, 3 275 000 respektive 3 300 000 kronor. Bostadsrätterna återfinns på våningsplanen ett, fem, sju respektive åtta. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Statistiken är också entydig. Dessa bostadsrätter har sålts för betydligt högre pris än de 2 495 000 kronor som förmedlingsobjektet marknadsfördes med som utgångspris. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt pris om mellan 49 661 och 55 932 kronor per kvadratmeter på samma adress. Det skulle istället ge ett marknadsvärde om minst 2 930 000 kronor. Dessa priser ligger också i linje med vad bostadsrätten senare också överläts för.

NN tycks utifrån sin redogörelse av hur han har gått till väga vid uppskattningen av marknadsvärdet inte beaktat den här statistiken som visar försäljningspriser för bostadsrätter med samma egenskaper som den aktuella och som dessutom återfinns i samma hus. Av NNs egna uppgifter får det också anses utrett att han är van att förmedla objekt i området. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det gör att han således torde ha god kännedom om statistiken avseende slutliga försäljningspriser på adressen sedan tidigare. Han har enligt egen utsago uppskattat bostadsrättens marknadsvärde till 2 800 000 +/- 100 000 kronor men ändå marknadsfört bostadsrätten med ett utgångspris om 2 495 000 kronor.

Vad mäklaren har anfört om tillförlitligheten avseende den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram kan konstateras att i de fall då ett försäljningspris har rapporterats till annonsplatsen för bostäder på internet anges det att det handlar om just ett försäljningspris. I anslutning till angivet slutpris anges också källan till uppgiften. På motsvarade sätt anges i de fall en uppgift om försäljningspriset inte är känd att uppgiften som lämnas är det högsta lämnade budet. Vad avser den bostadsrätt som mäklaren hänvisar till som återfinns i det aktuella huset och som marknadsfördes vid tiden för hans yttrande konstaterar inspektionen att lägenheten marknadsfördes med ett utgångspris om 2 495 000 kronor och att bud vid den angivna tidpunkten hade lämnats på upp till 2 900 000 kronor. Lägenheten återfinns på våningsplan två och beskrivs som ett renoveringsobjekt. Inspektionen är också av uppfattningen att vikt inte bör läggas vid utgångspriser som lämnas i marknadsföring av objekt utan det som är relevant för att avgöra marknadsvärdet är vad liknande bostäder faktiskt har överlåtits för.

Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att NN borde ha tagit hänsyn till mer relevant statistik i sin värdering av bostadsrätten och att statistiken tydligt talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att de förhållanden som NN har fäst avseende vid när han bedömde bostadsrättens marknadsvärde inte i det aktuella fallet är sådana att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelsen motiverar en varning.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.