Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att marknadsföra en bostadsrätt med ett utgångspris som understeg det bedömda marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, registreringsbevis från Bolagsverket, värderingsunderlag, objektsbeskrivningen, frågelistan, anbudsförteckningen och upplåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har gått ut med ett kraftigt lockpris för området. När de såg annonsen för lägenheten tyckte de att lägenheten förmodligen skulle komma att säljas till ett pris på 1,5 till 2 miljoner kronor över utgångspriset. Mycket riktigt steg lägenheten i pris med 1 710 000 kr (46 procent). NN har försökt locka så många som möjligt till denna potentiella drömlägenhet. Förvisso är den ett renoveringsobjekt, men en mäklare bör ha så pass mycket erfarenhet att hen förstår att folk betalar bra även för ett renoveringsobjekt med potential.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten var den näst sista hyresrätten som skulle upplåtas med bostadsrätt i en liten och ganska nybildad bostadsrättsförening. Att föreningen är liten är en stor nackdel. Det finns långivare som inte erbjuder lån till privatpersoner som vill köpa bostad i en liten bostadsrättsförening. Föreningen hade en hög belåningsgrad i sin årsredovisning, vilket också kan göra det svårt att få lån. Belåningsgraden skulle dock sänkas när det aktuella förmedlingsobjektet uppläts med bostadsrätt. Alla rum hade omfattande renoveringsbehov utom ett av badrummen. Lägenheten hade egen uppvärmning genom el-radiatorer samt egen uppvärmning av varmvatten genom egen varmvattenberedare. Detta är mycket ovanligt i området. Lägenheten låg på första våningen, hade ingen balkong och endast ett litet sovrum, även om det fanns potential att skapa fler sovrum. Två eldstäder fanns, vilket är populärt. Det skulle dock kosta ca 80 000 – 100 000 kr att få dem funktionsdugliga. Även om han har en stor marknadsandel i området fanns det i detta fall väldigt få referensförsäljningar att jämföra med. Våren 2019 förmedlades en lägenhet i samma storlek och samma förening, men den låg högst upp och hade topprenoverat kök, badrum samt ytskikt samt en fungerande eldstad. Denna lägenhet såldes för 4 850 000 kr.

Han värderade den nu aktuella bostaden till cirka 4 200 000 kr och baserade sin värdering på kunskap, erfarenhet historik och kända fakta. Uppdragsgivarna (föreningens styrelse) instämde i värderingen, men ville använda 3 750 000 kr som utgångspris, vilket var deras absolut lägsta tänkbara försäljningspris. Han rekommenderade ett högre utgångspris eftersom han förmodligen annars skulle få upp mot hundratalet spekulanter på visningarna och framförallt skulle deras föreslagna utgångspris ligga avsevärt lägre än hans marknadsvärdering. Uppdragsgivarna stod på sig och beslutade att de ville marknadsföra bostaden med deras absolut lägsta försäljningspris, dvs 3 750 000 kr. Lägenheten såldes för 5 460 000 kr. Att försäljningspriset skulle skilja sig kraftigt från utgångspriset var en utveckling som han tyvärr kunde se framför sig eftersom han hade haft diskussioner med uppdragsgivarna kring utgångspriset. Visningarna besöktes av ca 90 sällskap. På grund av det omfattande renoveringsbehovet valde endast 13 spekulanter att lämna sina kontaktuppgifter. Tillfälligheter påverkade den extrema prisutvecklingen för bostaden. Detta kommer med stor sannolikhet vara ett extremt högt försäljningspris (i förhållande till bostadens skick) under många år framöver. En av budgivarna behövde akut bostad eftersom han stod utan nytt boende och en annan budgivare sökte renoveringsobjekt i området eftersom de bodde några hundra meter därifrån. Ytterligare en av budgivarna var trångbodd med sin familj i en 1:a på samma gata och ville bo kvar på gatan, men i en större bostad. Det blev en annan budgivare som köpte lägenheten, en person som helt enkelt hade bestämt sig för att hon skulle ha den. Med facit i hand borde han ha stått på sig mer i sina diskussioner med uppdragsgivarna kring deras beslut om nivå på utgångspris.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33).

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I det sistnämnda av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse.

Av NN:s egna uppgifter framgår att han värderade bostadsrätten till ca 4 200 000 kr, men att uppdragsgivaren insisterade på ett utgångspris om 3 750 000 kr. Utgångspriset understeg det bedömda marknadsvärdet med 10,7 procent. Bostadsrätten kom sedan att säljas för 5 460 000 kr. Utgångspriset understeg försäljningspriset med 31,3 procent. Även om det belopp som NN uppger sig ha värderat bostadsrätten till framstår som mycket lågt jämfört med försäljningspriset kan Fastighetsmäklarinspektionen inte motbevisa värderingen. Inspektionen kan dock konstatera att NN måste ha varit medveten om att han gjorde en förhållandevis låg värdering av bostaden. När han dessutom gick uppdragsgivarna till mötes och marknadsförde bostaden med ett utgångspris som låg mer än 10 procent under hans egen värdering måste utgångspriset enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning bedömas utgöra ett lockpris. Förseelsen motiverar en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen vill i detta sammanhang klargöra att en mäklare är ansvarig för sin marknadsföring. Även om en uppdragsgivare insisterar på att sätta ett utgångspris som avviker väsentligt från mäklarens bedömda marknadsvärde så är det inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att mäklaren åtar sig att marknadsföra bostaden till detta pris.