Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har hanterat slutförandet av ett uppdragsavtal på korrekt sätt då uppdragsgivaren gett besked om att en annan mäklare hittat en köpare till uppdragsgivarens bostad. Även prövning av om mäklaren agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när denne framställt provisionsanspråk mot uppdragsgivaren efter att bostaden förmedlats av annan mäklare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in två uppdragsavtal, journalen, anbudsförteckningen, en förteckning över gäster vid visning av bostadsrätten, en faktura samt mejlkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De anlitade NN 2018, men valde att avbryta försäljningen. I mars 2020 fick han uppdraget på nytt, dock utan uppdragsavtal. Efter att bostaden annonserats i tre veckor och endast en budgivare lagt bud valde de att avbryta på nytt. NN försökte förmå dem att godta ett lägre pris trots att de gång på gång sa nej till detta. De avslutade uppdraget muntligt och skriftligt den 25 april 2020. Ett par dagar senare anlitade de en ny mäklare. NN skickade spekulantlista och journal först efter att de hade gjort klart bostadsförsäljningen med hjälp av den nya mäklaren. Då fick de veta att det var en av de gamla spekulanterna och att han hade fått veta av NN att de kunde tänka sig att gå ned i pris långt under sitt acceptpris. De fick en faktura från NN på närmare 60 000 kr med förfallodag den 15 maj 2020. De bestred fakturan med hänvisning till att de redan betalat arvode till den nya mäklaren. De fick inget svar. De fick sedan reda på att NN och den nya mäklaren kom överens om att dela provisionen 50/50. Senare ändrar sig NN och vill ha 75 procent. Ytterligare någon dag senare ändrar han sig igen och vill ha 100 procent av provisionen. Deras nya mäklare har kämpat för att lösa detta. NN vägrar diskutera med dem. De som säljare ska inte bli debiterade provision två gånger för en bostadsaffär.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsuppdraget ingicks 2018. Eftersom budgivningen inte kom upp till den önskade nivån kom de överens om att höras av igen vid senare tillfälle. Uppdraget sades inte upp och han fick behålla nycklarna under tiden. Det stämmer inte att uppdraget sades upp den 25 april 2020. De hade fortsatta kontakter efter denna tidpunkt. Den 13 maj 2020 uppfattade han uppdraget som uppsagt av anmälaren eftersom anmälaren skrev att de varit i kontakt med en annan mäklare som eventuellt hade en köpare till lägenheten. Han kontaktade sin branschorganisation för rådgivning och skickade därefter över journal och spekulantlista till anmälaren. Anbudsförteckningen nämndes inte vid kontakten med branschorganisationen. Han skickade därför inte över någon sådan till anmälaren.

Det stämmer inte att han skulle ha sagt till en spekulant att anmälaren kunde tänka sig att gå ned i pris långt under sitt acceptpris. Han förmedlade den prisbild som anmälaren önskade för att ingå överlåtelseavtal.

När han fick veta att det var en av de spekulanter han hade anvisat som hade köpt bostadsrätten sökte han juridisk rådgivning för att få veta hur han skulle gå till väga angående sin provision. Han uppfattade felaktigt att han skulle skicka en faktura till kunden. Han blev därefter uppringd av den andre mäklaren angående den faktura som han skickat till anmälaren. De kom fram till att de som mäklare skulle fortsätta diskussionen om hur de kunde fördela arvodet och att han skulle skicka faktura till den andre mäklaren istället. Fakturan till anmälaren var alltså inte längre aktuell och anmälaren hade också meddelat honom att anmälaren skulle bortse från fakturan om han inte hörde av sig igen. Att han ändrat inställning till hur stor del av arvodet han vill ha beror på att han först fick uppfattningen att den andre mäklaren haft uppdraget under en längre tid, vilket sedan inte visade sig stämma. De har lämnat tvisten till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd för avgörande, men säljaren kommer endast att betala ett arvode till den andre mäklaren och kommer inte att påverkas av hur arvodet fördelas mellan mäklarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat av NN och säljarna (anmälaren och ytterligare en person) den 7 maj 2018.

E-postmeddelanden

I ett e-postmeddelande den 13 maj 2020 kl. 14.00 från NN till anmälaren anges följande.

Hej [anmälarens namn], hoppas allt är bra!

Har ni tittat på datum för nästa visning så att jag kan planera in dag/tid samt marknadsföring till detta datum?

I ett e-postmeddelande den 13 maj 2020 kl. 15.09 från anmälaren till NN anges följande.

Hej [mäklarens förnamn],

Min [beskrivning av anmälarens relation till en person] är också mäklare och har förmodligen hittat en köpare så i dagsläget avvaktar vi med visningar etc.

I ett e-postmeddelande den 13 maj 2020 kl. 15.19 från NN till anmälaren anges följande:

Hej [anmälarens namn], här kommer journal och spekulantregister så att du ser vilka kunder vi är provisionsberättigade till, [namn på spekulant] sökte jag häromdagen för att se om han hittat en 4-rummare nu men han har inte återkopplat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förmedlingsuppdraget

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Av bestämmelsen framgår även bland annat att om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 34) anges bland annat följande.

Det finns en risk att säljare missuppfattar en uppsägning som mäklaren gjort muntligen och att försäljningen fördröjs därför att säljaren felaktigt räknar med att avtalet fortsätter att löpa. En försäljning kan också fördröjas om mäklaren missuppfattar uppdragsgivaren och felaktigt tror att denne sagt upp avtalet. […]

Ibland avslutas ett uppdragsavtal utan att det blir någon överlåtelse, och senare träffar säljaren ett överlåtelseavtal med en köpare som han eller hon kommit i kontakt med tack vare mäklaren. Då och då uppstår det en tvist mellan mäklaren och uppdragsgivaren om mäklaren ska ha rätt till ersättning i ett sådant fall. Risken för sådana tvister skulle minska om mäklaren upplyser säljaren om att mäklaren kan ha rätt till ersättning vid en senare överlåtelse. En skyldighet för mäklaren att lämna en sådan upplysning bör därför införas.

Av utredningen i ärendet framgår att NN ingick ett uppdragsavtal med anmälaren och ytterligare en person i maj 2018. Någon försäljning kom inte till stånd. Anmälaren menar att uppdraget sades upp, att nytt muntligt uppdragsavtal ingicks 2020 och att avtalet därefter sades upp den 25 april. NN har uppgett att uppdraget inte sades upp av någon av parterna utan fortsatte löpa fram till det e-postmeddelande han mottog från anmälaren den 13 maj 2020, vilket han tolkade som en uppsägning av uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det kan visas att det förhållit sig på det sätt anmälaren anfört, utan NN:s uppgifter får godtas.

Det e-postmeddelande som NN tolkat som en uppsägning av avtalet behöver enligt inspektionens mening inte nödvändigtvis uppfattas som en sådan. I e-postmeddelandet uppger sig anmälaren vilja avvakta med visningar. Samtidigt anger anmälaren att en annan mäklare förmodligen hittat en köpare till bostaden. Det hade enligt inspektionens mening varit lämpligt att ta reda på om anmälaren önskade säga upp förmedlingsuppdraget, men i situationen är det förståeligt att NN uppfattade meddelandet som en uppsägning. Om en uppsägning av avtalet görs ska detta skriftligen bekräftas av mäklaren. NN har i sitt svar till anmälaren inte bekräftat att uppdragsavtalet sägs upp. Hade han gjort en sådan bekräftelse hade det blivit tydligt för anmälaren hur han valt att tolka meddelandet. NN har i sitt svar till anmälaren bifogat en spekulantlista och uppmärksammat säljarna på att han kan ha rätt till provision vid en försäljning till dessa spekulanter. Han har också bifogat en journal, men inte någon anbudsförteckning, vilka båda ska överlämnas till uppdragsgivaren när ett förmedlingsuppdrag slutförts, se 20 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte har uppfyllt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i samband med avslutandet av förmedlingsuppdraget. Enligt inspektionens mening borde han antingen ha tagit reda på om anmälaren önskade säga upp uppdragsavtalet eller så borde han tydligt ha meddelat anmälaren att han uppfattade anmälarens e-postmeddelande som en uppsägning av uppdragsavtalet och bekräftat densamma. Han borde i så fall även ha överlämnat en anbudsförteckning till sina uppdragsgivare när uppdraget slutförts. Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s agerande skapat en otydlighet avseende om uppdragsavtalet gäller eller om det sagts upp. Då bostaden emellertid såldes med hjälp av en annan mäklare och enligt anmälarens uppgifter i anmälan redan var såld vid den tidpunkt då anmälaren mottog spekulantlistan från NN kan förseelsen bedömas som mindre allvarlig. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Provisionen

Anmälaren har anfört att NN debiterat dem för provision trots att de redan hade betalat provision till en annan mäklare.

Av utredningen i ärendet framgår att NN fick reda på att den bostad han hade i uppdrag att förmedla hade förmedlats till en person som han ansåg sig ha anvisat. Han skickade en faktura till säljarna och när de bestred fakturan med hänvisning till att de redan hade betalat provision vände han sig istället till den fastighetsmäklare som säljarna uppgett att de hade betalat provision till. Anmälaren uppger att de inte fick någon återkoppling från NN, medan han uppger att den andre mäklaren skötte denna kontakt samt att anmälaren själv hade skrivit till honom att de skulle bortse från fakturan om han inte hörde av sig.

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra om en fastighetsmäklare har rätt till provision. Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Utredningen ger inte belägg för att NN skulle ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när det gäller frågan om provision. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.