Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om boarean och antalet rum i en fritidsfastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en fritidsfastighet. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och har lämnat in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, objektsbeskrivningen, skärmdumpar med övrig marknadsföring från internet, en spekulantlista, en förteckning med slutpriser för andra sålda objekt i området samt ett e-postmeddelande från honom till anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Den aktuella fastigheten har marknadsförts med uppgift om att boarean är 63 kvadratmeter, trots att boarean egentligen är 28 kvadratmeter och resterande 35 kvadratmeter utgör biarea.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Boarea: 63 kvm (Areakälla: säljarens information)

Antal rum: 3 varav 2 sovrum

Välkommen till detta vinterbonade fritidshus […] Två gäststugor med många sängplatser […]

Under rubriken ”Allmänt” anges bland annat följande.

Fastigheten disponeras av fyra hus. Två gästhus, en huvudbyggnad som ger totalt 63 kvm. Och en friggebod på 10 kvm.

Av beskrivningen framgår att en arbetsvagn har gjorts om till den mindre gäststugan.

Av planritningarna framgår att bostadshuset består av ett vardagsrum, ett sovrum, ett kök samt ett mindre förråd. Attefallshuset uppges bestå av ett sovrum samt ett vardagsrum. Gäststugan anges bestå av ett sovrum och ett förråd.

I objektsbeskrivningen återfinns en av säljaren besvarad frågelista. Där anges bland annat följande under rubriken ”Renoveringar”.

Attefall 25 kvm. Byggår 2018

Lantmäteriutdrag

Av utdraget från Lantmäteriet framgår att det finns en taxerad småhusbyggnad på tomten, med en boarea om 28 kvadratmeter och ingen biarea.

E-postmeddelandena

Av ett e-postmeddelande från anmälaren till mäklaren framgår följande.

Hej!

Hur stor är huvudbyggnaden?

Hur stort är attefallshuset?

För som jag förstod det var det 58 kvm som är summan av byggnad och attefallshus.

Av mäklarens svar framgår följande.

Hej!

Huvudbyggnaden är ca 28 kvm.

Attefallshuset 25 kvm.

Gäststugan ca 10 kvm.

Så detta tillsammans blir 63 kvm och inte 58 kvm.

Övrig marknadsföring

I den övriga marknadsföringen från internet har det angivits samma uppgifter om boarean och antalet rum som framgår av objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

På den aktuella tomten finns det fyra byggnader. Den första byggnaden är ett äldre bostadshus om 28 kvadratmeter. Huset har ett vardagsrum, ett sovrum och ett mindre kök. Det användes av säljaren för matlagning och som sovplats för gäster. Den andra byggnaden är ett inrett attefallshus om 25 kvadratmeter. Attefallshuset är nybyggt och har ett vardagsrum och ett sovrum. Det är inrett med en våningssäng, en soffa och en tv-möbel. Byggnaden är även förberedd för en installation av kök, toalett och dusch. Ägaren använde attefallshuset som sitt primära val för att sova och umgås. Den tredje byggnaden är en gäststuga om 10 kvadratmeter. Stugan har ett rum som kan användas som ett sovrum, alternativt som ett vardagsrum med sängplats. I stugan finns en våningssäng, förvaringsmöjligheter samt en läshörna. Den fjärde byggnaden innehåller ett mindre förråd samt ett utedass.  

I objektsbeskrivningen har en felskrivning medfört att det står ”Antal rum - 3 varav 2 sovrum”. Det skulle egentligen stå ”3 rum och 2 sovrum”. Med detta avses ett sovrum i det ordinarie bostadshuset, ett sovrum i attefallshuset samt tre övriga rum (ett rum i det ordinarie bostadshuset, ett rum i attefallshuset och ett rum i gäststugan).

Anmälaren besökte aldrig visningarna. Han har endast haft kontakt med henne per e-post. Säljaren var bestämd angående vilka uppgifter om boarean som skulle anges i marknadsföringen. Att det är säljarens information som ligger till grund för den angivna uppgiften står med i objektsbeskrivningen. Hur bostadsytan disponerades på fastigheten har han beskrivit tydligt i texten. Han informerade även besökarna på visningarna om hur boarean var fördelad. Eftersom den senaste taxeringen ägde rum innan attefallshuset byggdes 2018 finns det bara en byggnad angiven som värderingsenhet. Utdraget från Lantmäteriet delades ut på visningarna tillsammans med objektsbeskrivningen och fanns även med i marknadsföringen på internet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om byggnadens storlek.

Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Boarean

Information om bostadens storlek är en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om bo- och biarea är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga eller otydliga uppgifter i frågan riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som har lämnats av säljaren är korrekta.

Begreppet boarea är ett vedertaget och, i Svensk Standard 21054:2020, standardiserat begrepp om hur utrymmen inrättade för boende i en byggnad ska mätas.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat beslut med dnr. 2019–1101 och 2019–1469).

NN har i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet angivit att boarean är 63 kvadratmeter och att uppgiften kommer från säljaren. Det finns inte angivet att boarean enligt den senaste taxeringsinformationen är beräknad till 28 kvadratmeter. Att utdraget från Lantmäteriet har tillhandahållits i samband med objektsbeskrivningen anser inte Fastighetsmäklarinspektionen utgör ett tillräckligt klargörande av att det fanns olika uppgifter om boarean. Det kan vidare konstateras att det inte finns tydligt angivet i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen hur den av säljaren uppgivna boarean skulle fördela sig mellan de tre byggnaderna.

I tidigare beslut har Fastighetsmäklarnämnden (nuvarande Fastighetsmäklarinspektionen) varnat mäklare som har slagit samman huvudbyggnadens boarea med ett gästhus area (se beslut 2010-01-27:8 i årsboken för 2010 och 2008-09-24:7 i årsboken för 2008).

Det är konstaterat i ärendet att varken attefallshuset eller den mindre gäststugan hade köksinredning eller vatten och avlopp installerat. Genom att slå samman huvudbyggnadens boarea med ett attefallshus area och ett gästhus area har NN infört en oriktig och oklar uppgift om boarea i marknadsföringen. Det går inte att åsidosätta ansvaret för att ange korrekt och rättvisande information med anledning av en säljares önskemål eller för att tillgodose spekulanters potentiella behov i fråga om objektets egenskaper.

Genom att ange felaktig information om boarean, och genom att underlåta att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om boarean, har NN agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen samt marknadsfört fastigheten i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Förseelsen motiverar en varning. Att utdraget ur Lantmäteriets fastighetsregister har tillhandahållits tilltänkta köpare tillsammans med objektsbeskrivningen och bifogats till köpekontraktet föranleder ingen annan bedömning (jämför beslut med dnr 2017–2373, 2019–1101 (överklagat), beslut 2008-09-24:7 i årsboken för 2008 och beslut 2010-01-27:8 i årsboken för 2010).

Uppgiften om antalet rum

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Finns uppgiften med i objektsbeskrivningen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande, precis som i den övriga marknadsföringen.

Det framgår av utredningen i ärendet att det ordinarie bostadshuset inrymmer ett vardagsrum, ett sovrum och ett kök. I attefallshuset finns det två utrymmen som disponeras som vardagsrum och sovrum. I det mindre gästhuset finns ytterligare ett utrymme som enligt NN kan disponeras som ett sovrum eller ett vardagsrum. I objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen anges att antalet rum är tre, varav två sovrum. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att fastigheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter i marknadsföringen om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett flertal beslut meddelat mäklaren en erinran (se bland annat beslut den 26 augusti 2020 med dnr. 20–0206 och 20–0349).

I det aktuella ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att tilltänkta köpare genom att ta del av text, bilder och planritningar i marknadsföringsmaterialet har kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum. NN ska därmed meddelas en erinran för förseelsen.

Påföljden

NN meddelas en varning för att inte ha redovisat information om fastighetens boarea på ett korrekt och rättvisande sätt i objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring. I denna varning ingår en erinran för att ha redovisat uppgift om antalet rum på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring.