Beslut

Sammanfattning

Prövning av om överlåtelsehandlingarna och depositionsavtalet har anpassats efter de verkliga förhållandena. Även en bedömning av om fastighetsmäklaren har beaktat uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Dessutom en prövning av om uppgiften om antalet rum har angetts på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen. Vidare har också anteckningarna i journalen granskats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren beträffande två försäljningar av en fastighet som han vid båda tillfällena hade i uppdrag att förmedla. En av anmälarna har gett in en mejlkonversation med mäklarens chef. Kritiken i anmälningarna avser främst förmed­lings­uppdraget för den första försäljningen (förmedlingen 1) mot bakgrund av vad som framkommit vid den andra försäljningen och förmedlingen (förmedlingen 2) av den aktuella fastigheten.

Två anmälningar har också gjorts mot den fastighetsmäklare som vid den första förmedlingen förvärvade den aktuella fastigheten och vid den andra förmedlingen avyttrande densamma. Anmälningarna mot den fastighetsmäklaren hanteras av Fastighetsmäklarinspektionen i ärendet med dnr 20–0993.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN genom ombudet yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och journalen för respektive förmedling.

Anmälningarna

Anmälaren 1

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

När fastigheten i november 2019 låg ute till försäljning blev de som par intresserade av den. Utgångspriset var 2 200 000 kronor. De hade inte möjlighet att ta sig till stan för visning. Fastigheten såldes för 2 400 000 kronor. Redan i juni månad året efter lades fastigheten återigen ut till försäljning. De deltog på en visning den 5 juli 2020. Utgångspriset var då 2 995 000 kronor. De blev nyfikna på vad som hade gjorts med huset som gjorde att värdet skulle ha ökat från 2 200 000 till nästan 3 000 000 kronor. Inga renoveringar hade dock vidtagits på huset. Ingen verkar heller ha bott i det efter att den första säljaren flyttade ut i april 2020.

Säljaren vid den första förmedlingen tycks ha fått en alldeles för låg värdering och ett för lågt satt utgångspris för sin bostad. NN har förmedlat fastigheten vid båda tillfällena och har gjort ett riktigt dåligt jobb vid den första förmedlingen. Han har fått den nyblivna änkan att sälja huset alldeles för billigt, eventuellt till någon som han känner. Ryktet på gatan säger att den som köpte huset vid den första förmedlingen var NNs före detta mäklarkollega. Mäklaren har agerat fult och oetiskt.

Anmälaren 2

Hon är dotter till säljaren vid den första förmedlingen och har uppgett i huvudsak följande.

Hösten 2019 dog hennes pappa vilket ledde till att hennes mamma skulle sälja deras hus. Med anledning av att hennes mamma blev intresserad av ett objekt som NN hade i uppdrag att förmedla kontaktade de honom. Något köp blev dock inte aktuellt men NN anlitades för att förmedla hennes mammas fastighet.

Han uppskattade husets marknadsvärde till 2 400 000 kronor. Hon reagerade på att det var ett lågt pris då andra hus i området sålts för högre priser, samtidigt som det aktuella huset bland annat är beläget på en hörntomt på den bättre gatan på orten och har kvällssol. Ett likvärdigt hus i området hade kort tidigare sålts för drygt 3 100 000 kronor. Han försvarade dock värderingen med att det med högsta sannolikhet skulle bli en bra budgivning.

En förbesiktning av huset visade att det fanns viss fukt i källaren varför NN föreslog att priset skulle sänkas ytterligare. Huset marknadsfördes med utgångspriset 2 200 000 kronor. Det blev ett högt tryck bland spekulanter och en del ville komma på förhandsvisning. En spekulant ville tidigt köpa för 2 400 000 kronor och kom på förhandsvisning. Han brydde sig inte om fukten i källaren och köpte även med friskrivningsklausul. Säljaren nappade såklart då hon blivit orolig för att det visat sig vara fukt i källaren. Det NN dock inte nämnde var att det oftast är fukt i en källare och att säljaren borde ha avvaktat åtminstone tills den ordinarie visningen hade hållits. Enligt mäklaren ska 29 spekulanter ha bokat visning men plötsligt ska de flesta ha avbokat innan den ordinarie visningen. Mäklaren tycks inte ha varit intresserad provisionen och att nå en högre ersättning.

Huset såldes alltså till den som gav 200 000 kronor mer än utgångspriset före den ordinarie visningen. Att förslaget på tillträdesdag passade för köparen var bra men inget som var av avgörande betydelse för säljaren. Köparen var en mäklare i en närbelägen stad. Det har i efterhand framkommit att de båda mäklarna är vänner.

När säljaren (och även hon själv vid något tillfälle) träffade köparen för att visa det praktiska i huset flackade han mycket med blicken och lämnade inga tydliga svar på frågan om när det skulle bli dags för inflytt. När nycklarna skulle överlämnas tog NN emot dem på uppdrag av köparen då denne var bortrest. Även det kändes märkligt.

Därefter stod huset orört. Det fotades och dök upp till försäljning. I marknadsföringen uppgavs det att huset har sex rum till skillnad från när hennes mamma sålde det då antalet rum uppgavs vara fyra. Detta trots att planlösningen inte hade ändrats. Ingen annan renovering hade heller skett bortsett från att en vägg i källaren som färgen hade lossnat på hade målats på ett slarvigt sätt. Trots det angavs utgångspriset till 800 000 kronor mer bara sex månader efter den första förmedlingen då samma mäklare förmedlade fastigheten. Hon gissar att anledningen var för att locka många spekulanter och få upp priset.

När hon såg vad de först lämnade buden uppgick till blev hon arg. Hon mejlade NNs chef och framförde sin kritik avseende skillnaderna. I samband med det togs budgivningen bort från webbplatsen. Hon fick då ett vagt svar med innebörden att man bör räkna med en skillnad om 5%. Skillnaden mellan 2 200 000 och 3 000 000 är ju dock betydligt högre. Vid den andra förmedlingen såldes fastigheten för 3 025 000 kronor. Hon anser att en mäklare väl ändå ska arbeta för att få upp priset på objektet vilket också är motivet med en stege för arvodet samt ska upplysa och hjälpa säljaren att få det bästa möjliga priset för objektet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten huvudsakligen som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet för förmedlingen 1 är undertecknat av parterna den 26 augusti 2019.

Köpekontraktet och depositionsavtalet

Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 28 november 2019. Av kontraktet framgår att tillträdet skulle ske den 30 april 2020, eller annat datum enligt överenskommelse.

Av kontraktet framgår att handpenningen skulle betalas av köparen senast den 5 december 2019 genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Bestämmelsen följs av följande skrivning.

Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren med anledning av i detta avtal intaget villkor.

Köpekontraktet saknar villkor som gör att köpet inte omedelbart blir bindande för parterna.

I köpekontraktet anges vidare följande.

Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten och godtar fastighetens skick vad gäller [angivande av den del av fastigheten eller den funktion som friskrivningen ska omfatta]. Köparen avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i dessa delar.

I depositionsavtalet anges följande.

Depositionen sker på grund av att köpet ännu inte är definitivt bindande utan kan gå åter under vissa i köpekontraktet avtalade förutsättningar.

Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta ska ske så snart det har klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet.

[…]

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som mäklaren har gett in i ärendet avseende förmedlingen 1 återfinns en mycket kort beskrivning av objektet. Den innehåller ett stycke om totalt fem meningar. Meningen därefter är ofullständig utan vare sig vidare hänvisning eller punkt. Dessutom är sidan 6 och 7 inkompletta. På sidan 6 anges rubriken ”planlösning” men resten av sidan är tom. Sidan 7 är tydligt en sida från en mall som borde ha bytts ut mot något innehåll. Där står rubriken ”utfyllnad” och det anges att sidan ska bytas ut mot lämpligt innehåll. Kvaliteten på fotona och dess skärpa i beskrivningen är låg. De framstår som förstorade och suddiga. De förmedlar inte en översiktlig bild av objektet och dess helhet. På två av fotona skymtas hörnet på ett spabad. I objektsbeskrivningen lämnas i faktadelen uppgift om att objektet har 4 rum och kök.

I den objektsbeskrivning som mäklaren har gett in i ärendet avseende förmedlingen 2 är samtliga sidor kompletta. Där återfinns också en informativ text som beskriver objektet. Kvaliteten och skärpan på fotona i beskrivningen är god. Fotona förmedlar en tydlig överblick av objektet. I beskrivningen lämnas uppgift om att objektet har 6 rum och kök, att boarean och biarean vardera uppgår till 116 kvadratmeter samt att fastigheten har ett trädäck med spabad.

I båda beskrivningarna återfinns samma planritning för objektet. I planritningen finns i källarplanet ett utrymme som benämns gillestuga och ett som benämns förråd. Det senare har utifrån planritningens utseende inte något fönster då det ligger ett utrymme som benämns ”mat” mellan det och fönstret.

Journalen

I journalen med noteringar från förmedlingen 1 finns följande notering.

2019-11-19 Uppdragsavtalet har undertecknats av samtliga uppdragsgivare och fastighetsmäklaren, information har lämnats om avtalets innebörd och omfattning.

I journalen finns ytterligare 11 anteckningar som är daterade den 19 november 2019 som har samband med ingåendet av uppdragsavtalet samt en notering om att objektsbeskrivningen upprättades den 28 november 2019.

Där återfinns också sex anteckningar daterade den 7 december 2019 avseende att energideklaration och objektsbeskrivning ska ha överlämnats till köparen och att information om undersökningsplikt, sidotjänster, försäljningen samt erbjudande om boendekostnadskalkyl har erbjudits köparen.

I journalen anges vidare bland annat följande.

2020-02-26 Handpenningen har som avtalat redovisats till säljaren i enlighet med depositionsavtal, köpehandling samt uppdragsavtal

2020-02-26 Kontrollerat att samtliga särskilda villkor (svävarvillkor) enligt köpehandling och depositionsavtal är uppfyllda.

2020-04-30 Förmedlingsuppdraget upphör.

I journalen finns fem anteckningar daterade den 30 april 2020. De åtgärder som avses är genomgång av likvidavräkning, överlämnande av mäklarjournal, genomläsning och underskrift av köpebrev samt förnyad kontroll av inskrivningar respektive förfoganderätt vid tillträde.

Journalen innehåller vidare nio anteckningar daterade den 7 juli 2020, däribland följande anteckning.

2020-07-07 Handpenningen insatt på klientmedelskontot enligt betalningsvillkor i köpehandlingen samt tillhörande depositionsavtal.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att två budgivare har lämnat totalt sju anbud om mellan 2 900 000 och 3 250 000 kronor.

Statistik över prisutvecklingen i det aktuella området

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram statistik från Svensk Mäklarstatistik som visar förändringen av det genomsnittliga kvadratmeterpriset, kvoten mellan pris och boyta. För villor mäts prisutvecklingen genom att följa förändringen av det så kallade K/T-talet (köpeskillingskoefficienten) som anger förhållandet mellan erlagd köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde vid en viss tidpunkt. Statistiken avser det aktuella området under perioden februari 2019 till och med januari 2021. Av statistiken kan utläsas att K/T-talet för november 2019 uppgår till 1,74 och för maj och juni samma år 1,76 respektive 1,79.

Mejlkonversationen mellan anmälaren 2 och mäklarens chef

I ett mejl till NNs chef framför anmälaren kritik mot mäklaren. Kritiken rör främst de stora skillnaderna i antal rum och utgångspris vid de olika förmedlingarna och att NNs uppskattning av fastighetens marknadsvärde vid den första förmedlingen kan ifrågasättas som anmärkningsvärt lågt. Hon kritiserar också omständigheten att NN är vän med köparen som också är fastighetsmäklare.

NNs chef svarar i ett mejl till anmälaren bland annat följande.

Det stämmer att [namnet på mäklaren] och köparen är bekanta, närmare sagt även gamla kollegor för ett par år tillbaka.

[…]

Huset såldes 2019-11-28 för ett pris om 2,4 miljoner kronor, vid den tidpunkten så kan jag inte göra någon annan bedömning än samma bedömning som [namnet på mäklaren] gjort. Man brukar kunna säga att en värdering har ett intervall på ca 5% och att den öppna marknaden alltid bestämmer i slutändan. Slutpriset kan alltid påverkas av en rad olika aspekter, inte minst efterfrågan, utbudet och det generella marknadsläget. I detta fallet var huset ute till försäljning på den öppna marknaden, den marknadsfördes i alla kanaler som vi har tillgång till och man hade, vad jag kan se, två stora visningar med totalt 29 anmälda spekulanter. Det framfördes ett bud, vilket också accepterades och blev försäljningspriset. [namnet på mäklaren] kan även minnas att majoriteten valde att avböja sitt intresse för huset efter att det budet framfördes, utöver detta så var tillträdesaspekten också av betydelse (eftersom säljaren önskade tillträde i slutet av april 2020).

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har yttrat sig genom ombudet. Han bestrider att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget och tillbakavisar den kritik som anmälarna riktat mot honom. Han har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att han har förmedlat den aktuella fastigheten vid två tillfällen, den 28 november 2019 och den 8 juli 2020. Den främsta anledningen till skillnaden mellan utgångspriserna vid respektive förmedlingstillfälle var att säljaren vid förmedling 2 inte ville sälja fastigheten till ett lägre pris än utgångspriset 2 995 000 kronor.

Förmedlingen 1

Han bedömde, innan säljaren hade besiktigat fastigheten, marknadsvärdet till 2 400 000 kronor. Det framkom emellertid vid besiktningen att det fanns fukt på källarplanet och att fastigheten var i behov av dränering. Ytterligare en omständighet som påverkade hans uppskattning av marknadsvärdet var att säljaren ville sälja med friskrivningsklausul samt önskade tillträdet först efter sex månader. Mot bakgrund av det justerade han det bedömda marknadsvärdet till 2 200 000 kronor. Säljaren hade inga synpunkter på att även utgångspriset justerades till samma nivå.

I samband med visningarna av fastigheten kom många spekulanter och intresset var stort. Den som kom att köpa fastigheten lade sitt bud om 2 400 000 kronor tidigt. De andra spekulanterna tappade intresset och ingen annan var intresserad av att lämna bud. Han ville naturligtvis sälja till högstbjudande. Att den som sedermera blev köpare var hans före detta kollega påverkade inte det.

Förmedlingen 2

Vid tidpunkten för den andra förmedlingen hade marknaden förändrats. Efterfrågan på fastigheter hade ökat och priserna i området hade gått upp.  Dessutom såldes fastigheten utan friskrivningsklausul och säljaren var mer flexibel vad gäller datum för tillträde. Han uppskattade marknadsvärdet till mellan 2 600 000 och 2 700 000 kronor. Säljaren ville emellertid att den skulle marknadsföras med ett utgångspris om 2 995 000 kronor och var inte beredd att överlåta den för ett lägre pris. Fastigheten såldes för 3 025 000 kronor.

Med anledning av att Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt mäklaren att bemöta att köparen vid förmedlingen 1, som då var säljare i förmedlingen 2, i sin redogörelse över sin försäljning av den aktuella fastigheten har angett att han i samråd med NN valde att marknadsföra fastigheten med utgångspriset 2 995 000 kronor har NN anfört följande.

Han sätter alltid utgångspriset i samråd med sin uppdragsgivare. I förmedlingen 2 hade säljaren högt ställda förväntningar. Han var tveksam men marknadsförde fastigheten med utgångspriset 2 995 000 för att han inte skulle göra sig skyldig till användning av ett så kallat lockpris.

Mot bakgrund av mäklarens redogörelse för att priserna i området hade gått upp under tiden mellan de båda förmedlingarna har Fastighetsmäklarinspektionen förelagt mäklaren att bemöta det faktum att statistik som inspektionen tagit fram motsäger detta. NN har anfört att han bedömde att marknaden var i en uppåtgående trend i samband med förmedlingen 2 men han håller med om att statistiken inte visar någon större uppgång.

De två budgivare som var inblandade i budgivningen var båda mycket angelägna om att hitta ett nytt hus vilket spelade stor roll för att fastigheten vid den andra förmedlingen såldes till ett högre försäljningspris. Dessutom valde säljaren att iordningställa bostaden inför försäljningen, vilket gav bostaden ett exklusivare intryck jämfört med förmedlingen 1, där något iordningställande inte förekom.

Det stämmer att han och köparen vid den första förmedlingen tidigare arbetat tillsammans på ett annat mäklarföretag. Det var ungefär två och ett halvt år sedan de upphörde att vara kollegor och de har inte haft någon kontakt därefter. De är vänner på ett socialt medium men umgås inte privat. De är inte släkt med varandra, har inte några ekonomiska samarbeten eller andra gemensamma ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna och depositionsavtalet

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över en skrivning i depositionsavtalet, hänförligt till förmedlingen 1. Det gäller att handpenningen skulle deponeras till följd av att det i köpekontraktet ska ha avtalats om att köpet under vissa förutsättningar kunde gå åter. Någon sådan bestämmelse finns dock inte i köpekontraktet. NN har med anledning av det anfört följande.

Det stämmer att det inte finns någon återgångsklausul i köpekontraktet. Depositionsavtalet upprättades för att parterna ville att köparen skulle betala in handpenningen via mäklarens klientmedelskonto för direkt vidarebefordran till säljaren. Han använde sig av det standardavtal för deposition som finns i hans mäklarsystem. Skrivningen saknar betydelse i sammanhanget och har inte inneburit någon risk för tvist eller missförstånd mellan parterna. Eftersom handpenningen endast skulle studsa på hans klientmedelskonto, fanns det egentligen ingen anledning för honom att upprätta ett depositionsavtal. Han anser därför att det saknas grund för kritik i den delen, alternativt att bristen kan bedömas som ringa och på-följd underlåtas.

Uppgiften om antalet rum i objektsbeskrivningen

Vid den första förmedlingen nyttjade säljaren huset som en fyrarummare. På källarplanet fanns flera utrymmen som till största delen användes som förvaring. Säljaren hade inga synpunkter på att det marknadsfördes med uppgift om att antalet rum uppgick till fyra. I samband med den andra förmedlingen avsåg han att marknadsföra huset med samma uppgift om antalet rum. Säljaren ansåg emellertid att huset kunde nyttjas som bestående av sex rum. Det var två rum på källarplanet, en gillestuga och ett förrådsutrymme som han ansåg kunde nyttjas som rum eftersom de hade direkt ljusinsläpp genom fönster. Mot bakgrund av säljarens önskemål marknadsförde han därför huset med uppgift om sex antal rum.

Journalen

Med anledning av att NN av Fastighetsmäklarinspektionen har förelagts att bemöta frågetecken kring förekomsten av samt dateringen av de anteckningar i journalen som refereras till i stycket ”journalen” i redogörelsen för ingivna handlingar ovan har NN anfört följande.

Han har fört journal löpande under hela förmedlingsuppdraget och lagt in anteckningar i journalen allteftersom respektive åtgärd har genomförts. Han har ingen förklaring till varför datumen i journalen har blivit felaktiga. I normala fall skapar hans journal automatiskt en anteckning allteftersom åtgärderna rapporteras i systemet. I den aktuella journalen ser det ut som att flera av anteckningarna har skapats i efterhand, men NN vill understryka att så inte är fallet. Av någon anledning har datumen för när vissa av anteckningarna gjordes ändrats och han medger att journalen är bristfällig i detta avseende. Mot bakgrund av att en mäklare som inte har upprättat en journal över huvud taget normalt meddelas en varning, bör den brist som de felaktiga dateringarna utgör kunna stanna på en erinrannivå.

Dateringen av åtgärden avseende när uppdragsavtalet ingicks i journalen är felaktig. Den ska naturligtvis vara daterad 26 augusti 2019 då uppdragsavtalet ingicks.

Dateringen, den 7 december 2019, av åtgärderna avseende energideklaration, objektsbeskrivning, information till köparen om undersökningsplikten, boendekostnadskalkyl, information om sidotjänster och försäljningen till köparen i journalen är felaktiga. Samtliga åtgärder har dock vidtagits innan kontraktsskrivningen den 28 november 2019.

Även för noteringarna den 26 februari 2020 om att handpenningen hade redovisats till säljaren och att kontroll av uppfyllande av svävarvillkor vidtagits samt att handpenningen satts in på klientmedelskontot den 7 juli 2020 har dateringen blivit felaktig. Handpenningen betalades av köparen den 2 december 2019 och redovisades till säljaren dagen efter, den 3 december 2019.

Dateringen av övriga noteringar i journalen den 7 juli 2020 är felaktiga eftersom förmedlingsuppdraget upphörde den 30 april 2020. Samtliga åtgärder har emellertid vidtagits inom ramen för förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av förarbetena till 8 § fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 42 och prop. 2010/11:15 s. 24 och s. 49) framgår det bland annat att mäklaren inom ramen för omsorgsplikten ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, men att det inte förväntas att han eller hon iakttar strikt neutralitet när det exempelvis gäller förmedlingsobjektets pris. I skyldigheten att ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen ligger först och främst att mäklaren ska ge råd om hur uppdragsgivaren bör handla, om prissättningen och om huruvida lämnade anbud bör godtas eller om fastigheten istället bör visas på nytt. Mäklaren ska exempelvis ge råd om hur objektet ska marknadsföras och huruvida det ska vara en budgivning.

Det framgår av handlingarna i ärendet att NN upprättade objektsbeskrivningen den 25 november, att det enda anbudet lämnades klockan 19:19 den 28 november samt att kontraktsskrivningen ägde rum samma dag. En av anmälarna har redogjort för att de ordinarie visningarna av objektet ställdes in. NN har uppgett att det kom många spekulanter på visningarna och att köparen tidigt lämnade ett bud. Det framstår enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte som sannolikt att ordinarie visningar skulle ha planerats in och hunnit genomföras under den korta perioden av totalt tre dagar som enligt handlingarna förflöt från det att mäklaren upprättade objektsbeskrivningen till dess att kontraktsskrivningen ägde rum. Vidare har mäklaren uppgett att hela 29 spekulanter var anmälda till visning men att ingen annan var intresserad av att lämna bud över 2 400 000 kronor. Med tanke på den korta tid som förflöt mellan tidpunkten för anbudets lämnande och kontraktsskrivningen därefter framstår det som osannolikt att NN hunnit utreda övriga spekulanters intresse för att lämna ett högre bud på fastigheten.

Vidare har NN angett att den fukt som visat sig på besiktningen vid förmedlingen 1 talade för ett lägre marknadsvärde än 2 400 000 kronor. Samma brist förelåg dock även vid förmedlingen 2 och tycks då inte ha påverkat priset i den riktningen. Mäklaren har vidare uppgett att faktumet att fastigheten överläts med en friskrivningsklausul samt att tillträdet skulle ske sex månader efter kontraktsskrivningen kan ha påverkat skillnaden i pris. Det är sannolikt så att en sådan bestämmelse kan motivera en köpare att hävda ett lägre pris för den risk det innebär. Det är dock inte något som mäklaren har upplyst om i objektsbeskrivningen. Friskskrivningsklausulen är dessutom inkomplett och tycks grundas på en standardskrivning som inte heller den har anpassats efter de avtalade förhållandena i den enskilda förmedlingen. Vad avser en tidsperiod om sex månader mellan kontraktsskrivning och tillträde kan den enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte betraktas som anmärkningsvärt lång. Anmälaren 2 har dessutom uppgett att förslaget på tillträdesdag inte var av avgörande betydelse för säljaren.

NN anger också att objektet vid den andra förmedlingen hade iordningställts inför fotograferingen och visningen vilket det inte hade vid den första. Det styrks av fotona i de ingivna objektsbeskrivningarna och kan naturligtvis påverka priset. Med anledning av hur objektet har beskrivits vid respektive förmedlingstillfälle är dock Fastighetsmäklarinspektionen av uppfattningen att objektsbeskrivningarna som mäklaren har gett in skiljer sig avsevärt åt i fråga om sammansättning, kvalitet och utformning. Objektsbeskrivningen som NN har upprättat i förmedlingsuppdraget 1 ger intrycket av ett hastverk med stora brister i såväl informationsinnehållet som i kvalitén. Inspektionen anser att den sammantaget inte kan anses motsvara måttet på kvalitet och utformning avseende presentationen av objektet som en säljare med fog har rätt att förvänta sig, till skillnad från den kvalitet objektsbeskrivningen vid förmedlingen två har visat sig uppnå. Inspektionen anser det anmärkningsvärt att två beskrivningar av samma objekt som upprättats av samma mäklare inom loppet av ett drygt halvår så tydligt skiljer sig åt oaktat faktumet att objektet vid det senare men inte tidigare tillfället hade iordningsställts inför försäljningen.

Det har i ärendet inte framkommit något som tyder på att säljaren var angelägen om ett snabbt avslut. Trots det har budgivningsprocessen avslutats och köpekontraktet har ingåtts redan samma kväll som det första anbudet lämnades. Det har inte heller under utredningen framkommit om och i så fall hur mäklaren har informerat uppdragsgivaren om vilka åtgärder som vid tillfället hade varit lämpliga att vidta för att få ett högre försäljningspris.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte på ett tillfredsställande sätt har iakttagit sin omsorgsplikt och uppfyllt sin skyldighet att inom ramen för god fastighetsmäklarsed iaktta uppdragsgivarens ekonomiska intresse och verkat för att säljaren skulle få högsta möjliga köpeskilling vid försäljningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.

Överlåtelsehandlingarna och depositionsavtalet

Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i princip överförts oförändrad från 1984 års fastighets­mäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att det åligger en mäklare att klargöra ett köpevillkors innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. I kravet på tydlighet ligger att mäklaren ska verka för att parterna träffar sådana överenskommelser som förebygger konflikter och ger lösningar på problem som kan uppkomma (prop. 1983/84:16 s. 41). Syftet med att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna är att förebygga framtida tvister.

När en fastighetsmäklare medverkar vid kontraktsskrivningen har parterna enligt god fastighetsmäklarsed rätt att kräva att köpeavtalet utformas på ett riktigt sätt (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 15 februari 2012 i mål 44146–10). I detta ligger bland annat ett krav på att utformningen av handlingar och uppgifterna i dessa stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet. De handlingar som mäklare upprättar ska vara adekvata i den meningen att det inte bör finnas några avtalsvillkor eller formuleringar som inte är relevanta för parternas förhållanden (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom 10 juli 2015 mål nummer 24544–14). Mäklaren bör också rensa bort inadekvata formuleringar från standardavtal som han har till sitt förfogande, även om de inte skulle medföra några tolkningsproblem eller fara för rättsförlust i det enskilda fallet (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 jul. 2018) kommentaren till 21 §).

Av ett depositionsavtal ska det framgå på vilken grund handpenningen har deponerats och vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att den ska betalas till säljaren (se beslut 2010-12-15:11 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2010). Det åligger mäklaren att ombesörja att depositionsavtalet står i överensstämmelse med köpekontraktets villkor (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 juni 2011 i mål nr 1437–11).

Det finns i det aktuella depositionsavtalet en bestämmelse med en hänvisning till att depositionen av handpenningen skedde till följd av att det i köpekontraktet hade avtalats om att köpet under vissa förutsättningar kunde gå åter. Det är i ärendet utrett att någon sådan bestämmelse inte hade avtalats i det aktuella ärendet.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har underlåtit att anpassa köpekontraktet och depositionsavtalet till den aktuella överlåtelsen. De felaktiga bestämmelserna i kombination med felaktiga noteringar i journalen avseende omständigheterna medför en oklarhet kring förhållandena. Att skrivningen saknar betydelse och inte har inneburit någon risk för tvist eller missförstånd mellan parterna håller inte inspektionen med om. Förfarandet medför dessutom att NN genom depositionsavtalet har erhållit ett uppdrag att hålla handpenningen deponerad utan att något sådant önskemål framställts av parterna. Förseelsen motiverar en varning.

Uppgiften i objektsbeskrivningen om antalet rum

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Inget hindrar att fastighetsmäklaren utöver de obligatoriska uppgifterna enligt 18 § fastighetsmäklarlagen tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte (Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Förvaltningsrätten i Karlstad har i ett avgörande den 25 september 2018 (mål nummer 2901–18) uttalat att ett angivande av objektets egenskaper på ett felaktigt sätt riskerar att vilseleda konsumenter i deras inledande affärsbeslut.

Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför delas arean in i boarea och biarea. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen. Av dessa mätregler framgår bland annat att hela arean i en källarvåning räknas som biarea.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar i marknadsföringen har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 4.2-1769-14) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Ett av besluten har överklagats.

I ärendet är det utrett att objektet i de två olika objektsbeskrivningarna har marknadsförts med olika uppgift om antalet rum, att de uppgår till fyra respektive sex stycken trots att planlösningen inte har ändrats. NN har angett att skillnaden berodde på hur bostaden vid tillfället för respektive förmedling nyttjades samt säljarens önskemål vid den andra förmedlingen. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att en avsikt att tillmötesgå säljarens önskemål inte åsidosätter mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter.

Det är i ärendet utrett att objektets bo- respektive biarea vardera uppgår till 116 kvadratmeter samt att de utrymmen som på planritningen benämns gillestuga och förråd ligger på källarplanet, det vill säga under marknivån. Mot bakgrund av att dessa utrymmen således inte ingår i bostadens boarea anser Fastighetsmäklarinspektionen att objektet inte kan anses bestå av sex rum och kök. En felaktig uppgift har därför förts in i objektsbeskrivningen som har upprättats vid förmedlingen 2 och marknadsföringen har därigenom blivit vilseledande. Agerandet står i strid med god fastighetsmäklarsed och motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61). Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35 och 60 ff.).

Det är i ärendet utrett att tre av noteringarna över vidtagna åtgärder är felaktiga. Åtgärderna som avses är kontroll av att samtliga särskilda villkor enligt köpehandling och depositionsavtal är uppfyllda, att handpenningen har satts in på klientmedelskontot enligt betalningsvillkor i köpehandlingen och tillhörande depositionsavtal samt att den har utbetalats i enlighet med det. Detta till följd av att något sådant villkor inte var aktuellt. Det är också utrett att datumangivelsen i journalen för totalt 28 noteringar är felaktig.

Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring. I sitt utförande med ovan nämnda brister avseende ett stort antal åtgärder, varav flera är av särskild betydelse och följer av lag, anser Fastighetsmäklarinspektionen att den upprättade journalen inte tjänar sitt enligt förarbetena uttalade syfte (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 mars 2019 i beslut dnr 2018–1624) utan är mer eller mindre obrukbar som dokumentation i händelse av framtida tvist (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 19 september 2019 mål nummer 183–19). Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att journalens brister är så omfattande att NN ska meddelas en varning för dem.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklaren NN meddelas en varning för att ha brustit i sin omsorgsplikt om säljaren, för att ha redovisat uppgift om antalet rum på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen, för att ha underlåtit att anpassa överlåtelseavtalet och depositionsavtalet till omständigheterna vid den aktuella överlåtelsen och för att ha upprättat en journal innehållandes felaktiga noteringar. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.