Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att marknadsföra en bostadsrätt med ett utgångspris som understeg det bedömda marknadsvärdet. Även prövning av om mäklaren har upprättat en fullständig anbudsförteckning när flera förhandsbud inte tagits med i anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I flera anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälarna gör gällande att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av objektet och de har gett in skärmdumpar från marknadsföringen samt sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälningarna. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, sms och e-postmeddelanden, omdömen om honom som mäklare samt värderingsunderlag.

Anmälningarna

Anmälare 1 har uppgett i huvudsak följande.

Utgångspriset var 995 000 kr och redan efter några timmar var buden uppe i 1 725 000 kr, trots att en visning fortfarande återstod.

Anmälare 2 har uppgett i huvudsak följande.

Priserna brukar ligga mellan 1 750 000 kr och 1 900 000 kr i området. Vid kontakt med NN har han en kryptisk förklaring om att det var länge sedan någon liknande bostad såldes i området samt att den aktuella lägenheten såldes för 1 200 000 kr för tio år sedan. NN anser tydligen att bostadens värde sjunker 20 procent på tio år och att det är ett bra utgångspris. Liknande bostäder i området säljs för 77 000 kr per kvadratmeter, vilket ligger betydligt närmare vad slutpriset blev för bostaden. När anmälaren frågade NN om accepterat pris fick han veta att en annan person bjudit 1 500 000 kr, men att det inte var intressant för det ska vara budgivning. Det fick hållas extra visningar och var lång kö.

Anmälare 3 har uppgett i huvudsak följande.

NN satte förmodligen ett lockpris. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 2 300 000 kr.

Anmälare 4 har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten gick upp med över 120 procent. Vid visningen var det över 60 personer som stod i kö. NN var aldrig inne i lägenheten och det fanns ingen möjlighet att prata med honom och ställa frågor.

Anmälare 5 har uppgett i huvudsak följande.

Visningen var proppfull med långa köer utanför. Att en lägenhet stiger i pris med 123 procent är orimligt.

Anmälare 6 har uppgett i huvudsak följande.

NN satte alldeles för lågt utgångspris och det blev budkrig direkt. Slutpriset var en ökning med 124 procent.

Anmälare 7 har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten annonserades för 995 000 kr, vilket är långt under snittpriset för liknande lägenheter i området. Oetiskt.

Anmälare 8 har uppgett i huvudsak följande.

Slutpriset översteg utgångspriset med 124 procent. Av mäklarföretagets egen hemsida framgår även att NN tidigare sålt flera andra enrumslägenheter i området till betydligt högre priser än utgångspriset.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han brinner för sitt arbete och tillgänglighet är A och O för honom. Även om han gärna vill svara på telefon, e-post och sms direkt kan det vara omöjligt när han är upptagen med möten, visningar m.m. Han återkommer dock alltid samma dag, även om han kanske inte har ett svar till kunden. Om han inte hade varit tillgänglig hade han inte kunnat nå det resultat som han nått. På grund av rådande pandemi (Covid-19) valde han att hålla tre visningstillfällen samt en del privatvisningar och digitala visningar. Vid varje visningstillfälle släppte han in två till fyra spekulanter i taget i lägenheten. Eftersom den är så liten var det svårt att hålla avstånd så han valde därför att själv stå vid dörren. Han var tillgänglig för alla kunder. Han ringer dessutom alltid i efterhand upp de spekulanter som varit på visning för att höra om de har fler frågor kring bostaden.

Han bedömde att bostadsrättens marknadsvärde var 1 400 000 kr +/- 100 000 kr. Det fanns få liknande försäljningar att jämföra med. Snittpriset för bostadsrätter om ett rum och kök i det aktuella området låg på 50 684 kr per kvadratmeter. Efter att ha sett skicket på bostaden och beaktat den pågående pandemin var han och säljaren överens om att bostadsrätten skulle kunna säljas för 1 400 000 kr och att det var ett bra pris. Han har inte tidigare förmedlat något objekt i den storleken i det området. De flesta av hans förmedlingar har avsett objekt som ligger i andra områden. Efter första visningen gick budgivningen upp till 1 735 000 kr och redan då ville säljaren stänga affären. Han (NN) fick då förklarat för sig att det under sommarperioden är ett extremt högt tryck på enrumslägenheter i området för att många studenter ska börja studera. Försäljningspriset blev förvånansvärt högt (ca 85 000 kr per kvadratmeter) och enligt hans kollegor är detta ett rekordpris som de kommer tala om länge. Bostaden var i dåligt skick, låg på bottenplan och hade bara ett fönster. Avgiften var helt okej (647 kr per kvadratmeter). De lade ut bostadsrätten till försäljning med utgångspriset 995 000 kr. Han anser att allt tyder på att priset de gick ut med var ett rimligt pris. Efter att bostaden marknadsförts blev han kontaktad av några intressenter som ville avsluta affären för ett lägre pris än utgångspriset. Detta var för honom ett bevis på att han gick ut med rätt utgångspris. Prisuppgången kan t.ex. bero på köpare som vill renovera för egna behov eller för att sälja vidare, att många studenter behövde bostad, att många på grund av Covid-19 ville köpa bostad till sitt barn eller förälder som var i riskgrupp, att många på grund av Covid-19 valde att köpa en mindre bostad än de annars skulle ha valt för att minska sina kostnader ifall man förlorar arbetet samt att det var ett lågt utbud generellt avseende enrumslägenheter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 25 maj 2020. Inget utgångspris anges i uppdragsavtalet.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges att utgångspriset är 995 000 kr.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns bud från 7 olika budgivare noterade. Det första noterade budet var på 1 100 000 kr och det lämnades den 25 juni kl. 20.30. Det sista budet var slutpriset 2 225 000 kr och det lämnades den 29 juni kl. 15.00. Inget bud som är lägre än 1 100 000 kr finns noterat i anbudsförteckningen.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat den 30 juni 2020. I avtalet anges att köpeskillingen är 2 225 000 kr.

Försäljningsstatistik

NN har gett in en förteckning över sålda bostäder, från vilken han räknat ut kvadratmeterpriset för sålda bostäder om ett rum och kök. I förteckningen finns endast fyra sådana sålda objekt. Försäljningarna ägde rum under tidsperioden 2007 till 2017. Ett av objekten är troligtvis den i ärendet aktuella bostadsrätten, eller en lika stor bostadsrätt på samma adress. Denna bostadsrätt såldes år 2012 för 1 150 000 kr.

SMS och e-postmeddelanden från spekulanter

I ett e-postmeddelanden den 19 juni 2020 kl. 21.10 skriver en spekulant följande. ”För närvarande erbjuder vi 520 000 kr. Ser fram emot att höra från dig.”

I ett e-postmeddelande den 19 juni 2020 kl. 10.56 skriver en spekulant följande. ”Hej, jag vill lägga ett dolt bud på 800 000 på denna bostad som gäller framtills på måndag, överväg med säljaren om ni vill sälja denna bostad till mitt bud, i så fall kan jag skriva papper omgående!”

I ett sms den 21 juni 2020 kl. 10.26 skriver en spekulant följande. ”hejsan! går det köpa [gatunamn och gatunummer] innan visning för utropspriset 995 000 kr? Med vänlig hälsning [överstruken text] kan sätta över kontant insatsen redan samma seckund”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på att en mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning, såsom exempelvis marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33).

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I det sistnämnda av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse.

NN har själv uppgett att han bedömde att bostadsrättens marknadsvärde uppgick till 1 400 000 kr +/- 100 000 kr. Ändå satte han utgångspriset till 995 000 kr, vilket understeg det bedömda marknadsvärdet med minst 23 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har marknadsfört bostadsrätten till ett pris som väsentligt understeg det marknadsvärde som han uppger att han bedömde att bostadsrätten hade. Detta agerande strider mot god fastighetsmäklarsed.

Det kan även noteras att bostadsrätten kom att säljas för 2 225 000 kr, vilket vida överstiger inte bara utgångspriset utan även den bedömning av marknadsvärdet till 1 400 000 kr +/- 100 000 kr som NN säger sig ha gjort. Det finns skäl att ifrågasätta om det belopp som NN uppger sig ha värderat bostadsrätten till verkligen stämmer med hur han faktiskt bedömde marknadsvärdet. Det saknas relevant statistik som stöder hans prissättning. Den aktuella bostadsrätten (eller en lika stor bostadsrätt på samma adress) såldes för 1 150 000 kr år 2012. Prisutvecklingen sedan dess talar med styrka för ett avsevärt högre värde vid en försäljning år 2020. De flesta av de argument som NN i sitt yttrande har framfört som tänkbara skäl till att priset gick upp bör ha varit kända för honom redan när bostadsrätten marknadsfördes.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed då han marknadsfört en bostadsrätt till ett pris som väsentligt understeg det av honom uppgivna bedömda marknadsvärdet samt även väsentligt understeg det högre marknadsvärde som NN inte rimligen kan ha undgått att förstå att bostadsrätten betingade. Förseelsen utgör grund för en varning.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsdomstolens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Av NNs egna uppgifter och de sms och e-postmeddelanden som han gett in framgår att han den 19 juni 2020 mottog ett bud på 520 000 kr och ett dolt bud på 800 000 kr samt att han den 21 juni 2020 mottog ett bud på utgångspriset. Inget av dessa förhandsbud finns noterade i anbudsförteckningen. Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Att NN inte har noterat de lämnade förhandsbuden i anbudsförteckningen utgör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning en varningsgrundande förseelse.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN ska meddelas en varning för att han använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt samt för att han inte noterat samtliga lämnade bud i anbudsförteckningen. Förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig.