Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens utförande av ett värderingsuppdrag beträffande en bostadsrätt uppfyller kravet på att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och vara opartisk.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN beträffande ett uppdrag att värdera en bostadsrätt. Anmälaren har gett in en ljudfil, NN:s värdering av bostadsrätten samt fyra värderingar utförda av olika mäklare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in underlaget för hennes värdering av bostadsrättens marknadsvärde.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 3 februari 2020 utförde NN en marknadsvärdering avseende en bostadsrätt, på uppdrag av anmälarens före detta partner. Bostadsrättens marknadsvärde uppskattades till 15 800 000 kr. Den 24 februari 2020 värderade en annan mäklare bostadsrätten till 17 200 000 kr.

Anmälaren kontaktade NN den 7 april 2020 för att fråga varför hon värderade bostadsrätten till ett så lågt värde. NN berättade också att hon kunde ha värderat bostadsrätten till ett högre pris, men att hon inte gjorde det eftersom anmälarens före detta partner skulle köpa ut anmälaren. Hon uppgav också att bostadsrätten skulle kunna ha sålts för ett högre pris än det hon värderade den till. Eftersom NN:s värdering var orimligt låg kunde anmälaren och hennes före detta partner inte komma överens om en affär.

Handlingarna

Övriga mäklares värderingar

Värdering, utfärdad av NN den 3 februari 2020

Värderingen beställdes av anmälarens före detta partner. Det bedömda marknadsvärdet anges till 15 500 000 + / - 500 000 kr.

”Marknadsvärdering”, utfärdat av (mäklare A) den 26 februari 2020

Det bedömda marknadsvärdet anges till 17 200 000 + / - 500 000 kr.

”Marknadsvärdering”, utfärdat av (mäklare B) den 18 maj 2020

Det bedömda marknadsvärdet anges till 17 500 000 + / - 250 000 kr

”Försäljningsprospekt”, utfärdat av (mäklare C) den 19 maj 2020

Värderingen beställdes av anmälaren. Det bedömda priset vid en försäljning anges till 17 000 000 – 17 500 000 kr.

”Marknadsvärdering”, utfärdat av (mäklare D) den 27 maj 2020

Det bedömda marknadsvärdet anges till 17 500 000 + / - 500 000 kr.

Utdrag från värderingssystemet

Den aktuella bostadsrättens pris uppskattas idag till 13 251 000 kr.

Inspelat telefonsamtal mellan anmälaren och NN, den 6 april 2020

NN, 02:26 – 02:52

”Det känns som en oerhört trygg värdering och jag visste också att det handlade om att någon skulle köpa ut den ena, så jag ville verkligen inte trissa upp den här värderingen. Och sen så kan man säga, efter det så har väl marknaden gått upp lite grann och det, kanske, säkert att den här hade kunnat gå för 125 000 per kvadrat eller till och med mer innan det vände, men nu vete fasen vad jag skulle våga sätta värdet på, här och nu.”

NN, 03:25 – 03:46

”Ja, nej, men jag, jag gjorde ju inte en försäljning… alltså, det är ju alltid så där, om du går ut och ska göra en värdering för att få sälja något, då kanske man ibland gasar på någon miljon för man vill visa att man tror på objektet. I det här fallet så gjorde jag en värdering för en, en köper ut en annan och då ville jag inte gasa på.”

NN, 04:35 – 04:47

”Men jag kan ju säga att jag hade väl kanske lika väl kunnat satsa på 120 vid det tillfället, men givet att jag hade de här underlagen och jag visste att det inte var för försäljningssyfte utan det var verkligen en riktig värdering.”

NN, 06:05 – 06:25

”Men jag tycker, vad som kan vara vettigt kanske, det är väl och säga, alltså för (anmälarens före detta partner) var ju öppen med mig och sa att det här är en bodelningsvärdering, och om de andra är försäljningsvärderingar så kanske man ska enas om att ta något snitt, liksom. Det kanske är det, rimligt, om, om det nu är så att man ska köpa ut den andra.”

NN, 07:22 – 08:00

”Sen tror jag, och det känner du säkert till också, för jag tror att (annat mäklarföretag) jobbar väl kanske att de hivar upp värderingar någon miljon eller två för att få uppdrag och så säger de att de har en kund också. Men då tycker jag att, ta dit den kunden och sälj den då för, för 19 miljoner liksom, eller 20 miljoner. Det tror jag är, är… det är väl liksom jättebra om, om de har det, men vi har ju också kunder som skulle kunna, liksom… men det var inte, det var inte med det, det var inte det uppdraget jag hade när jag gjorde värderingen, (ohörbart) det är en värdering för bodelning.”

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Bostadsrätten köptes under år 2015 för 11 300 000 kr. Enligt ett värderingssystem var marknadsuppgången från inköpsdatum till och med den 3 februari 2020 1 951 000 kr. Marknadsvärdet uppskattades därmed till 13 251 000 kr, under förutsättning att bostadsrätten var i samma skick som när den köptes. Bostadsrätten hade emellertid renoverats till en kostnad som enligt uppgift uppgick till 1 600 000 kr. NN adderade värdet från värderingssystemet med renoveringskostnaden. Hon adderade därefter ytterligare 600 000 kr, då hon ansåg att bostadsrätten hade köpts för ett bra pris och att renoveringen var fint utförd. Marknadsvärdet som hon kom fram till var således 15 500 000 kr + / - 500 000 kr.

Tre av de andra värderingarna som anmälaren skickat in utfördes vid ett senare tillfälle. Den fjärde utfördes av ett mäklarföretag som normalt värderar objekt till 1 000 000 – 2 000 000 kr högre än vad NN. Hon värderar alltid konservativt med stöd av analys i form av tidigare försäljningar och marknadsutvecklingen. Det är inte ovanligt att mäklare värderar objekt högt för att få förmedlingsuppdrag, vilket NN inte gör. Vid värderingar som syftar till att leda till en försäljning är det heller inte ovanligt att värderingar hålls uppe. De övriga värderingarna är adresserade till anmälaren och har kanske haft som uppdragsbeskrivning att leda till försäljning. När NN utför ”bankvärderingar” eller ”utköpsvärderingar” håller hon alltid värderingarna konservativa eller låga. Det finns ingen anledning att lägga på luft, utan hon utgår krasst från de data hon har för hand, inköpspris, snittmässig marknadsprisuppgång och renoveringskostnader. I förevarande fall fanns mycket detaljerade data att tillgå.

I bodelningssammanhang är det vanligt att man tar in några värderingar och använder ett snitt. Självklart är det enda marknadspriset vid varje tillfälle det försäljningspris som marknaden då är villig att betala vid en riktig försäljning, vilket NN informerade anmälaren om.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för kraven som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I och med ordet ”beakta” i 8 § fastighetsmäklarlagen markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen (prop. 2010/11:15 s. 49).

Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt fastighetsmäklaruppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76).

Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering av en bostad sker det i rollen som mäklare. Även under sådana uppdrag gäller mäklarens omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet. Mäklaren ska iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena 2017-2070 och 2016-1373).

NN har redogjort för hur hon bedömde bostadsrättens marknadsvärde. Utredningen visar inte att hon har varit partisk eller på något annat sätt brustit i sin omsorgsplikt vid bedömningen av värdet. Ärendet ska därför avskrivas.

Fastighetsmäklarinspektionen vill dock betona att om en mäklare låter syftet bakom en beställning av en värdering påverka resultatet av värderingen, kan detta agerande stå i strid med omsorgsplikten eller mäklarens skyldighet att vara opartisk enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Det är naturligtvis inte acceptabelt att en mäklare uppger ett värde som överstiger objektets marknadsvärde för att locka beställaren att ingå förmedlingsuppdrag med mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en värdering, oavsett varför den utförts, ska återge objektets verkliga marknadsvärde.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.